Парадоксы рынка недвижимости: спрос ниже, но цены растут

Такое противоречие объясняется спецификой экономической ситуации в России. Хотя многие потенциальные покупатели стали сдерживать свою активность, существуют факторы, которые препятствую понижению цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Для участников рынка важно понимать, почему растут цены на недвижимость в России и какие механизмы поддерживают этот тренд даже при снижении спроса.

Разбег без взлета

С начала 2026 года наблюдается умеренный рост стоимости жилых квадратных метров. Важную роль в этом процесс играет инфляция. Она определяет удорожание стройматериалов, транспортировки грузов, а также других продуктов и услуг на рынке недвижимости. 

Предполагалось, что понижение ключевой ставки ЦБ РФ летом прошлого года до 20%, осенью — до 17%, а в декабре до 16% годовых активирует спрос на жилье, но происходит обратное.

Дело в том, что платежеспособность населения увеличивается крайне неравномерно, в зависимости от сферы занятости и места жительства. В мегаполисах она традиционно выше, что объясняет более активную куплю-продажу недвижимости крупных городов. При этом россияне, чьи доходы растут медленнее, чем дешевеют деньги, часто откладывают свой спрос в надежде на стагнацию рынка. В итоге стоимость жилой площади повышается неодинаково в разных регионах страны и ценовых сегментах.

По нашим данным, в новостройках страны за 2025 год она, в среднем, поднялась на 6,8%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Кроме того, за минувшие два года российские застройщики сократили объемы вводимого в эксплуатацию жилья. Это способствует дефициту современных квартир, а значит и повышению их стоимости.

Такое положение дел вызывает движение ценовой шкалы вверх. Однако в этом году рынок обойдется уже без стремительных взлетов стоимости, поскольку ажиотажный спрос на жилье в ближайшее время маловероятен.

Как дорожает жилье в мегаполисах

В новых домах центральных районов Москвы цены за прошлый год совершили 26-процентный рывок. Наши аналитики связывают это с тем, что в столице вдвое уменьшилось строительство жилья комфорт-класса в то время как спрос на него сохраняется. Однако даже квадратные метры премиального уровня в течение года подорожали на 18%. В 2026 году они также будут востребованы. Кроме того, есть тенденция повышения спроса на бывшие промышленные сооружения Москвы и области, которые реконструируются под жилье.

Зато всего на 8%, в среднем, выросли в цене новостройки Северной столицы. Квадратные метры вторички здесь подорожали больше — примерно на 12%. В этом году общая стоимость жилплощади в Санкт-Петербурге должна повыситься на 5-6%. В городе на Неве продолжают активно возводить жилые дома комфорт-класса, так что покупатели не испытывают в них дефицита. Соответственно, цены поднимаются постепенно и не так значительно, как в Москве.

Сочинский рынок недвижимости показал ценовой рост, сравнимый со столичным, и составил до 24%. Сказывается инвестиционная привлекательность региона, курортный климат и инфраструктура в сочетании с ограниченной площадью свободных земель. Однако в нынешнем году рост стоимости жилья здесь, по-видимому, замедлится и не превысит 10 %, поскольку ажиотаж идет на убыль. 

В Краснодаре в прошлом году тоже произошел резкий скачок цен на новостройки — до 31%. На этом фоне особенно неожиданным стало падение стоимости вторички — примерно на 3%. В 2026 году в Краснодарском крае ожидается не такой существенный подъем цен, как прежде, — около 5%.

В Крыму и Севастополе в последнее время наблюдались колебания стоимости жилых квадратных метров. В нынешнем году есть вероятность, что рост цен здесь будет сравним с инфляцией и достигнет 6%.

Ближайшие прогнозы

Подорожание загородных малоэтажных домов в 2026 году вызвано следующими факторами:

• повышение цен на стройматериалы;
• дорогая логистика;
• дефицит квалифицированных рабочих;
• введение эскроу-счетов для покупки индивидуальных малоэтажек, так как кредиты повышают себестоимость застройки.

С одной стороны, значительные ставки рыночной ипотеки затормаживают реализацию жилья в городских многоквартирниках, а порой и в малоэтажных загородных домах. С другой стороны, целевая государственная поддержка ипотечного кредитования локально формирует якоря покупательского спроса на квартиры и коттеджи.

Между тем, на рынок влияет еще один фактор — изменения в налогообложении (в начале года НДС увеличился с 20 до 22%), что привело к удорожанию строительства любых зданий и сооружений. 

Аналитики Форбс утверждают, что в течение 2026 года стоимость жилплощади в нашей стране повысится примерно еще на 6%. Они же прогнозируют дальнейшее сокращение объемов жилищного строительства в России — как минимум, на 41 млн кв. м. Причем в соответствии с характером спроса оно снова станет типовым и компактным — в среднем, площадью около 48,6 кв. м.

Ожидаемое изменение правил использования семейной ипотеки обещает еще заметнее снизить активность покупателей. До сих пор на пользователей такого вида кредитования у застройщиков приходилось больше половины сделок. Не все из них сумеют адаптироваться к новой ситуации.

Чем привлекают клиентов

Однако если продолжится снижение ключевой ставки ЦБ РФ, рыночные программы ипотечного кредитования должны стать более привлекательными. Девелоперы надеются, что это поможет компенсировать потери после изменения условий семейной ипотеки. В то же время мы видим, что в прошлом году объем рыночного кредитования покупок жилья сократился на 21% в сравнении с аналогичными данными за 2024. Самый распространенный размер кредита на приобретение жилой недвижимости в России сейчас составляет 4,87 млн руб.

Сохранит актуальность и такой инструмент расширения клиентской базы, как рассрочка. Правда, Министерство строительства РФ ограничивает его использование по причине высокого риска для девелоперов. По сведениям Циан, в российской столице срывается каждая десятая сделка по продаже первичной недвижимости в рассрочку.

Другой способ нарастить продажи — предлагать целевой аудитории индивидуальные скидки и программы. Объекты, которые долго не удается реализовать, будут продаваться вместе с новой мебелью, готовым дизайном интерьера или дисконтом на парковочное место.

Клиентов, которые стремятся улучшить условия проживания, привлекают методом трейд-ин. Девелопер помогает продать их старое жилье, а сумму от сделки включает в стоимость новой квартиры или коттеджа.

Вторичка подтягивается

Сейчас цены квартир на первичном рынке примерно на 61% выше, чем на вторичном. В Москве такая разница достигает 84%. А в нынешнем году есть вероятность, что по стоимости вторичка будет догонять новостройки. Резонансные разбирательства в сфере вторичного жилья сделали покупателей осторожнее. И все же общее сокращение объемов многоэтажного домостроения в России должно вызвать частичное переключение спроса с новостроек на вторичку, а значит, и ее ценовой рост. 

 Умеренность прежде всего, — таким принципом руководствуются инвесторы. Теперь они отдают предпочтение жилью меньшей площади (самые популярные квартиры — от 40 до 50 кв.м.), к тому же в доступных домах стандартного уровня комфортности. 

Все это настраивает игроков рынка действовать с минимальными рисками и рассчитывать на далекую перспективу.