Какие тренды нужно отслеживать собственникам коммерческой недвижимости

В последнее время появляется все больше новостей об укреплении здоровья нации. Примеры:

• Власти Подмосковья запретят алкомаркеты во дворах;
• Тысячи магазинов в Петербурге могут закрыться из-за нового закона о продаже вейпов;
• Власти Вологодской области нашли замену алкомаркетам;
• В Иркутской области оценят необходимость новых ограничений на алкоголь;
• И так далее. 

Список можно продолжать долго. Но очевиден тренд: продавать алкоголь и прочие вредные для здоровья населения товары в ближайшем будущем станет гораздо сложнее. Обратите внимание, что ограничения вводятся постепенно, чтобы избежать радикальных мер, таких как «сухой закон», который, по мнению властей, себя дискредитировал. 

Какие могут вводиться меры в плане продажи алкоголя:

• Сокращение времени продажи алкоголя в течение дня;
• Запрет продажи алкоголя в определенные дни; 
• Запрет продажи алкоголя в определенное время суток (например, в ночное время);
• Ограничения на продажу алкоголя в определенных местах (например, в жилых домах и помещениях малой площади);
• Рассмотрение возможности повышения возрастного ценза для продажи алкоголя. 

И почему собственникам нужно внимательно отслеживать подобные изменения? Все подобные ограничения влияют на доход арендатора. А арендная плата выплачивается именно в виде % от дохода. И если собственнику кажется, что арендная плата — это такая абстрактная величина, на которую всегда есть деньги, то это не так. 

Приведу пример. Магазин сети алкомаркетов с режимом работы 24/7 расположен на юге Санкт-Петербурга. Рыночная арендная ставка составляет 2.000 руб./м2, при этом этот магазин готов платить 3.000 руб./м2 в месяц. Рыночная стоимость помещения на основе доходного подхода при продаже в первом случае составляет 240.000 руб./м2, а во втором — 360.000 руб./м2.

Таким образом, если продавать помещение как готовый арендный бизнес (ГАБ) после введения запрета с арендатором, который платит обычную ставку, то собственник потеряет 120.000 руб./м2 капитализации помещения. Поэтому собственнику необходимо постоянно отслеживать подобные тенденции и принимать для себя решение: продавать прямо сейчас или задуматься о поиске нового арендатора. Законопроекты будут вводиться плавно и постепенно.