Доступное жилье в Сочи сокращается: за год предложение упало почти на 70%

Рынок недвижимости Сочи в 2025 году продолжил двигаться по прогнозируемой траектории — количество доступного жилья резко сократилось. Это стало закономерным итогом роста интереса к региону и перераспределения инвестиционного спроса внутри России. Сочинская недвижимость окончательно закрепила статус дорогого актива, и входной порог для большинства покупателей стал ощутимо выше.

По данным на март 2025 года в продаже осталось всего 1548 объектов площадью от 30 до 100 кв. м. с ценой за квадратный метр ниже 250 тысяч рублей. Это почти в три раза меньше, чем годом ранее. В марте 2024 года в этой ценовой категории выставлялось около 4,6 тыс. объектов. Падение предложения на 66% за один год — сильный индикатор трансформации рынка. Особенно с учетом того, что еще в августе 2023 года в этом сегменте было 9,2 тыс. лотов. За полтора года доступное жилье почти исчезло с рынка.

Такое сокращение не связано с улучшением условий застройки или активной распродажей старых объектов. Основные причины — рост себестоимости строительства, повышение спроса на инвестиционные квартиры и общее перераспределение объектов в сторону высокобюджетного сегмента. Девелоперы постепенно отходят от массового жилья в пользу дорогих проектов с высокой маржой, а владельцы вторичных квартир корректируют цены в сторону рынка, где меньше риска и больше ликвидности.

Средний ценовой сегмент — квартиры от 250 до 500 тыс. рублей за квадрат — также просел. В продаже находится 3564 объекта, что на 26,7% меньше, чем годом ранее. Это подтверждает, что снижается не только число доступных квартир, но и объем предложения в условно массовом сегменте. Иными словами, «середнячок» уходит вслед за недорогими объектами.

Даже на рынке дорогостоящей недвижимости изменения заметны. В категории свыше 500 тыс. рублей за квадрат сейчас представлено 544 объекта — на 6% меньше, чем год назад. Снижение здесь не столь драматичное, но оно показывает общее сокращение предложения, вне зависимости от ценового уровня.

Отдельного внимания заслуживает появление квартир с ценой за квадрат выше 1 млн рублей. Таких предложений на рынке 24, и все они находятся в премиальных локациях с ограниченным объемом застройки и высокой доходностью при сдаче. Их покупают не для жизни, а как инструмент сохранения капитала. Такие объекты растут в цене быстрее остальных, несмотря на общий спад доступного жилья.

Анализируя все сегменты, стало ясно, что Сочи окончательно переходит в разряд городов с преимущественно высокобюджетным жильем. Недвижимость становится менее доступной для широкого круга покупателей, и рассчитывать на возвращение к прежнему уровню цен уже не приходится. Особенно на фоне устойчивого туристического потока, стабильной арендной загрузки и высокого интереса со стороны инвесторов из других регионов.

Итог очевиден: в 2025 году Сочи стал городом дорогой недвижимости. Доступных объектов почти не осталось, а структура предложения сместилась в сторону более ликвидных, дорогих сегментов. Для покупателей это означает необходимость либо увеличить бюджет, либо изменить требования к объекту. Рынок уже не ориентируется на массового потребителя — он работает по правилам премиума.