Термальные комплексы как новый формат недвижимости

Все больше россиян вместо редких длительных отпусков выбирают формат регулярного отдыха и восстановления рядом с домом. На этом фоне термальные комплексы и городские курорты постепенно формируют новый сегмент коммерческой недвижимости. 

О том, как меняется модель городского отдыха, почему растет спрос на wellness-инфраструктуру и какие перспективы открываются для рынка термальных комплексов, мы поговорили с генеральным директором ООО «Инвестиционная система» Андреем Борисоглебским.

Андрей, скажите, что изменилось в привычном отдыхе россиян?

Мы видим, что рынок коммерческой недвижимости постепенно меняется: классические офисы, склады и торговые центры уступают место объектам досуга, внутреннего туризма и wellness-инфраструктуры.

Причина изменений может быть в новой модели отдыха. Вместо одного-двух отпусков в год жители крупных городов все чаще выбирают короткие форматы регулярного отдыха рядом с домом. Высокий темп жизни, стресс и перегрузка формируют спрос на восстановление, встроенное в повседневный ритм.

На этом фоне wellness-индустрия перестает быть исключительно сервисной отраслью. Термальные комплексы, spa, хиллинг-центры и городские курорты постепенно становятся самостоятельным сегментом коммерческой недвижимости со стабильным потоком посетителей.

Этот тренд развивается не только в России. По данным Global Wellness Institute, к 2025 году мировой рынок wellness-индустрии превысил $1 трлн. Рост поддерживается внутренним туризмом, оздоровительными форматами отдыха и повышением уровня жизни. По прогнозам, к 2028 году его объем может достичь $8,5 трлн. 

Почему термальные комплексы становятся частью городской инфраструктуры?

Еще несколько лет назад термальные комплексы воспринимались как отдых премиального уровня. Сегодня это уже может быть частью повседневной городской среды наряду с фитнес-клубами, ресторанами и семейными досуговыми центрами.

Ключевое отличие термальных комплексов от классических туристических объектов — высокая частота посещений. Городской wellness-формат предполагает постоянный поток посетителей в течение всего года. Это делает такие объекты всесезонными: они менее зависимы от туристических циклов и более устойчивы с точки зрения операционной модели.

Несмотря на то, что российский рынок пока находится на раннем этапе развития, он уже демонстрирует высокие темпы роста. По итогам 2025 года в стране работало 76 термальных комплексов общей площадью около 460 тыс. кв. м. За прошлый год открылось 16 новых объектов площадью примерно 140 тыс. кв. м, это вдвое больше, чем годом ранее.

При этом рынок остается недостаточно насыщенным. По прогнозам участников отрасли, к 2028 году спрос на услуги термальных комплексов в России может вырасти в 2,7 раза. Именно дефицит качественной wellness-инфраструктуры участники рынка называют одним из факторов дальнейшего роста сегмента.

Какие факторы делают термы привлекательными для инвесторов?

Интерес к термальным комплексам могут формироваться на стыке нескольких факторов, связанных как с состоянием рынка коммерческой недвижимости, так и с изменением потребительского поведения.

1. Сегмент слабо насыщен. В большинстве российских городов уровень подобной инфраструктуры низкий, особенно за пределами крупнейших мегаполисов. Это создает потенциал для появления новых объектов при относительно небольшой конкуренции.

2. Всесезонность. В отличие от классических развлекательных форматов, термальные комплексы ориентированы не на разовые посещения, а на повторяемый спрос. Для инвестора это означает более равномерную загрузку в течение года.

3. Мультифакторная модель — развитие внутреннего туризма, рост интереса к здоровому образу жизни и расширение городской досуговой инфраструктуры может делать сегмент независимым от одного источника операционного дохода.

4. Долгосрочный тренд. Термальные комплексы относятся к объектам с длительным жизненным циклом и высокой капиталоемкостью. Такие проекты требуют значительных инвестиций на этапе строительства, но при этом могут формировать устойчивую эксплуатационную модель на протяжении многих лет.

В совокупности эти факторы могут объяснять, почему wellness-объекты формируют новый класс недвижимости, который начинают рассматривать как отдельный сегмент коммерческой недвижимости.

Как сегодня финансируются современные wellness-проекты?

Механизмы финансирования wellness-проектов совершенствуются по мере развития отрасли. Если ранее строительство подобных объектов осуществлялось за счет собственных средств застройщиков или банковских кредитов, то сегодня значительную роль играют коллективные инвестиции.

Одним из таких инструментов стали закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Они могут позволить привлекать средства для реализации капиталоемких проектов с длительным инвестиционным циклом, а также более гибко структурировать финансирование объектов коммерческой недвижимости.

Подобные механизмы уже используются в различных сегментах недвижимости, включая проекты городской wellness-инфраструктуры.

В чем, на ваш взгляд, ключевые особенности проектов городской wellness-инфраструктуры?

Во-первых, проекты городской wellness-инфраструктуры ориентированы на регулярный, а не сезонный спрос. В отличие от многих туристических объектов, городские курорты и термальные комплексы могут становиться частью повседневной среды и рассчитаны на многократное посещение в течение года.

Во-вторых, подобные объекты обычно создаются в локациях с высокой плотностью населения и хорошей транспортной доступностью. Это позволяет формировать более стабильный поток посетителей не только в выходные дни, но и в течение всей недели.

В-третьих, спрос на такие форматы уже подтверждается развитием рынка в различных регионах России: от Воткинска и Ижевска до Видного и Нижнекамска. Термальные комплексы постепенно становятся частью локальной досуговой инфраструктуры и формируют новую модель отдыха рядом с местом проживания.

И наконец, такие проекты предполагают длительный жизненный цикл. После завершения строительства их эффективность во многом зависит от операционной деятельности, уровня посещаемости и способности поддерживать устойчивый потребительский спрос.

Какие перспективы вы видите у рынка термальных комплексов?

На мой взгляд, рынок термальных комплексов в России находится на этапе активного формирования как отдельного сегмента коммерческой недвижимости. Ключевым драйвером остается рост спроса на регулярные форматы отдыха и восстановление в городской среде.

По мере развития сегмента и появления новых объектов рынок может перейти к более системной фазе роста, характерной для зрелых форматов коммерческой недвижимости.

Дополнительным фактором развития выступает интерес со стороны инвесторов, связанный с трансформацией рынка внутреннего туризма, досуга и городской инфраструктуры.

Спрос на качественные объекты для регулярного отдыха продолжает расти. Сегмент термальных комплексов отражает более широкие изменения в структуре потребления городских услуг и формирование новой модели отдыха вблизи места проживания.

Таким образом, термальные комплексы постепенно становятся частью современной городской инфраструктуры и формируют новый сегмент коммерческой недвижимости, ориентированный на долгосрочный потребительский спрос.