5 инвестиционных объектов недвижимости на Бали в 2025 году

Рынок недвижимости на Бали переживает бурный рост и трансформацию. Инвесторы все чаще отдают предпочтение не только доходности, но и продуманной инфраструктуре, архитектуре и устойчивому развитию. Мы проанализировали пять актуальных проектов на рынке недвижимости Бали, каждый из которых демонстрирует устойчивый интерес со стороны инвесторов благодаря сочетанию локации, инфраструктуры и потенциальной доходности.

1. Beraban Luxury Lofts — главный инвестиционный актив на Бали в 2025 году

• Локация: Семиньяк
• Предполагаемая доходность: до 14% годовых
• Окупаемость: 7 лет
• Статус: строительство завершится за 12 месяцев
• Рост стоимости: 10–15% в год

Beraban Luxury Lofts — это не просто жилой комплекс, а рыночное явление. Размещенный в самом сердце Семиньяка — районе, застроенном на 99%, — проект предлагает первую за 3 года возможность приобрести новостройку в престижной и посещаемой зоне Бали. 

Локация:

• До пляжей Double Six и Бату Белиг — 3–7 минут пешком
• Рядом — Chanel, Dior, La Lucciola, Ku De Ta, Potato Head, Métis
• В окружении — рестораны, клубы, спа, бутики, супермаркеты
• Район с самой высокой загрузкой на Airbnb — 88% по данным за 2024 год

Финансовая эффективность:

• Предполагаемая доходность: до 14% по системе пул-рента
• Окупаемость: 7 лет при 70% загрузке
• Рост стоимости: до 15% в год (данные Colliers International)
• Ликвидность: выше, чем у проектов в развивающихся районах

Инвестиционные условия:

• Минимальный первый взнос — 20%
• Рассрочка на 12 месяцев без процентов
• Без скрытых платежей
• Гибкие сценарии использования: аренда, лонгстей, перепродажа

Управление и автоматизация:

• Собственная управляющая компания с опытом в сегменте luxury
• Цифровое приложение для управления арендой и бронированием

Lifestyle и ESG:

• Приватная охраняемая территория
• Архитектура премиум-уровня
• Эко-решения: управление отходами, энергоэффективность
• Атмосфера для ценителей комфорта, приватности и статуса

Целевая аудитория:

• Частные инвесторы из крупных городов
• Опытные арендные инвесторы
• Предприниматели и топ-менеджеры
• Иностранцы, заинтересованные во «втором доме»

Недостатки:

• Высокая стартовая стоимость — район Семиньяк уже перенасыщен, и стоимость входа может быть выше, чем у аналогов в новых районах.
• Сложности с парковкой и шумом — локация в самом центре туристической зоны часто перегружена, особенно в высокий сезон.
• Ограниченное развитие — т.к. район застроен на 99%, перспектива масштабной капитализации может быть ограничена.

Вывод: Проект Beraban Luxury Lofts представляет интерес для инвесторов, ориентированных на стабильную доходность и развитую инфраструктуру. Однако при выборе следует учитывать высокую стоимость входа, особенности локации и ограниченный потенциал дальнейшего роста района.

2. Pandawa Dream — курорт будущего на первой линии

• Локация: район Пандава-Бич (юг Бали)
• Формат: all-in-one резорт с 300 юнитами
• Предполагаемая доходность: до 17% ROI
• До океана: 2 минуты
• Срок сдачи: до 2027 года

Преимущества локации:

• Близость к пляжам Pandawa, Melasti, Green Bowl
• 7 минут до Hilton, St. Regis, Kempinski
• Туристические локации рядом: Savaya, GWK, Bali Collection
• Партнерство с пляжными клубами (трансфер, скидки)

Инфраструктура:

• Ресторанный кластер
• Rooftop-зоны и лаунжи
• SPA-центр (300 м²)
• Бассейны (1200 м²), зона загара
• Dream Boulevard с ритейлом
• Детский центр (500 м²)
• Коворкинг, спортзал

Инвестиционные параметры:

• Апартаменты: от $88,000 до $120,000
• Виллы: от $168,000 до $245,000
• Пентхаусы: от $170,000
• Leasehold: 30 / 50 / 80 лет

Целевая аудитория:

• Спекулятивные инвесторы
• Владельцы малого отельного бизнеса
• Семейные инвесторы
• Молодые инвесторы, стартаперы

Недостатки: 

• Долгий срок сдачи — проект будет завершен только к 2027 году, что увеличивает риски заморозки, изменения условий или задержек.
• Массовый формат (300 юнитов) — конкуренция внутри самого комплекса может снизить загрузку отдельных юнитов.
• Меньше инфраструктуры вне комплекса — район пока уступает Семиньяку или Чангу по количеству кафе, магазинов и развлечений.

Вывод: Pandawa Dream — инвестиция в курортный бизнес с потенциалом краткосрочной прибыли и долгосрочной капитализации.

