Процедура проведения сделок с недвижимостью

Как подготовиться к продаже объекта недвижимости, что должен содержать в себе договор купли-продажи и какие сделки обязательно подлежат нотариальному заверению, разберем в этой статье.

Перед продажей объекта важно выполнить следующие рекомендации:

1. Необходимо собрать документы для продажи квартиры. Базовый перечень необходимых для проведения сделки состоит из документов основания, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, технической документации и договоров с ресурсоснабжающими организациями.

• договор купли — продажи объекта недвижимости (экземпляр с подписями сторон или с электронной цифровой подписью от РосРеестра);
• акт — приема — передачи объекта недвижимости (оригинал);
• документы, подтверждающие факт оплаты за объект недвижимости по договору купли — продажи;
• действующий паспорт владельца;
• нотариальное согласие супругов на проведение сделки;
• выписка из ЕГРН на строение и/ или земельный участок (актуальная на дату заключения предварительного и основного договора купли — продажи).

Дополнительные документы, которые могут быть запрошены стороной покупателя: технический план помещения из БТИ, фактическая планировка, договор с управляющей компанией, справки об отсутствии задолженностей, справка о зарегистрированных лицах в объекте недвижимости, справки из медицинских учреждений, справки и выписки из НБКИ (кредитная история и др.). 

Полный состав документов определяется фактически под каждую сделку, так как перечень зависит от архитектуры самой сделки. Желательно погасить задолженность по коммунальным услугам, а также по всем эксплуатационным расходам и счетам, выставленным со стороны ресурсоснабдающих организаций и управляющих компаний. В качестве доказательства о погашенных долгах или их отсутствии, можно предоставить снимки экрана с гос.услуг (мос.ру. и т.д.), а также запросить справку в управляющей компании. 

По закону требования по оплате задолженностей предыдущих владельцев не могут быть предъявлены новым собственникам, а начисления по новым периодам стартуют с первого дня официального владения объектом, но тем не менее при оформлении сделки покупатели могут потребовать полное погашения всех задолженностей. В акте передачи объекта после совершения перехода права собственности стороны могут указать все показания счетчиков (физически установленных в квартире или на этаже).

2. Определиться с местом постоянной регистрации после сделки.  Выписываться из квартиры до продажи не обязательно. Стороны указывают сроки физического и юридического освобождения квартиры в договоре купли — продажи, а также в договоре о внесении аванса или задатка. На практике приемлемый срок для физического освобождения квартиры до 14 календарных дней, а для снятия с регистрационного учета (выписка из объекта) необходимо заложить месяц. 

В случае, если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, то собственникам необходимо заранее определить место новой постоянной регистрации, так как в отличие от совершеннолетних граждан, дети должны иметь постоянное место регистрации обязательно с одним из родителей, при этом законом не определено обязательное снятие с регистрации до сделки — это оговаривается условиями договора купли — продажи основного и предварительного.

3. Изучить всю документацию и Сторону Продавца является обязанностью Покупателя, цель проверки — определить добросовестность Продавца.

Стороны договора продажи недвижимости должны знать:

• о правовом положение приобретаемого конкретного объекта;
• о том, не обременено ли продаваемая недвижимость правами третьих лиц;
• является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка;
• не находится ли такой объект в общей собственности нескольких лиц и соблюдены ли правила преимущественной покупки сособственников;
• имеется ли согласие третьих лиц, которое по закону является необходимым;
• соблюдены ли корпоративные правила в случае, если сторона является корпорацией.

4. Подготовить договор купли –продажи.

Продажа недвижимости регламентирована Гражданским кодексом РФ в специальной главе 30 параграфа 7.

Сделка продажи недвижимости должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа — договора купли — продажи, подписанного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК). В ст. 551 ГК говорится об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В ст. 554 ГК установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (предмет договора). При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор — незаключенным. 

Таким образом условие о предмете договора является существенным и при его отсутствии — договор признается незаключенным. Согласно ст. 556 передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами. Важно учитывать особенности продажи зданий, которые связаны с передачей прав на землю и наоборот, продажи земельных участков вместе со строениями.

Ряд сделок должен быть обязательно нотариально удостоверен, а также Стороны в праве договориться о проведении нотариальной сделки по собственному желанию. В п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделки представляет собой проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате. В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки, которые определяют юридическую судьбу недвижимого имущества:

• Завещание;
• Сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не имеют возможности поставить подпись самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (рукоприкладчик);
• Договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением;
• Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
• Сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки;
• Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• Брачные договоры;
• Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;
• Иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.

Кроме того, договор придется нотариально удостоверить, если его форма является производной от формы основного договора, который, в свою очередь, удостоверен нотариально. Среди них: 

• Предварительный договор; 
• Соглашение об уступке требования; 
• Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

5. Определиться со способом проведения расчетов во исполнение договора купли- продажи.

Что важно знать о безопасных расчетах.

Законом РФ предусмотрены расчеты во исполнение договора купли — продажи недвижимости исключительно в национальной валюте — российский рубль. Для предотвращения рисков необходимо использовать безопасные системы расчетов, к которым относятся: система безопасных расчетов банка (оформляется сотрудниками банка), использование безотзывного аккредитива (оформляется сотрудниками банка), депозитный счет нотариуса. Оплату наличными денежными средствами рекомендуется производить только в сопровождении специалистов по операциям с недвижимостью и банковскими работниками — в данном случае это распространенная услуга аренды банковской сейфовой ячейки.

Условия перевода денежных средств стороне Продавца прописываются в договоре открытия аккредитива, а также в договоре при трансферации средств по системе безопасных расчетов или в договоре аренды банковской сейфовой ячейки. Главным условием является фактический переход права собственности на объект Покупателю, что подтверждается выпиской из ЕГРН, где в графе правообладатель является Покупатель, а также должны отсутствовать сведения об обременениях и залогах, если сделка не является ипотечной. Все справки, чеки и банковские документы необходимо сохранять.

6. Выбрать способ подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

Каждый договор купли — продажи должен пройти процедуру государственной регистрации. Простой письменный договор, а также нотариально удостоверенный стороны регистрируют в МФЦ, государственная пошлина устанавливается согласно действующему тарифу на момент сделки. Тарифы также отличаются для физических и юридических лиц. Банки и нотариусы имеют возможность направлять договор на так называемую электронную регистрацию, которая значительно быстрее и иногда завершается в течение одного рабочего дня. Оплата производится согласно установленным единым государственным тарифам и также отличается для физических и юридических лиц. Оплата за нотариальную сделку рассчитывается согласно государственным установленным тарифам и зависит напрямую от кадастровой стоимости объекта недвижимости и цены, установленной в договоре купли — продажи.