ВС РФ разъяснил, когда можно оспорить сделку с квартирой

Верховный суд России подготовил обзор судебной практики по оспариванию сделок с жилыми помещениями (Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 15А/2026)). В документе разобраны случаи мошенничества при продаже квартир, сделки пожилых и тяжелобольных граждан, дарение жилья родственникам перед банкротством, а также споры о регистрации перехода прав в Росреестре.

Мошенничество и заблуждение. По мнению ВС РФ, одной уверенности продавца в том, что сделка была «формальной» и подлежала отмене, недостаточно для признания ее недействительной — суд должен оценивать, мог ли покупатель распознать заблуждение продавца. Если сделку все же признали недействительной из-за обмана, а стороны успели ее исполнить, применяется двусторонняя реституция: возвращаются и квартира, и деньги.

Психическое состояние. Чтобы оспорить сделку из-за неспособности продавца понимать свои действия, нужно доказать это состояние именно на момент подписания договора. Само по себе психическое заболевание недействительность не влечет, а расписка о получении денег не считается безусловным доказательством расчетов, если есть сомнения в дееспособности продавца.

Банкротство. При оспаривании продажи квартиры в деле о банкротстве недостаточно формально сравнить цену договора с рыночной оценкой — суд должен учитывать весь контекст сделки. Дарение жилья родственнику может быть признано подозрительным, если должник на тот момент уже имел признаки неплатежеспособности.

Росреестр. Вступившего в силу решения суда о недействительности сделки достаточно для возврата права собственности прежнему владельцу. При этом регистратор не вправе заново проверять законность нотариально удостоверенной сделки — такие вопросы должен решать суд.