Почему тренд на развитие терм набирает популярность в России

Сегодня аквапарками, спа-комплексами, банями, скорее всего, никого не удивишь. Такие проекты легко можно встретить даже в небольших семейных отелях, порой они занимают целые здания, а иногда арендуют площади в торговых и бизнес-центрах. Но сегодня особой популярностью как у посетителей, так и у инвесторов, застройщиков и владельцев объектов недвижимости пользуются термы.

Почему же термальный рынок в РФ так стремительно развивается? Как скажется такой темп развития на отрасли? Как стать участником этого рынка и сделать Россию лидером данной сферы? Об этом мы поговорили с Юрием Федоровичем Бычковым, основателем УК «Термы», создателем сети термальных комплексов «Городские термы», родоначальником термального рынка в стране.

Юрий Федорович, не так давно в «Коммерсанте» вышла статья «Инвесторы парятся», где несколько экспертов анализируют термальный рынок и его будущее. Хочется прояснить некоторые вопросы, поднятые в материале, с непосредственным участником рынка терм. А точнее — с человеком, положившим начало концепции доступных термальных комплексов в России, то есть с вами.

Один эксперт в статье сказал: «На горизонте ближайших лет количество термальных комплексов по всей России будет расти, и после таких быстрых темпов ввода возможно перенасыщение рынка подобными объектами». Как на ваш взгляд, стремительное увеличение количества терм реально может повлиять на рынок? Действительно ли стоит опасаться его перенасыщения?

В России в ближайшие пять лет будет порядка 2000-2500 термальных комплексов. На данный момент действующих терм в РФ порядка 70 объектов. Как настоящий правильный бизнес, термальный тоже растет по экспоненте. До перенасыщения рынка, на мой взгляд, очень и очень далеко. К этому вопросу мы, думаю, впервые сможем обратиться только через 5 — 6 лет. И вопрос о каких-либо трудностях возникнет у тех, кто построил объект либо неправильной концепции, что сейчас делается повсеместно, либо у тех, кто не умеет этим бизнесом управлять. И это приведет к тому, что некоторые проекты будут гибнуть в процессе эволюции рынка, как мамонты и динозавры, которые не могли приспособиться к окружающей среде и ее изменениям. В целом термальные комплексы будут и дальше строиться бурными темпами. Например, сегодня мы имеем возможно даже гигантский объем фитнес-центров в России. Правда отдельные клубы вроде как неплохо себя чувствуют, хотя перенасыщение может уже и есть, в отдельных областях РФ. Но в фитнес ходит 5% населения страны, а в термы — 85%. Это говорит о том, что в термальный рынок можно еще спокойно входить.

Так как отрасль в России только начинает свое развитие, инвесторы и застройщики опасаются за успешность данного бизнеса. Как вы оцениваете маржинальность термальных комплексов? Согласны ли вы с тем, что за пределами крупных городов она ниже?

Маржиальность в наших Термах от 50% годовых. У нас есть «Воткинские термы». Регион небогатый, маленький город. С маржинальностью все в порядке. Я много раз это говорил. Повторю: неважно, где расположены термы (в Москве, Подмосковье, Лондоне, Эмиратах или в каком-то небольшом провинциальном городе), главное, чтобы они были построены правильно, с учетом потребностей конкретной аудитории, в локации, удобной для людей. Поэтому термальный бизнес — высокомаржинальный бизнес. Лучшего бизнеса в сфере недвижимости я не знаю.

То есть концепцию термального комплекса вы разрабатываете, сначала проведя анализ ее потенциальной аудитории?

Конечно. Надо учитывать потребности будущих посетителей. Не делать ставку на что-то одно, а именно учитывать интересы, статус, понять портрет гостя. 

А для проведения анализа целевой аудитории у вас есть своя команда или вы обращаетесь на аутсорс?

Мы делаем это сами и вот почему: для меня маркетологи — это специалисты, которые могут оценивать лишь то, что было ранее. Нельзя опросить человека, который ни разу не был в термальном комплексе. Здесь надо исходить из того, что мы строим термы не просто как в Европе, мы создаем курорты. Наша задача — создавать такие комплексы, которые отвечали бы вот этой курортной философии, но с учетом всех локальных особенностей, территорий и места расположения Терм.

Буквально несколько лет назад термы и для всей России были новинкой. За исключением, возможно, тех, кто много путешествовал и бывал в подобных комплексах за границей. Как же вы поверили, что этот продукт «зайдет» жителям нашей страны?

Я ни дня не сомневался в правильности своего дела. Для меня не стоял вопрос веры, потому что все жители нашей страны очень любят отдыхать и делают это при любой возможности (сон и отдых на диване тоже считаются). Термы — это здоровый отдых, это аналог курорта, когда мы лежим на лежаке, загораем, отдыхаем. Кто из нас не любит отдыхать? Отдых — это большой атрибут человеческой жизни. Поработал — отдохни. Человек не может работать не отдыхая. Еще в России огромное количество людей, любящих бани, сауны, хамамы и плавание. Многие люди плавают в ФОКах, фитнесах и т.д. Ко всему этому люди любят моменты, когда собираются и проводят время вместе. Термы — это совокупность всего того, что любят люди. Мы пошли еще дальше. Мы превращаем Термы в настоящие городские курорты.