3. Elysium — экосистема будущего в Переренане

• Локация: Чангу / Переренан (запад Бали)
• Формат: урбанистический кластер на 2 га
• Предполагаемая доходность: 12–14% в год
• До пляжа: 5 минут
• Концепция: Сингапурский модернизм + балийская аутентика

Архитектура и благоустройство:

• Современный стиль, зеленые фасады, крытые мосты
• Природное окружение: река, пальмы, террасы
• Все здания объединены, внутренние лифты и переходы

Инфраструктура:

• Йога и медитация
• SPA, кинотеатр, спортзал
• Коворкинги, кафе, рестораны
• Общие и приватные бассейны
• Пропускной контроль, охрана

Инвестиционные параметры:

• Апартаменты: от $100,000
• Лофты: от $165,000
• Таунхаусы: $315,000–330,000
• Виллы: от $580,000
• Leasehold: 30 лет + 20 лет продления + 10 лет приоритет

Целевая аудитория:

• Digital nomads
• Longstay-инвесторы
• Молодые семьи
• Профинвесторы и агентства

Недостатки:

• Высокая стоимость входа в лофты и виллы — стартовые цены выше среднего по району, окупаемость может быть дольше заявленной.
• Переренан — перегретый рынок — растущий спрос в районе Чангу-Переренан сопровождается перенасыщением предложений и риском падения ROI.
• Урбанистический формат может не подойти туристам, ищущим уединения и природу.

Вывод: Elysium — альтернатива виллам с урбанистической инфраструктурой и безопасной эко-средой.

4. Biom (в составе Nuanu City) — город будущего

• Локация: Nyanyi, 15 минут от Чангу
• Проект: жилой квартал в составе Nuanu (44 га)
• Формат: 67 юнитов (виллы, таунхаусы, студии)
• Предполагаемая доходность: 12–14% в год
• Фокус: образование и детская инфраструктура

Ключевая инфраструктура:

• Международная школа ProEd
• Коворкинги, чайные дома, Luna Beach Club
• Арт-пространства и парки
• Эко-маршруты и фермы

Инвестиционные параметры:

• Leasehold: от 25 лет с продлением
• Некоторые юниты с правом собственности (HGB)
• Прогноз роста: +40% к завершению
• Управление от Nuanu
• Возможность бесплатного проживания

ESG и устойчивость:

• 78% переработки отходов
• Электротранспорт
• Качество строительства — PT Quality Control Group

Целевая аудитория:

• ESG-инвесторы
• Семьи с детьми
• Долгосрочные арендные инвесторы
• Покупатели, избегающие Чангу

Недостатки:

• Экспериментальный характер проекта — Nuanu City пока не завершен, и его успех не гарантирован, особенно в коммерческой части.
• Ограниченная ликвидность — нестандартный формат может затруднить быструю перепродажу.
• Не самая туристическая локация — Nyanyi менее известен и развит по сравнению с Чангу или Семиньяком.

Вывод: Biom — инвестиция в устойчивый город и социально осознанную среду.

5. Satori — бутик-комплекс в Нуса-Дуа

• Локация: Нуса-Дуа
• Формат: приватные виллы в стиле эко-бутик
• Концепция: slow luxury, тишина и уединение

Проект ориентирован на осознанных инвесторов и резидентов, ценящих эстетику, комфорт и приватность.

Особенности:

• Бутиковый масштаб
• Архитектура в природном ландшафте
• Пространства для медитаций
• Продуманные интерьеры
• Близость к пятизвездочной инфраструктуре

Инвестиционная привлекательность:

• Потенциал роста цен
• Подходит под аренду для retreat/eco/lux сегмента
• Альтернатива массовому отдыху

Целевая аудитория:

• Инвесторы, ищущие «второй дом»
• Арендаторы в сегменте ретритов
• ESG-клиенты
• Семейные пары старше 40 лет

Недостатки:

• Низкий поток туристов вне сезонного периода — Нуса-Дуа ориентирована на пятизвездочный отдых и не имеет высокой арендной загрузки круглый год.
• Нишевая аудитория — ретрит- и slow-luxury-сегмент ограничен по объему спроса.
• Дороговизна эксплуатации — поддержание бутикового стандарта требует высоких затрат на управление и персонал.

Вывод: Satori — нишевая инвестиция в эстетический и устойчивый стиль жизни.

Общий вывод:

Пять рассмотренных проектов отражают разные подходы к инвестициям в недвижимость на Бали и охватывают широкий спектр форматов, локаций и целевых аудиторий. Beraban Luxury Lofts предлагает премиальную городскую локацию в Семиньяке с высокой арендной активностью и развитой инфраструктурой. Pandawa Dream ориентирован на масштабную курортную модель и долгосрочную капитализацию, особенно в перспективе сдачи проекта в 2027 году. Elysium представляет собой урбанистический кластер в развивающемся районе Переренан, привлекающий digital nomads и семейных арендаторов.

Biom, как часть концепции Nuanu City, делает акцент на устойчивости, образовании и новой городской среде, сочетая жилые функции с культурной и экологической составляющей. Satori — камерный проект в Нуса-Дуа, нацеленный на нишевую аудиторию, предпочитающую приватность, тишину и slow luxury-формат.

Выбор между этими объектами зависит от стратегии инвестора — будь то краткосрочная доходность, долгосрочная аренда, владение «вторым домом» или участие в развитии устойчивых городских концепций.