Недвижимость в Испании: как купить для проживания или инвестиций

Покупка недвижимости в Испании позволит вам претендовать на местный ВНЖ и оставаться в государстве продолжительный период. На сегодня это одна из самых перспективных и недорогих программ «Золотой визы» в Европе. В результате вы обзаведетесь собственным жильем и правом на проживание в одной из самых солнечных стран континента.

Купить недвижимость в Испании могут как иностранные граждане, так и коренные жители на равных условиях. Но сама процедура приобретения намного проще и менее затратная, если у вас есть испанский паспорт или гражданство любой другой страны ЕС.

Обзор рынка недвижимости в Испании

Жилье в Испании пользуется популярностью среди покупателей со всего мира — согласно данным El País (один из крупнейших испанских дайджестов) ежегодно около 55 000 сделок с недвижимостью в Испании заключаются иностранцами. Одни мечтают о доме или квартире неподалеку от пляжа для собственного проживания, а другие расценивают такую перспективу с точки зрения дополнительного дохода от сдачи имущества в аренду.

За последние годы изменились тенденции к выбору региона для покупки недвижимости в Испании. Согласно последней аналитике International Business, все чаще иммигранты предпочитают менее популярные города с более умеренными ценами, но с высоким потенциалом. Например, вместо восточного побережья (Барселона, Аликанте, Валенсия) можно найти отличные варианты в зоне Коста-дель-Соль. Недвижимость в Марбелье и Малаге имеет высокие показатели ликвидности, а возможности для туризма и аренды ничуть не уступают популярным курортам.

Северные регионы страны привлекают тех, кто мечтает о спокойной жизни в экологически чистых и менее заселенных городах. Недорогую недвижимость в Испании можно найти в Галиции и Астурии. Несмотря на близость к побережью океана, здесь не так много туристов, но есть вся необходимая инфраструктура для жизни в стране.

Юго-восточный регион Испании — Альмерия также набирает популярность. Эта зона не настолько дорогая, как Коста-дель-Соль или Барселона, но ничем не уступает по количеству солнечных дней и комфортному отдыху. Альмерия расположена на побережье затоки Средиземного моря и популярна благодаря длительному пляжному сезону.

Множество иностранцев задаются целью купить недвижимость в Испании на одном из островов государства. За счет ограниченного предложения такое жилье обычно дороже аналогичного на материке. Активный спрос сохраняется на недвижимость на Тенерифе (Канарские о-ва), Ибице, Майорке и Менорке.   

Цены на недвижимость в Испании: можно ли купить выгодно

За последние несколько лет испанский рынок недвижимости пережил несколько пиков и спадов, экономический кризис, пандемию и инфляцию. До 2019 года цены на дома и квартиры в Испании постепенно росли, отвечая на повышенный спрос местных жителей, иммигрантов, а также иностранных инвесторов.

Пандемия 2019–2021 годов существенно ограничила потенциал туристических городов страны. Замедлились темпы строительства в Барселоне, Валенсии и Аликанте, а также снизились продажи частного жилья. Период неопределенности, ограничения на путешествия и карантин отразились на ценах.

Начиная с 2021 года рынок недвижимости ожил, а стоимость на жилье быстро вернулась на уровень до пандемии. Более того, переход на удаленную работу мотивировал многих переехать в более теплые страны. Программа получения ВНЖ Испании при покупке недвижимости способствовала росту таких сделок. Фрилансеры, специалисты IT-профессий, обеспеченные пенсионеры, предприниматели с пассивным доходом стремились купить жилье и обосноваться неподалеку от морского побережья.

С учетом увеличения спроса на жилье в Испании в последние 2 года наблюдается рост темпов строительства. Стоимость квадратного метра повысилась из-за подорожания материалов и рабочей силы. Особо это заметно в нетуристических городах и регионах страны. По прогнозам экспертов, эта тенденция сохранится на ближайшие несколько лет.

