Лев Мазараки рассуждает о новом качестве жизни

Изменился ли за последний год портрет покупателя премиальной жилой недвижимости? Раньше это были в основном москвичи, переезжающие из района в район. Можно ли говорить, что моду на рынке сейчас диктуют покупатели из регионов или репатрианты?

Портрет покупателя меняется, и изменения эти носят структурный характер. Москвичи по-прежнему составляют ядро спроса — порядка 75% сделок. Произошло увеличение доли состоятельных покупателей из российских регионов. Санкт-Петербург дает 6% спроса, Республика Татарстан — 4%, Центральный федеральный округ — еще 4%, Южный и Приволжский округа — по 3%.

Что принципиально важно: эти покупатели приходят не за спекулятивной историей. Они приобретают жилье для себя, для семьи, для создания «второй базы». Причем формируются две устойчивые модели. Первая — дополнительная резиденция, «квартира выходного дня» для деловых или туристических визитов. Эти покупатели ориентированы на максимально репрезентативные локации — клубные особняки в непосредственной близости от Красной площади, престижные районы исторического центра. Вторая модель — так называемая «пиджачная» квартира: городская резиденция для владельцев загородных домов, которые регулярно бывают в Москве по делам или для культурного досуга. Это функциональная замена гостинице, но с принципиально иным уровнем приватности и комфорта.

 Какие еще требования к планировкам и инфраструктуре есть у этой новой когорты клиентов?

Поскольку многие из покупателей имеют семьи, детей, они ищут не просто статусные метры, а качественную среду для жизни. Им важны инфраструктура, безопасность, наличие хороших школ и клиник поблизости. При этом они гораздо спокойнее относятся к локациям за пределами «золотой мили» — для них важнее качество самого проекта и его концепция, чем исторический престиж района. Именно эта аудитория во многом и движет процессом децентрализации элитного рынка, о котором мы говорили.

Что важнее для покупателя премиальной недвижимости: вид из окна на исторический ансамбль или наличие подземного паркинга с автомойкой и винного погреба?

По нашим наблюдениям, сегодня при выборе жилья на первый план выходит потребность в личном пространстве для каждого члена семьи. Функциональное зонирование — кабинет, спортзал, спа, библиотека. Возможность иметь приватную террасу или зимний сад. Отдельная зона для персонала. Это не капризы, это сценарии повседневной жизни.

Вид из окна также важен не только как символ статуса, а как часть качества жизни — эстетика, свет, визуальный комфорт. Однако паркинг с автомойкой, винный погреб, развитая инфраструктура внутри дома — это не опции, а необходимость. Покупатель четко понимает: уникальные сервисы и расположение в шаговой доступности от частных клиник и премиальных международных школ способны увеличить стоимость объектов на 25–40%. Это уже просчитанная экономика, а не эмоции.

Мы фиксируем рост доли сделок с отделкой: в 2025 году 38% покупателей предпочли квартиры с финишной отделкой или форматом «предчистовая отделка» (white box) против 31% годом ранее. Люди хотят сократить сроки заселения, минимизировать стройку, но сохранить контроль над финальным дизайном. Это тоже про комфорт, а не про демонстрацию.

Сместился ли фокус с внешней атрибутики на внутренний комфорт и сервис?

Фокус сместился кардинально, и это, пожалуй, самый важный тренд последних лет. Понятие «тихая роскошь» из маркетингового термина трансформировалось в устойчивую потребительскую идеологию. Покупатель 2025 года не нуждается в демонстративном потреблении — ему не нужно доказывать окружающим свой статус через кричащий фасад или имя архитектора. Ему нужно, чтобы дом работал на него.

У покупателя сформирован чек-лист: насколько здесь тихо, есть ли место для каждого члена семьи, как работает консьерж-сервис, можно ли доверить дому свою безопасность и здоровье. Внешняя атрибутика ушла на второй план, уступив качеству жизни.