Как брать ипотеку при ставках выше 20%

На сегодняшний день ключевая ставка Банка России находится на уровне исторического максимума (с 25.10.2024 — 21%) и ставки по кредитным банковским продуктам, соответственно, тоже.

Вместе с этим, сокращаются программы льготного ипотечного кредитования, которые предоставляли возможность получить кредит по ставке существенно ниже рыночной, а потребность в приобретении недвижимости у населения сохраняется.

Сегодня можно встретить различные рекомендации относительно вопроса приобретения недвижимости в ипотеку по текущим ставкам:

1. Лучше отказаться от ипотеки и подождать, когда ставки снизятся.
2. Взять ипотеку сейчас, а когда ставки снизятся, подать заявку на рефинансирование.
3. Найти ипотечный продукт с возможностью выбора способа погашения: аннуитетными или дифференцированными платежами, и остановиться на дифференцированных, т.к. это наиболее выгодный способ погашения с точки зрения заемщика.

Пусть сумма ипотечного кредита будет составлять 5 млн руб. Рассмотрим варианты погашения аннуитетными и дифференцированными платежами при сроках 10 и 20 лет, а также ставках 7% и 22% (что соответствует действующим льготным и стандартным условиям ипотечного кредитования).

1.  Сумма кредита 5 млн руб.; ставка 7% годовых; срок 10 лет.

Аннуитетные платежи: общая переплата — 1 млн 966 тыс.руб. (39% от первоначальной суммы), ежемесячный платеж — 58 тыс.руб.

Дифференцированные платежи: общая переплата — 1 млн 487 тыс.руб. (29% от первоначальной суммы), платеж в 1-й месяц — 66, 25 тыс.руб., платеж в последний месяц — 41,87 тыс.руб.

2.  Сумма кредита 5 млн руб.; ставка 7% годовых; срок 20 лет.

Аннуитетные платежи: общая переплата — 4 млн 304 тыс.руб. (86% от первоначальной суммы), ежемесячный платеж — 38,76 тыс.руб.

Дифференцированные платежи: общая переплата — 3 млн 515 тыс.руб. (70% от первоначальной суммы), платеж в 1-й месяц — 50 тыс.руб., платеж в последний месяц — 20,9 тыс.руб.

3. Сумма кредита 5 млн руб.; ставка 22% годовых; срок 10 лет.

Аннуитетные платежи: общая переплата — 7 млн 402 тыс.руб. (148% от первоначальной суммы), ежемесячный платеж — 103,35 тыс.руб.

Дифференцированные платежи: общая переплата — 5 млн 546 тыс.руб. (111% от первоначальной суммы), платеж в 1-й месяц — 133, 33 тыс.руб., платеж в последний месяц — 42,43 тыс.руб.

4. Сумма кредита 5 млн руб.; ставка 22% годовых; срок 20 лет.

Аннуитетные платежи: общая переплата — 17 млн 285 тыс.руб. (345% от первоначальной суммы), ежемесячный платеж — 92, 85 тыс.руб.

Дифференцированные платежи: общая переплата — 11 млн 046 тыс.руб. (221% от первоначальной суммы), платеж в 1-й месяц — 112,5 тыс.руб., платеж в последний месяц — 21,22 тыс.руб.

Как видно из представленных расчетов, чем больше срок и ставка кредитования, тем больше увеличивается разрыв суммарной переплаты между погашением аннуитетными и дифференцированными платежами. При этом, в случае кредитования по льготной ставке общий размер переплаты не превышает первоначальную сумму кредита, даже при сроке кредитования в 20 лет. В случае же кредита по текущей рыночной ставке размер переплаты кратно превышает первоначальную сумму. Таким образом, выбор способа погашения дифференцированными платежами дает существенную экономию заемщику в текущих сложных рыночных условиях.