Программа МПТ: почему это драйвер развития индустриальной недвижимости

2025 год завершился падением спроса на промышленную недвижимость практически во всех регионах России. 90% девелоперов, работающих в этом сегменте отрасли, открыто заявляют о проблемах: ключевая ставка вынуждает замедлять рост, а весть спрос сконцентрирован исключительно в Москве, во многом благодаря действию муниципальной программы МПТ (мест приложения труда).

Мы наблюдаем такую картину уже почти два года во всех сегментах недвижимости. Главными драйверами отрасли сейчас являются механизмы КРТ (комплексного развития территории), которые в связке с программой МПТ в Москве и Московской области стимулируют строительство.  Для девелоперов промышленных объектов — это существенная льгота, которая работает на бизнес-модель проекта.

Говоря о бизнес-модели новых проектов, девелоперы ориентируются на три основных параметра: ключевую ставку, макроэкономику и транспортную доступность. Для объектов индустриальной недвижимости горизонт планирования составляет — 5-7 лет до окупаемости. 

Что дает застройщику льгота по программе МПТ? Город выделяет по подсчету площади локации определенную льготу, которая имеет денежный эквивалент. Но ее застройщик может потратить как на смену ВРИ (вида разрешенного использования), так и датирование производства. И вот этими дополнительными деньгами программа МПТ, по сути, демпфирует заградительную ставку. За пределами Москвы такой льготы нет. И рентабельность строительства теряется даже если у застройщика свой участок уже есть. Пока ставка не упадет, строить в принципе сложно. А если девелопер коммерческой недвижимости, например, покупает участок или у него нет ключевого арендатора, то строительство в целом становится нецелесообразным.

Однако, не смотря на все сложности, Москву пока сложно перегреть, потому что здесь всегда будет востребована недвижимость как коммерческая, так и жилая. И, думаю, что в ближайшие 5 лет ситуация вряд ли изменится. В Москве спрос на качественную «промку» с удобной транспортной доступностью, хорошей логистикой, удобным заездом на любой этаж будет сохраняться. И на рынке такой продукт уже начал появляться.

Так, например, сейчас в активной стадии реализации у «ДиДжи» проекты в Москве и МО. В их числе девелопмент полного цикла и управление «Технопарк 707» (входит в список Инвестиционных Приоритетных Проектов Москвы), «Технопарк D20», индустриального парка «Светлый», а также производственно-логистического центра «А8» на месте недействующего Таганского Мясокомбината; Всего в портфеле компании — свыше 600 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости, а также 2 млн кв.м. управляемых площадей.