Уроки ОАЭ: почему 90% проектов продают еще до стройки

Как Дубай и Абу-Даби за считанные десятилетия превратились в мировую столицу инноваций в девелопменте и архитектуре? 

Какие принципы помогли ОАЭ стать экспериментальной площадкой для самых смелых архитектурных проектов? 

Почему недвижимость здесь покупают еще на этапе рендера и где девелоперы находят свежие идеи для маркетинга и финансовых моделей? 

Об этом рассказывает Артем Королев, урбанист, основатель Urban Institute и создатель Urban Emirates.

Мы поговорили о том, как зародилась идея программы, что особенного на рынке ОАЭ, и какие решения можно «подсмотреть» и адаптировать для развития городов в России.

Артем, расскажите, как возникла идея создания программы Urban Emirates?

Моя профессиональная деятельность уже более десяти лет связана с урбанистикой и стратегическим консалтингом в девелопменте. За это время я посетил множество стран, изучая передовые градостроительные практики. Особенно меня впечатлил рынок ОАЭ — настоящая лаборатория современного девелопмента, где фантастические темпы роста гармонично сочетаются с инновационными архитектурными решениями и продуманной экономической моделью. Именно это вдохновило меня на создание Urban Emirates.

В чем заключаются основные отличия рынка недвижимости ОАЭ от российского и европейского?

Прежде всего, это исключительная динамичность рынка. Здесь около 90% объектов успешно продается еще на стадии проектирования, а сроки реализации поражают воображение. Во-вторых, удивляет системный подход к позиционированию проектов — каждая разработка получает четкую концепцию и продвигается через эмоциональный, технологически насыщенный маркетинг. Но самое главное — это готовность к смелым экспериментам. Местные девелоперы не боятся внедрять революционные архитектурные решения, использовать дополненную реальность в продажах, проводить новаторские маркетинговые кампании. Достаточно вспомнить Burj Khalifa или музей Гуггенхайма на острове Саадият — эти проекты демонстрируют, как ОАЭ задают новые стандарты в градостроительстве.

Какие форматы изучения международного опыта в девелопменте вы считаете наиболее эффективными?

Из практики могу сказать, что наибольшую ценность дают комплексные образовательные туры, где профессионалы могут не просто увидеть объекты, но и понять логику их создания. Например, в ОАЭ стандартный формат включает:

• Встречи с девелоперами — это возможность из первых уст узнать, как работают компании вроде Emaar или Aldar, какие стратегии они используют в маркетинге и продажах.
• Анализ знаковых проектов — от футуристичных комплексов вроде The Opus до масштабных жилых районов. Важно не просто осмотреть здания, а разобрать, как устроены их финансовая модель, управление и взаимодействие с городской средой.
• Экспертные дискуссии — обсуждение с местными специалистами того, как адаптировать те или иные решения в других условиях.
• Обмен опытом между участниками — часто коллеги из разных стран сталкиваются с похожими вызовами, и такие диалоги помогают находить неочевидные решения.

Как происходит адаптация ближневосточного опыта к российским реалиям?

Это ключевой момент. На каждом объекте мы вместе с участниками анализируем: «Как это решение можно реализовать у нас?», «Какие адаптации потребуются?». Вечерние сессии посвящаем детальному разбору увиденного — от упаковки проектов до экологических решений. Фактически, мы помогаем «перевести» международный опыт на язык российского рынка, учитывая все специфические факторы. В результате участники получают четкое понимание, какие элементы можно внедрить в своих проектах уже сейчас.

Насколько важно для профессионалов развивать «насмотренность»?

Это фундаментально важный аспект профессионального роста. Можно сколько угодно изучать теорию по книгам, но только личный опыт дает то самое качественное понимание. Когда видишь, как в Dubai Hills интегрированы спортивные маршруты, как в Bluewaters создана уникальная прибрежная среда, как на Saadiyat Island формируется культурный кластер — возникает совершенно иной уровень осознания. Это тот самый эффект «открытых глаз», который невозможно получить иным способом.

Можете привести примеры успешного применения опыта участниками программы?

Один из показательных кейсов — работа молодого петербургского архитектурного бюро. Вдохновившись принципами placemaking, которые они увидели в ОАЭ, они кардинально переработали концепцию редевелопмента промышленной зоны, сделав акцент на создании комфортной городской среды и интеграции общественных пространств. Результат превзошел все ожидания — их проект победил в профессиональном конкурсе.

Какой главный совет вы могли бы дать профессионалам, желающим перенять международный опыт?

Прежде всего — мыслить шире. Да, в ОАЭ другие бюджеты и климатические условия, но существуют универсальные принципы качественного девелопмента: продуманная концепция, грамотная упаковка проекта, выверенная финансовая модель, создание доверия к бренду. Эти принципы можно и нужно адаптировать. Я всегда советую: увидеть своими глазами, проанализировать, а затем творчески переосмыслить применительно к своим проектам. Именно такой подход дает наилучшие результаты.