Кучембаев и партнеры оценили КРТ в Тюмени: от сноса поможет встречное КРТ

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» в связи с обращениями владельцев коммерческой недвижимости проанализировало сложившуюся ситуацию с комплексным развитием территорий (КРТ) в Тюмени.

КРТ в Тюмени

В Тюмени в 2021 г. был определен порядок подготовки и реализации решений о КРТ. На декабрь 2022 г. Тюменская область входит в число пяти наиболее активных регионов по реализации проектов КРТ. В большинстве случаев речь идет об изъятии частных земельных участков и сносе существующих построек. 

Как сообщил начальник Главного управления строительства Тюменской области Павел Перевалов в январе 2023 года: «Сегодня уже 15 решений о КРТ принято в регионе. Они охватывают почти 250 га территории».

Среди значимых проектов можно назвать КРТ на Московском тракте (реализует СЗ «Максимус»), на ул. Ирбитская (реализует «Страна Девелопмент»), в районе улиц Минская, Киевская, Смоленская (реализует «Мостострой-11») и другие. 

При этом из неофициальных источников собственники недвижимости узнают, что возможно все планируемые под застройку районы Тюмени отнесут как в Москве под территории КРТ. 

Встречное КРТ

В данном деле клиент узнал о планах администрации по застройке центральной части города в рамках механизма КРТ заранее и захотел оценить свои права и обязанности.

Проведя градостроительный анализ территории, специалисты юридического агентства «Кучембаев и партнеры» определили, что наиболее вероятным к реализации по решению властей будет КРТ жилой застройки, так как по соседству расположены аварийные жилые многоквартирные дома. 

Была выработана рекомендация для собственников самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с предложением встречного КРТ, так называемого КРТ по инициативе правообладателей (см. ст. 70 ГрК РФ). 

Встречное КРТ по инициативе правообладателей позволит собственникам сохранить существующие постройки, адаптировав их технико-экономические показатели и архитектурный стиль под развивающийся город. Кроме того, такого рода встречные инициативы требуют от властей более обоснованного подхода при отнесении частной собственности к территориям под застройку путем механизма КРТ. 

Исключение из КРТ

Другой рассматриваемый способ защиты — исключение земельного участка из территории КРТ. 

К примеру, ранее участки могли включать в территорию под КРТ, если 50% их территории занимают самовольные постройки, аварийные объекты, земля используется не по назначению или включена в адресную инвестиционную программу города. Сейчас проценты не указываются.

Определением Верховного Суда РФ от 04.10.2022 судья Грачева Л. В. сделала вывод, что, например, после узаконения самостроя есть возможность требовать отмены распоряжения о КРТ. Таким образом, при последующем отпадении признаков, по которым участок был включен в территорию КРТ, такой участок можно исключить или требовать отмены соответствующего распоряжения. 

Несмотря на то, что КРТ важный и полезный институт для развития городов, в практике часто не соблюдается баланс частных и публичных интересов. Законодательство не содержит надлежащий набор способов защиты частных интересов, поэтому они формируются сразу на практике.