«Максимиха» — промышленный город будущего

Константин Фомиченко: Роман, ты много лет работал в инвестиционном бизнесе. Что привело тебя в ОЭЗ «Максимиха»?

Роман Мусин: Почти всю профессиональную жизнь я занимался инвестиционными сделками: покупал, продавал, развивал и строил объекты. В какой-то момент стало понятно, что нужен новый большой вызов. Когда я начал изучать «Максимиху», быстро понял: это не продажа участков, а создание пространства с инфраструктурой, где резидентам удобно работать.

Мне всегда была интересна тема развития территорий. Здесь нужно думать не только о сегодняшних сделках, а о промышленном городе будущего.

Константин Фомиченко: Что сейчас происходит на рынке складской и индустриальной недвижимости?

Роман Мусин: После очень быстрого роста рынок входит в период стабилизации. Спрос охлаждается, онлайн торговля (e-commerce) как главный драйвер во многом насытился, ставки перестали расти, вакансия возвращается от аномально низких значений к нормальному уровню.

При этом появляются новые структурные тренды: развитие Лайт индастриал и рост энергоемких объектов, прежде всего ЦОДов. Цифровизация и искусственный интеллект повышают спрос на площадки с надежным энергоснабжением.

Константин Фомиченко: А что происходит с производственными площадками?

Роман Мусин: Спрос растет по нескольким причинам. Лайт индастриал со временем усложняется: компании развивают линии, повышают степень переработки, локализуют производство. Плюс импорт по ряду категорий сократился, и на его месте появляются российские производители. Многие уже завоевали рынок и готовы масштабироваться.

Еще один фактор: часть товаров раньше производилась или дорабатывалась в Китае. Из-за логистики, таможенных платежей и роста отпускных цен становится выгоднее инвестировать в промышленность здесь. Так формируется устойчивый спрос на подготовленные производственные площадки.

Константин Фомиченко: Что получает резидент, приходя в ОЭЗ «Максимиха»?

Роман Мусин: Если коротко, наш продукт: земельный участок с подключениями. За счет масштаба территории мы можем выделять крупные участки правильной формы: 15, 20, 50 гектаров и больше.

Резидент получает землю, дороги и возможность подключения к газу, воде, водоотведению и электричеству. Мы строим инфраструктуру по всему парку, поэтому клиенту не нужно тратить годы на преддевелопмент. В чистом поле подведение сетей и дорог может занять два года и больше. У нас этот горизонт обычно сокращается до 12-18 месяцев.

Константин Фомиченко: Какие налоговые преимущества дает статус резидента?

Роман Мусин: Это сниженный налог на прибыль, нулевой налог на землю и транспорт в первые пять лет, нулевой налог на имущество в течение десяти лет. Важна и стабильность режима: компания получает понятный налоговый горизонт на весь срок действия ОЭЗ. Для производственников, которые считают экономику на 15-20 лет, это критически важно.

Кроме того, действует режим свободной таможенной зоны. При ввозе оборудования компания не платит НДС и пошлину сразу, а высвобожденные средства может направить, например, на строительство здания.

Константин Фомиченко: Насколько локация подходит логистическим компаниям?

Роман Мусин: Мы находимся рядом с Каширским шоссе, близко к М4 и примерно в 15 километрах от ЦКАД. Это дает доступ к Москве и к южному направлению, которое сейчас активно развивается. Есть и железнодорожная составляющая: вместе с группой «Трансконтейнер» создан контейнерный терминал «Усады». В связке с режимом свободной таможенной зоны это важное преимущество.

Константин Фомиченко: Кто уже стал якорными резидентами?

Роман Мусин: У нас есть два крупных якоря: контейнерный терминал «Усады» и группа РВБ, (прим. объединенная компания Wildberries и Russ). На участке около 170 гектаров строится распределительный центр почти на 300 тысяч квадратных метров и планируется построить промышленно-креативный кластер. Идея в том, чтобы создать инфраструктуру, где вендорам помогут с персоналом, маркетингом, производством и закупками. По сути, это производственный инкубатор внутри большого промышленного города.

Константин Фомиченко: Как выглядит портрет потенциального резидента?

Роман Мусин: Сейчас примерно две трети входящего потока: производственники, треть: логистические компании. Это пищевая промышленность, металлообработка, элетрооборудование, игрушки, медицинский пластик, склады с температурными режимами и другие. Географически это компании из Московского региона и производители из других регионов, которым важно приблизиться к крупнейшему рынку потребления.

Константин Фомиченко: В чем главная ошибка при выборе площадки?

Роман Мусин: Многие смотрят только на цену земли. Но в большом проекте земля часто составляет 5-10% от общей стоимости проекта. Если сэкономить 20% на участке, общая экономия может оказаться всего 1-2%, а риски по срокам, подключениям к сетям, виду разрешенного использования земли или юридического статуса легко съедят эту выгоду.

Мы предлагаем смотреть на совокупную стоимость владения проектом. В нее входят налоги, инфраструктура, электроэнергия, сроки запуска, юридические риски. На длинном горизонте именно это определяет реальную экономику проекта.

Константин Фомиченко: Какой ты видишь «Максимиху» в долгосрочной перспективе?

Роман Мусин: У нас есть стратегия развития на 15 лет. На первом этапе важно создать основу: продать участки, построить инфраструктуру, привлечь сильных резидентов. Но продажа земли не должна быть финальной стадией. Зрелые промышленные парки развиваются через сервисы: сопровождение, эксплуатацию, закупки, маркетинг и бизнес-сообщество.

Для меня успех проекта будет не в том, что мы сами скажем: «Максимиха эффективна и отлично работает». Успех будет тогда, когда это начнут говорить резиденты. Если они будут довольны и начнут приводить новых участников, значит, мы все сделали правильно.