Стоимость недвижимости в различных регионах государства и инвестиционные перспективы — важный фактор при принятии решений о покупке или аренде жилья. Разные регионы могут предложить различные уровни доходности от аренды, а также отличаться по темпам роста стоимости недвижимости. Важно учитывать экономическую ситуацию, спрос на жилье, инфраструктуру и планы по развитию региона.

Средние цены на недвижимость в Испании варьируются от 1000 до 7000 USD/м² в зависимости от региона. Самые дорогие объекты продаются в элитных зонах, таких как Ибица и Барселона, в то время как более доступные варианты есть в Галиции и Валенсии

Максимально упростить процесс приобретения недвижимости можно предварительно получив второе гражданство ЕС. С паспортом Евросоюза вы сможете легко приехать в Испанию, чтобы посмотреть объекты лично, быстро открыть счет в местном банке, а также перевести деньги продавцу.

Как купить испанскую недвижимость

Законодательство Испании ограничивает покупку жилых и коммерческих объектов иностранцами на территории сельскохозяйственных земель или же вблизи стратегически важных объектов. Большинство домов, выставленных на продажу, построены с учетом этих особенностей, но все равно нужно внимательно проверять по земельным кадастрам каждый вариант, чтобы избежать возможных проблем со сделкой.

Для оформления покупки вам не обязательно приезжать в государство, но часто онлайн-обзоры домов не дают полного представления о жилье, окрестностях, поэтому лучше все-таки посмотреть дом вживую. Но есть нюанс: визу вам откроют только после подписания сделки и то, если объект стоит более 500 тыс. EUR. В случае приобретения бюджетных вариантов жилья вы не сможете просто так посетить свою собственность.

Представим, что вы решили приобрести квартиру или дом в Испании, вот какие шаги вам нужно пройти:

1. Оформить NIE (Número de Identificación de Extranjero).
   Индивидуальный номер иностранца нужен для регистрации недвижимости и оформляется в консульстве Испании вашей страны проживания. NIE выдается Генеральным комиссариатом по вопросам иммиграции и границ примерно за 2 недели и стоит 9,74 EUR.
2. Подписать доверенность на представителя.
   Для осуществления сделки вы или ваше доверенное лицо должны находиться в Испании. Граждане ЕС могут в любое время приехать в страну и проконтролировать процесс покупки. В остальных случаях нужно нанять риелтора или юриста в Испании, чтобы передать ему полномочия.
3. Открыть счет в банке.
   Для оплаты стоимости жилья понадобится перевести деньги с испанского счета. Иностранцам проще всего зарегистрировать счет в Banco Santander, BBVA, CaixaBank.
4. Выбрать объект для покупки.
   Вам потребуется подыскать вариант жилья на испанских сайтах недвижимости (Idealista, Fotocasa) самостоятельно или же подбором займется риелтор.
5. Уплатить аванс.
   Обычно в Испании требуется задаток в размере от 10 % от окончательной суммы. При этом подписывается предварительный договор.
6. Засвидетельствовать сделку у нотариуса.
   Согласно условиям предварительного контракта, вы переводите деньги на счет продавца, а ваше доверенное лицо подписывает договор о покупке. Если у вас есть вид на жительство или паспорт ЕС, то на сделку вы сможете приехать лично и сделать все самостоятельно.
7. Регистрация в кадастре.
   После покупки нужно отправить заявку в земельный кадастр на актуализацию данных. Обновление информации может занять несколько недель, но недвижимость в Испании официально ваша уже с момента нотариального засвидетельствования.

В результате сделки вы получаете договор купли-продажи, сертификат энергоэффективности здания/квартиры, выписку из реестра права собственности с указанием ваших данных, а также квитанции об уплате налогов.

Особенности оплаты покупки

При покупке недвижимости в Испании необходимо перевести деньги на ваш открытый испанский счет, а с него — уже продавцу. Проще всего это сделать, используя платежную систему SWIFT. Однако учтите, что большинство российских банков не поддерживают этот метод перевода средств.

В таком случае я рекомендую рассмотреть возможность оформления карты иностранного банка, например в Румынии, Болгарии. Здесь вы сможете быстро открыть счет или даже быстро оформить второе гражданство, что позволит избежать вопросов касательно вашего перевода.

