Как рассчитать рентабельность сдачи квартиры в долгосрочную аренду

Один из самых популярных способов преумножить или хотя бы сохранить накопления — покупка недвижимости. В России сформировалось доверие к этому формату инвестирования. Главное преимущество состоит в пассивном доходе: квартиру, апартаменты, кладовку и даже парковочное место можно сдавать, получая дополнительный заработок. А в случае необходимости недвижимость можно продать. 

Считаем процент доходности от сдачи квартиры

В первую очередь нужно посчитать, в какую сумму обойдется покупка целиком с учетом всех дополнительных затрат. Это могут быть риэлторские комиссионные, госпошлины, налог на имущество и др. А если новостройка без отделки, то к цене прибавляйте примерную стоимость ремонта и меблировки. Назовем эту переменную «Общая стоимость квартиры».

Затем определяем, сколько денег в год будет приносить аренда. Для этого арендную ставку нужно умножить на 12 месяцев. Полученную переменную назовем «Аренда».

Теперь мы сможем рассчитать коэффициент доходности:

Коэффициент доходности = Аренда : Общая стоимость имущества х 100% 

Пример: вы выбрали однокомнатную квартиру в новостройке на юге Москвы (м. Филатов луг), которая продается за 12 миллионов рублей. Допустим, они у вас есть, т.е. ипотека не нужна. Квартира сдается с отделкой, поэтому не учитываем и расходы на ремонт. Жилье вы покупаете напрямую у застройщика, поэтому риэлторские комиссионные тоже платить не придется. Однако потребуется приобрести мебель, кухонный гарнитур и бытовую технику — конкуренция в этом районе высокая, так что брать нужно что-то «приличное». Выделим на это, допустим, еще 800 тысяч рублей. Получим общую стоимость квартиры 12,8 миллиона рублей. Сдавать свою квартиру вы планируете за 70 тыс. рублей в месяц или 840 тыс. рублей в год — это наш показатель ежегодной аренды. Подставляем значения в формулу и считаем коэффициент доходности:

840 000 : 12 800 000 х 100% = 6,5%.

Чем выше этот процент при небольшом сроке окупаемости, тем лучше. 

По закону доходы от сдачи квартиры облагаются налогом — от 4% до 13% в зависимости от системы налогообложения. Также в расчеты мы не включили коммунальные услуги, потому что об их оплате собственник и арендатор договариваются индивидуально. Владельцу важно принять и тот факт, что скорее всего он столкнется с непредвиденными расходами: квартиранты могут съехать и квартира будет иметь простой, микроволновая печь может сломаться, а соседи случайно затопить. Предусмотреть все невозможно — только подготовиться морально.

Считаем окупаемость квартиры при сдаче в аренду

Срок окупаемости жилья за счет сдачи в аренду рассчитывается по еще более простой формуле:

Срок окупаемости = Общая стоимость имущества : Аренда 

Исходя из примера выше, 12 800 000 : 840 000 = 15,2.

Таким образом, вернуть средства, потраченные на покупку новой однокомнатной квартиры, с помощью аренды удастся чуть более чем за 15 лет. Насколько это выгодно? По мнению экспертов, если срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду превышает 20 лет, то проект можно считать не очень прибыльным, а если превышает 25 лет — убыточным. В нашем случае 15 с половиной лет — оптимальный показатель окупаемости.

Здесь также существуют нюансы, которые трудно просчитать заранее, однако они приятные. Например, собственник имеет право повышать арендную ставку каждый год — транспортная развязка стала удобнее, жилой комплекс «оброс» инфраструктурой, квартиранты заселились новые — а значит у владельца появились основания поднять ежемесячную плату за квартиру.

Инвестиции в недвижимость остаются одними из самых надежных, особенно при долгосрочной стратегии. В среднем доходность от аренды жилья на столичном рынке варьируется от 4 до 10% годовых. Но ключевую роль играет устойчивый рост стоимости объектов — особенно это касается районов с активной застройкой и развивающейся инфраструктурой. К примеру, в последние 3 года в Москве стоимость жилья выросла на 15-18% в год, что значительно увеличило реальную доходность владельцев недвижимости.

На рынке аренды шутят: худшее, что может случиться с вашей квартирой — это простой. Но еще хуже, когда купленная под инвестиции недвижимость обходится вам слишком дорого. Применение двух простых формул на этапе выбора объекта поможет заранее спрогнозировать рентабельность вашей квартиры. А чтобы снять с себя все арендные хлопоты, можно воспользоваться услугами сервиса по управлению недвижимостью. Такие компании берут на себя все заботы о поиске подходящих жильцов и обслуживанию вашей квартиры.