Юрий Федорович, термы развиваются, «двигают» в сторону другие объекты, где люди привыкли проводить свой досуг. Как термальные комплексы в городе влияют на торговые центры или, например, кинотеатры?

В прошлом году наш проект «Нижнекамские термы» стал лучшим туристическим объектом Татарстана. Нижнекамск — промышленный город, ни разу не туристический и никогда им не был. И в выходные жители Нижнекамска массово выезжали в Набережные Челны, Альметьевск и Казань, чтобы отдохнуть и потратить там деньги. А теперь в Нижнекамск приезжают люди из Казани, Альметьевска, Набережных Челнов, Уфы, чтобы привезти деньги в этот город. За два года работы комплекса в Нижнекамске открылись два четырехзвездочных отеля. Раньше четырехзвездночных отелей в городе вообще не было. И все это лишь «верхушка айсберга». На самом деле мы меняем не только вот эти человеческие и финансовые потоки. Мы меняем мировоззрение людей. Все ТЦ, магазины и подобные проекты формируют общество потребления. Вся эта инфраструктура заставляет человека работать, чтобы потом тратить деньги, покупая порой ненужные вещи. Я много про это говорил. А мы создаем инфраструктуру для продления жизни. Чтобы люди получали эмоции, ничего не покупая. Да, они платят за посещение, но цена-то несоизмеримая. Человек получает удовольствие, оздоравливается, улучшает настроение, проводит время с семьей и друзьями, как следствие меняется и атмосфера и в его доме. То есть термы — реальный конкурент торговым центрам и подобным объектам. И об этом даже не надо говорить на каждом углу. Гость пришел 1-2 раза в термы, а в ТЦ может уже и не пойдет. Ведь любые продукты и вещи он может приобрести с доставкой, а эмоции он уже получает не от импульсивных покупок, а от времени для себя и своей семьи. В наших центрах продают здоровье, радость и счастье. Термы обрушат рынок торговых центров.

То есть вы задаете новые тренды?

Ну вот как формировался отдых лет 10 назад? Люди копили деньги и вывозили их в том числе и за рубеж (в Турцию, Дубаи, Тайланд, Европу и т.д.). Сейчас многие пытаются отдохнуть у нас (Анапа, Сочи, Пятигорск и пр.). Везде полно народу, все дорого, в нынешних обстоятельствах и добраться туда порой непросто. А теперь никуда и ехать не надо. Человек может отдыхать здесь, у себя дома, в любой момент и любое количество времени. Я предполагаю, что часть отдыхающих и вовсе перестанет куда-то ездить в отпуск. И тогда администрации городов и бизнесмены начнут задумываться об удержании туристов, о развитии курортной инфраструктуры для своих же жителей. Тут и нужно строить термы. Даже в городах-курортах. То есть это глобальный слом трендов. Сегодня тренд — это здоровье нации, как физическое, так и духовное, и, что важно, социальное — социальное здоровье общества! И самое главное мы формируем привычки, которые изменяют поведения человека навсегда.

А что же тогда все-таки делать торговым центрам и другим подобным проектам, чтобы выдержать конкуренцию с термами и с их растущей популярностью?

Сегодня уже многое изменилось. Раньше операторы больше рассматривали ТЦ для запуска терм в их помещениях. Некоторые до сих пор заходят в торгцентры на небольших площадях (например, в 3000-5000-8000 кв. метров). Но если в каждом жилом районе будут свои термальные комплексы, которые будут закрывать потребности жителей на досуг, отдых и пр., то в традиционные ТЦ никто уже не поедет. Поэтому сегодня термы могут занять и все здание торгцентра, полностью переделав его под себя. А могут и построить отдельностоящее здание, как мы сделали в Нижнекамске. Там есть ТРЦ Ramus. Теперь он и наш термальный комплекс — прямые конкуренты. Как вы думаете, у кого на 1 кв.м. площади больше количество посетителей?

А возможна ли коллаборация терм с ТЦ?

Конечно, возможна. Но до сих пор собственники торговых центров упорствуют, ничего не хотят делать. Они готовы сдать площади в аренду на 5-10 лет, но не готовы заниматься строительством Терм в своем ТЦ, считают, что это сделает кто-то другой. К сожалению, все это приведет к тому, что ТЦ без терм перестанут быть интересны посетителям. И если количество термальных комплексов будет увеличиваться, их площади тоже (20000-50000 кв. метров), в них можно расположить и продуктовый гипермаркет, и различные магазины, детские центры, салоны красоты, развлекательные и фитнес-центры, то встанет вопрос, зачем вообще ехать в торговый центр? Для чего? Что там делать?

