Сравнение доходности в РФ и на Бали для инвестора

В последние годы интерес к зарубежной недвижимости со стороны российских инвесторов заметно усилился. Это связано не только с желанием диверсифицировать активы, но и с поиском новых форматов доходности за пределами привычных рынков. Несмотря на сохраняющуюся активность на внутреннем рынке, повышенное внимание привлекают зарубежные направления с туристическим потенциалом и перспективой валютной доходности. Одним из таких примеров стал Бали — остров, сочетающий в себе природную привлекательность и динамично развивающийся рынок недвижимости.

В этой статье разберемся, где сегодня выгоднее вкладывать: в московскую недвижимость или в готовые объекты на Бали. Без агитации — исключительно по цифрам и фактам, с учетом как преимуществ, так и возможных рисков каждой из альтернатив.

Валюта и макроэкономика: устойчивость или турбулентность?

Первый важный параметр для любого инвестора — макроэкономическая стабильность. В этом плане Бали как часть Индонезии демонстрирует завидную устойчивость. Индонезийская рупия (IDR) — стабильная национальная валюта с умеренными колебаниями за последние пять лет. Это результат взвешенной политики Центрального банка Индонезии, который держит инфляцию в рамках целевого диапазона. По итогам 2024 года инфляция в Индонезии составила около 2,6% — низкий и вполне контролируемый показатель.

С другой стороны, рупия — это не свободно конвертируемая резервная валюта, и при нестабильности на глобальных рынках возможны скачки курса. Для российских инвесторов также важна доступность финансовых инструментов в валюте, отличной от рубля.

В России инфляция за тот же период превысила 7,4%, оказав давление на потребительскую активность и инвестиционные настроения. Однако рубль для многих остается более понятной и привычной валютой, а российский рынок недвижимости — в зоне доступной юридической юрисдикции.

Растущая инфляция в России означает снижение реальной доходности — особенно в сегменте недвижимости, где доход формируется не только из аренды, но и из возможного роста капитала. С другой стороны, российский рынок обладает определенной инерцией, а стабильность рублевых активов может рассматриваться как плюс в условиях валютных колебаний за рубежом.

Цены на жилье: сравнение по формуле «что я получаю за 30 млн»

Допустим, у инвестора есть 25–30 миллионов рублей — достаточно серьезная сумма, которой вполне хватит на покупку квартиры в Москве. В пределах Третьего транспортного кольца это, как правило, однокомнатная квартира комфорт-класса в новостройке. Без отделки. Дом, скорее всего, еще строится, а сроки сдачи — вещь довольно гибкая. После покупки последует ремонт, закупка мебели, техники и оформление. Общий бюджет может увеличиться на 20–30%, не говоря уже о времени и усилиях.

Зато такая квартира оформляется в полную собственность, с понятными документами и перспективой долгосрочного владения без ограничения по срокам. Это удобно для тех, кто рассматривает недвижимость как стабильный актив «на десятилетия».

Для сравнения, на Бали за те же 25–30 млн рублей можно приобрести виллу или апартаменты с полной отделкой, мебелью и техникой — полностью готовые к проживанию или сдаче в аренду. Такой формат «под ключ» — это не приятный бонус, а рыночный стандарт. Особенно это характерно для туристически развитых районов — Семиньяк, Чангу, Беравы, Улувату.

Однако здесь важно учитывать формат владения: чаще всего это leasehold на 25–30 лет, с возможностью продления. Это требует дополнительного юридического понимания. Тем не менее, сам объект часто уже готов и позволяет получать доход практически сразу, чего нельзя сказать о новостройках в Москве.

Доходность и аренда: цифры говорят сами за себя

Одно из ключевых различий между рынками — это доход от аренды. В Москве доходность долгосрочной аренды в хороших районах обычно не превышает 4–5% годовых. При этом объект нередко простаивает между арендаторами, и владельцу приходится самостоятельно решать бытовые вопросы. Но при этом доходность стабильна, рынок понятен, а арендаторы — долгосрочные.

На Бали ситуация иная. Районы вроде Семиньяка имеют высокий поток туристов круглый год. Средняя загрузка объектов краткосрочной аренды составляет около 80% в год, а доходность может достигать 10–12%. Даже после вычета всех расходов — от управляющей компании до налогов — может остаться около 10% чистой доходности.

Однако такая доходность основана на туристической активности, которая подвержена внешним факторам — сезонности, глобальным кризисам, изменению правил въезда. Кроме того, краткосрочная аренда несет в себе более высокие риски простоя в межсезонье и зависит от профессионализма управляющей компании.

Тем не менее, наличие сервисной команды, автоматизация процессов, возможность полностью пассивного управления — все это делает такой формат привлекательным для инвесторов, не готовых заниматься операционной деятельностью. Но это уже другой тип риска — доверие третьим сторонам.

Юридические аспекты: сложнее — но честнее

На первый взгляд оформление недвижимости на Бали может показаться непривычным. В Индонезии у иностранцев нет права владения землей в полной собственности — только долгосрочная аренда или покупка через локальную компанию. Такие схемы требуют вовлечения юристов, консультаций и понимания местной нормативной базы.

Зато в последние годы практика leasehold стала прозрачной и понятной: договоры регистрируются, права защищаются, возможна передача или перепродажа. Для инвестора важно, что права на объект зафиксированы государственно, а схема повторяема и масштабируема.

В России же владение объектом зачастую кажется проще — свидетельство о праве, регистрация в Росреестре. Но на практике инвестор сталкивается с бюрократией, отчетностью, налогами, а в случае с краткосрочной арендой — с усложненным регулированием и возможными штрафами.

Таким образом, в Индонезии «сложно, но стабильно», а в России — «просто на входе, но сложнее в управлении».

В чем же разница?

Сравнение рынков недвижимости Москвы и Бали — это не сопоставление «хорошего» и «плохого», а выбор между двумя разными инвестиционными логиками. Один путь — это предсказуемость, владение, локальность и умеренная доходность. Другой — это гибкость, выше доход и международная диверсификация, но с иными рисками и иной юрисдикцией.

Итог

Если цель — сохранение капитала в понятном и предсказуемом поле, Москва остается привычным выбором. Если приоритет — рост доходности, пассивное управление и диверсификация в стабильной валюте, Бали представляет интерес.

Но в любом случае важно считать не только рубли, а и проценты, инфляцию, юридические детали и время. Рациональное инвестирование — это не выбор между «своим» и «чужим», а точный расчет, где риски и доходность сбалансированы именно под ваши цели.