«Эффект Долиной»: как защитить инвестиции в недвижимость

Недвижимость по-прежнему остается значимым инвестиционным инструментом. И это объяснимо. Пока рынок не дает четких сигналов, людям понятнее «квартира из кирпича и бетона». Однако история с продажей квартиры Ларисы Долиной пошатнула восприятие недвижимости как максимально надежного инвестиционного актива. Кроме того, она повлияла на и без того еле живой рынок вторичной недвижимости. Теперь покупатели боятся признания сделки недействительной и больше смотрят в сторону новостроек, где таких рисков нет.

С чего все началось

«Эффект Долиной» — это схема, по которой пенсионеры под влиянием мошенников продают свои квартиры, а дальше возвращают их обратно по суду. Главная жертва здесь — добросовестный покупатель, который остается без квартиры и без денег.

История началась в августе 2024 года, когда известная российская певица рассказала в своих соцсетях о том, что стала жертвой мошенников. Дальше последовало судебное разбирательство, которое происходило в закрытом режиме без официальной публикации решения. Но скоро общественность узнала, что сделку признали недействительной и постановили вернуть квартиру бывшей собственнице.

Мошенники задержаны. В ноябре 2025 года они получили тюремные сроки — от 4 до 7 лет лишения свободы. Однако в этой ситуации ни с чем осталась покупатель квартиры — Полина Лурье. Заплатив 112 млн рублей, воспользоваться своим правом собственности у нее не получилось. Она не намерена сдаваться. Полина Лурье планирует добиться признания законной сделки купли-продажи.

К сожалению, от подобной мошеннической схемы, в которую оказались вовлечены пенсионеры по всей стране, пострадало уже немало людей. После сделки возрастные продавцы отказываются съезжать из квартиры, ссылаясь на то, что деньги от продажи собственности якобы были переданы мошенникам.

Похожие истории встречались и раньше, но после «дела Долиной» пострадавших от «бабушкиной схемы» стало куда больше. По некоторым данным, за год оспорено более 3 000 сделок по подобной схеме.

Сложилась сложная ситуация: любой продавец какого-либо имущества теперь может заявить, что он заключил сделку под давлением злоумышленников и фактически лишился всех полученных средств. И механизмов защиты от этого пока нет.

Как это меняет вторичный рынок

Такая ситуация повлияла на стоимость жилья. Разница в цене между сопоставимыми объектами недвижимости в новых домах и на вторичном рынке достигает 30%. Получилось так, что вторичный рынок стал уделом рисковых инвесторов. Пока для покупателя нет четких гарантий, он действует на свой страх и риск. Сейчас же доверие утеряно, в том числе и к судебной системе.

Проблема в том, что суд возвращает имущество продавцу, но игнорирует обязанность вернуть деньги покупателю. По данным МВД, только в 20% случаев подобных «бабушкиных схем» суды оставляют жилье новым владельцам. Массовое медийное освещение таких судебных дел подогревает панику на рынке. Покупатели стали подозрительно относиться ко всем продавцам пенсионного возраста.

Чтобы как-то предотвратить подобный способ мошенничества, у законодателей появилась идея ввести обязательный период охлаждения для сделок со вторичкой. Смысл в том, чтобы деньги поступали на счет продавца только через неделю после сделки. За это время, по мысли авторов идеи, помутнение рассудка у продавца точно должно пройти, и сделку сложно будет признать недействительной. Иначе вторичный рынок недвижимости, которому и так тяжело с текущими ставками по ипотеке, вовсе встанет.

Эта проблема распространилась на рынок аренды и авторынок. Граждане сталкиваются с ситуациями, когда пожилые собственники подписывают долгосрочные договоры с арендаторами квадратных метров, а через пару месяцев возвращаются в свое жилье, так как им негде жить. Что же касается рынка подержанных автомобилей, то здесь схема выглядит так: человек покупает автомобиль у пожилого собственника, который в дальнейшем объявляет себя жертвой мошенников и требует возврата имущества.

В свою очередь, для рынка новостроек «эффект Долиной» — этой мощный драйвер роста. При покупке квартиры у застройщиков инвестор застрахован от подобных казусов. И люди готовы переплачивать за эту уверенность в том, что свои деньги они не потеряют. Вполне возможно, такая ситуация приведет к росту спроса на новое жилье в начале следующего года, если законодателем не будут приняты действенные меры.

Как быть инвестору

Полностью исключить риск подобных мошеннических сценариев невозможно. Но стоит попробовать подстраховаться. Есть ряд моментов, которые стоит уточнить у продавца:

• Узнать причину продажи имущества. Если владелец не планирует покупать другую квартиру, машину или дом, то это красный флаг. Желательно узнать, есть ли у продавца другое жилье, куда он планирует съехать. Можно уточнить ряд интересующих вопросов у его родственников.
• Зафиксировать процесс переговоров. Письменно и в формате видео зафиксируйте причину продажи имущества. Попросите продавца подтвердить, что он действует добровольно. На записи должно быть видно, что человек дееспособен и четко понимает свои действия.
• Запросить детализацию звонков. Это поможет убедиться в том, что у продавца не было подозрительных контактов. Отчет покажет все вызовы, их длительность и поможет исключить связь с возможными мошенниками.
• Проверить, что квартира полностью освобождена. Все зарегистрированные жильцы должны быть сняты с регистрационного учета до сделки. В договоре можно закрепить условие о том, что полный расчет с продавцом производится только после фактического освобождения объекта.

«Эффект Долиной» обнажил реальные проблемы, затрагивающие сферу инвестиций в недвижимость. Как минимум это недостаточная защищенность добросовестных покупателей, противоречивая судебная практика и отсутствие закрепленных механизмов проверки воли продавца.

Конечно, должны быть приняты системные меры для защиты добросовестных покупателей от «недееспособных бабушек». Будем надеяться, что в ближайшем будущем появятся законодательные изменения и судебные прецеденты. А пока инвестор рискует всем, так как даже при формально чистой сделке он может остаться и без квартиры, и без денег, если суд сочтет, что предыдущий владелец действовал под влиянием мошенников.