Тогда расскажите, пожалуйста, о расположении термальных комплексов в ЖК? По данным экспертов рынка, в том числе и согласно проектам от УК «Термы», основанной вами, термы уже становятся частью жилых комплексов. Что вы думаете об этом? Каковы перспективы такого формата терм?

Сейчас только начинается освоение этого направления. Государство говорит застройщикам, что в жилых проектах обязательно должны быть социальные объекты: детские сады, школы, физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) и парк. Правительство до сих пор не понимает, что такое термы, и как это работает. Но наступит время, когда это изменится. Девелоперы же уже сейчас осознают, что парк, это конечно, хорошо, но он не приносит прибыли (а скорее наоборот), а строить ФОК вообще бесперспективно. А термы можно расположить как в отдельно стоящем здании, в стилобате или вообще, если видели Дубайские проекты, хоть на каждом этаже здания. Можно строить на крыше здания, отдельно стоящих зданиях, совмещенных с многоуровневой парковкой и т.д. 

Какие проекты вы будете реализовывать в данном направлении?

Мы, например, разработали проект «Ростовских терм» в ЖК «Северный Бульвар», проект вертикальных терм (г. Ростов)

Подводя итоги 2024 года эксперты консалтинговых компаний Nikoliers, CORE.XP и других, рассказали, что в ближайшие годы ТЦ (или МФК) будут строиться именно в составе жилых комплексов. Чтобы термы стали частью ЖК, им лучше расположиться в таких МФК или же просто в жилых зданиях при условии наличия в них подходящих коммерческих помещений?

Термам помощники не нужны. На поток влияют прежде всего цена, набор услуг и качество управления проектом. Если все это грамотно подобрано, то комплекс будет забит посетителями битком. Но как рассуждает инвестор… Все привыкли строить ТЦ… Да и опыта строительства, эксплуатации, управления и зарабатывания на термах пока особо нет. Значит и те самые маркетинговые исследования делать сложно. А раз нет данных, то зачем рисковать. И на мой вопрос «Зачем вы собрались строить ТЦ, если он показывает натянутую окупаемость 14 лет»… Ответа тоже нет. Просто как будто по инерции продолжают их строить. Ну уж если инвестор и решился возводить торговый центр, то стоит, наверно, следовать трендам? И предусмотреть ключевое место, лучшую локацию для термального комплекса. Тогда объект продемонстрирует реальную окупаемость в заявленные сроки, вы увеличите маржинальность проекта. На мой взгляд, Россия занимает лидирующие позиции по Интернету и связанным с ним услугам: «Госуслуги», онлайн-банки, Интернет-магазины, маркетплейсы. Никуда ходить не надо. Все максимально удобно. Так вот с термами будет такая же история. В стране построят огромное количество крутых термальных комплексов. Мы продвинемся далеко вперед на мировом рынке, лучшие Термы будут в России. Россия выбрала тренд на развитие Терм и ее уже никто не остановит.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа», развивающей сеть «Термолэнд», сказал, что для запуска терм, например, в ЖК, необходима площадь порядка 8 тыс кв. метров (5 000 кв. метров крытая и около 3 000 кв. метров открытая территории). Какие цифры на ваш взгляд реальны для открытия комплекса в уже существующем здании?

В плане инвестиций соотношение закрытой и открытой частей комплекса идеально 1 к 2. То есть, например, если 3000 кв. метров закрытая часть, то 6000 кв. метров открытая. Но дело в том, что для терм нет границ. Сейчас мы наблюдаем «голубой океан» («Голубой океан» — нетронутое пространство рынка, полное возможностей, — прим. ред.). То есть я бы обозначил минимальную площадь (например, для ЖК) в 400 кв. метров, а максимальная .. 300 тыс. кв.м. и это не предел.

Что вы, как эксперт термального рынка, можете посоветовать как начинающим игрокам, так и тем, кто уже работает в отрасли?

Нужно понимать, что технология у терм — непростой продукт. Лучше доверять не одному какому-то «специалисту», а команде. Термы — это сложный инженерный проект, в котором важны и технологии, и инженерная «начинка», и правильный подбор материалов, и пропорции, и, конечно, операционка и управление. Сегодня в России существуют 2-3 команды, которые развивают термальный рынок уже много лет. В том числе и наша компания. Ну а если все-таки хочется пойти своим путем, то… У нас было общение с «Пермскими термами». Они получают какие-то небольшие дивиденды, т.к. пока не платят НДС. При этом у них хорошая локация, Пермь — крупный город. Но… Надо обращаться к тем, кто на практике доказал успешность своих проектов, показывал и показывает реальные результаты своих действующих комплексов, которые работают много лет. В идеале стоит съездить в термы и посмотреть на их работу в том числе и с точки зрения посетителя. Мы можем дать ознакомиться даже со всей бухгалтерией, уж она-то не обманет.