Почему россияне продолжают покупать недвижимость в Италии

Инвестиция в итальянскую квартиру или дом вызвано стабильным рынком, доступными ценами и высоким спросом на аренду. Количество сделок с жильем среди россиян в 2025 году увеличилось на 0,15-0,2%. Квартиры приобретают в личное пользование и для сдачи жилья в длительную аренду, но таким правом обладают не все иностранцы. В материале рассмотрим, кто может приобрести жилые объекты в Италии и как оплатить покупку. 

Какая недвижимость пользуется спросом

Рынок итальянской недвижимости стабильно развивается, показывая уверенный рост цен за последние три года. Значительно увеличилась цена на жилые объекты в Северной Италии. Лидерами стали города Милан (3,5-3,8%) и Турин (3,9-4%). Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на 25% в ближайшие пять лет. В регионах Калабрия, Сицилия, Молизе более доступные цены на жилье — до 1150 евро за квадратный метр.

Итальянцы традиционно рассматривают недвижимость как источник будущих доходов и капиталовложения. Жилые объекты продолжают оставаться привлекательными для инвесторов и россиян, желающих переехать в живописные европейские регионы.

Условия покупки жилья нерезидентами Италии

Инвесторов привлекает средиземноморский климат, горы в сочетании с прекрасной архитектурой, насыщенным досугом. Но покупка жилья возможна не для всех иностранных граждан. Основные группы покупателей:

• граждане ЕС и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ);
• иностранцы с итальянским видом на жительство (ВНЖ);
• граждане других государств, которые заключили соглашение и правительством Италии.

Реальный способ приобретения недвижимости — получение итальянского гражданства или гражданства ЕС. Владелец сможет беспрепятственно распоряжаться имуществом. ВНЖ — рабочая схема, если человек работает и регулярно продлевает действие документа. А через 5 лет можно получить постоянный вид на жительство (ПМЖ).

Какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости

Покупателю придется заплатить налоги и сборы:

• Регистрационный налог составляет 2-9% от стоимости недвижимости, но не менее 1000 евро.
• Ипотечный налог — это фиксированная сумма 50 евро.
• Реестровый налог — постоянная сумма 50 евро.

Если покупается социальный или новый жилой объект у застройщика, применяется налог на добавленную стоимость (НДС), ставка НДС может доходить до 22%. Регистрационный сбор увеличивается до 200 EUR, ипотечный налог и реестровый налог тоже составляют 200 EUR. Важно покупателю соблюдать определенные правила и выполнять налоговые обязательства.

Этапы покупки недвижимости в Италии

Покупка итальянского жилья связана с некоторыми бюрократическими нюансами, которые нужно выполнять. Последовательность действий покупателя:

1. Каждый покупатель обязан оформить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale) в местном отделении Налогового агентства. Граждане Европейского Союза могут оформить запрос онлайн.
2. Финансовые операции в стране ведутся через банки, поэтому покупателю необходимо открыть расчетный счет. Банк является гарантией чистоты сделки и источником внесения платежей.
3. Соглашение между продавцом и покупателем оформляется нотариусом и включает основные условия сделки. Сумма первоначального взноса зависит от договоренности сторон.
4. Основной акт купли-продажи подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса. Оплата может происходить до подписания или после официального оформления акта.
5. Нотариус передает документы в государственные учреждения для официальной регистрации. Покупатель выполняет уплату налогов и регистрационных взносов.

Оплата возможна только в евро, что создает неудобства для резидентов России.

Особенности получения ВНЖ

Покупка недвижимости в Италии сама по себе не предоставляет автоматического права на временное проживание. Основания для получения ВНЖ:

• Трудоустройство в итальянскую компанию или ведение собственного бизнеса.
• Поступление в университет или участие в образовательных программах.
• Участие в инвестиционной программе.
• Семейные связи с гражданами Италии или обладателями постоянного вида на жительства.

Вид на жительство обычно выдается на срок от 1 до 2 лет и требует регулярного продления. Ежегодно предстоит готовить новый пакет документов и ожидать одобрения (около 2 месяцев).

Покупатели недвижимости предпочитают искать альтернативные способы интеграции в Италию, чтобы получить ВНЖ, например, через трудоустройство или образовательную программу.

Особенности рынка недвижимости 

Рыночный механизм Италии остается неизменным годами. Отношения между покупателями и продавцами регулируются около 60 000 нормативно-правовыми актами. Инвестору из России, кроме налогов и сборов, придется заплатить за услуги переводчика (несколько сотен евро), юриста (1-3,5%) и риелтора (3-5%). Покупателям жилья в новостройке придется выложить почти 2 000 евро за подключения к коммунальным сетям.

За срыв сделки покупателю придется заплатить штраф, а также потеряет аванс. Если продавец отказывается от подписания договора купли-продажи, он возвращает двойной размер залога.

Можно купить старый дом в горах за символическую плату (1 евро), который расположен в отдаленном регионе и нуждается в реконструкции. Приобретение недвижимости в Италии в исторических центрах может показаться привлекательным предложением, но сопряжено с рядом сложностей:

• Дешевые квартиры нуждаются в капитальном ремонте, увеличивая общие затраты на приобретение.
• Дома в старинных кварталах охраняются государством и требуют сохранения первоначального облика, поэтому ограничены возможности по модернизации и улучшению жилищных условий.
• Замена устаревших систем электричества, газа и водоснабжения обходится дорого и может занять несколько лет.
• Оформление документов и согласование работ с муниципальными службами может занять не менее 6 месяцев.

Итальянский рынок жилых объектов интересен структурой и возможностями, но требует продуманного подхода и юридической осведомленности.