Перед подписанием документов рекомендую просчитать размер основных налогов на недвижимость в Испании, чтобы подготовиться к предстоящим расходам. Будущему собственнику необходимо учесть следующие платежи:

• Налог на передачу собственности (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  Взимается при покупке вторичной недвижимости. В зависимости от региона варьируется от 6 % до 10 % от общей стоимости. Например, в Мадриде ставка может составлять около 6 %, а в Каталонии — до 10 %.
• Налог на добавленную стоимость (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido).
  Ставка действует при покупке первичной недвижимости от застройщика. НДС (IVA) составляет 10 % от общей стоимости.
• Налог на оформление сделки (AJD — Actos Jurídicos Documentados).
  AJD взимается при нотариальном оформлении сделки. Ставка налога варьируется от 0,5 % до 1,5 % в зависимости от региона и общей стоимости.

Дополнительно учитывайте, что регистрация вашей недвижимости в земельном кадастре — платная. Административный сбор — примерно 0,5–1 % от стоимости жилья и уплачивается покупателем.

Перед заключением сделки я рекомендую убедиться в том, что объект недвижимости не находится в аресте и не имеет обременений. Например, продавец заложил дом или квартиру под кредит в испанском банке и надеется продать иностранцу, который не станет проверять юридическую чистоту объекта.

Учитывайте также соответствие технического плана здания актуальной планировке. Незаконно достроенный этаж или несогласованное подсоединение к коммуникациям могут стать основанием для штрафов в будущем, которые вынуждены будете платить вы как владелец. Избежать таких ошибок можно, тщательно проверив недвижимость перед покупкой.

Golden Visa для владельцев недвижимости

Приобретение жилья в Испании не дает автоматического права на получение визы или вида на жительство. Оформить резидентство можно только в том случае, если сумма покупки равна или превышает 500 тыс. EUR. Для этого нужно обратиться в консульство Испании по месту жительства и запросить инвесторскую визу. Документ выдается на срок до 1 года и позволяет пересечь границу государства. После въезда вам следует обратиться в Подразделение крупных предприятий и стратегических групп для получения ВНЖ на 3 года.

Вместе с вами по инвесторской визе переехать в Испанию могут жена/муж и несовершеннолетние дети. Помимо доказательств приобретения недвижимости на указанную выше сумму, потребуется справка о несудимости и подтверждение средств для самообеспечения в размере 1200 EUR на инвестора и по 600 EUR на каждого члена семьи. Виза оформляется за 10 дней, а ВНЖ — за 20. Документы гарантируют доступ к рынку труда Испании и позволяют заниматься бизнесом.

При окончании первоначального вида на жительство он продлевается на 5-летний период. Для этого фактически проживать в Испании не нужно. Резидентство будет действовать столько времени, сколько недвижимость будет оставаться в вашей собственности. При процедуре оформления гражданства Испании инвесторы не имеют никаких преимуществ. Так же, как и остальным кандидатам на местный паспорт, нужно будет прожить в стране минимум 10 лет.

Поэтому многие мои клиенты выбирают альтернативные способы переезда в Испанию. Например, можно получить изначально гражданство ЕС по упрощенной процедуре. Затем с паспортом Евросоюза проще обосноваться в Испании или любом другом государстве ЕС без крупных покупок или инвестиций.

Если вы уже приняли решение купить дом или квартиру, но дешевле 500 тыс. EUR, вам тоже пригодится гражданство ЕС. В таком случае вы сможете лично приехать в Испанию, выбрать объект, посмотреть все документы, лично подписать договор. Более того, вы сможете взять ипотеку в местном банке по ставке, как для местных жителей (от 2,8 % до 3,2 %).

Уже не нужно будет тратиться на доверенности или покупать дорогое жилье, чтобы оформить документы на въезд и пребывание. Со вторым гражданством вы сможете посещать свой дом или апартаменты когда угодно, не задумываясь о визовых требованиях.