Булат Алимов: инвестиции в ЗПИФы недвижимости набирают популярность

По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в российскую недвижимость превысил 900 млрд рублей. Чистые вложения частных инвесторов в рыночные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости за этот же период составили более 110 млрд рублей.

Закрытый паевой фонд дает частному инвестору профессиональное управление, прозрачную отчетность и диверсификацию по нескольким активам сразу. Анализ отчетов ЗПИФ недвижимости показывает, что основная масса активов сосредоточена как в жилом, так и в коммерческом сегменте, а нишу для частного капитала формируют редкие городские активы с понятной эксплуатацией — коллекционные резиденции, стрит-ритейл и гастрономия в составе элитных ЖК, парковочные пулы в дефицитных локациях, wellness-клубы с лицензией.

Ключевое отличие от прямой покупки: пай — это участие в результатах деятельности фонда, а не доля собственности в конкретном помещении. Инвестор не управляет объектом сам, он доверяет этот процесс управляющей компании, ее компетенциям и регламентам сервиса. Таким образом, ЗПИФ недвижимости удобен именно тем, что допускает участие частных и институциональных инвесторов без усложнения структуры владения активом.

Основные ограничения: фиксированный срок жизни фонда, ограниченная ликвидность паев, правовые и операционные риски по самим объектам — назначение первых этажей, режим тишины в жилых комплексах, тарифная политика и безопасность паркингов, лицензирование оздоровительных форматов. Все это требует сильной управляющей команды и дисциплины отчетности.

При вложениях в паевые фонды необходимо учитывать профиль входящих активов и прозрачность модели: кто управляет, как обеспечивается заполняемость и тариф. Также важно оценивать горизонт инвестиций и сценарий выхода из ЗПИФ недвижимости.

На доходность ЗПИФ в наибольшей степени влияют качество локаций объектов, структура арендного потока, уровень заполняемости, стандарты эксплуатации и экспертиза управляющей компании. В этом смысле ЗПИФ — это не просто «метры ради метров», а доля в ценные активы, которые сохраняют и накапливают капитал в долгосрочной перспективе.

При этом важно понимать, что ЗПИФы и прямые сделки с объектами — не взаимоисключающие, а параллельно растущие истории. Рынок недвижимости в России в 2025 году составил почти 1 трлн рублей, и фонды выступают здесь не столько конкурентами застройщикам, сколько проводниками, собирающими рассредоточенный частный капитал в качественные пулы активов. По сути, сегодня каждый 8-10 рубль, вложенный в российскую недвижимость, проходит через механизм коллективного инвестирования, что для сегмента, который еще пять лет назад практически отсутствовал в публичном поле, можно назвать тектоническим сдвигом. Мы наблюдаем, как ЗПИФы аккумулируют капитал, который раньше уходил бы в прямые покупки или оставался на депозитах.

Как следствие, инвестиции в ЗПИФы недвижимости становятся мейнстримом. Если текущие темпы роста сохранятся, то их вклад в рынок недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 25-30%.