Рынок недвижимости сползает в рассрочки

14 февраля 2025 года Центральный банк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Этот шаг оказался ожидаемым для участников рынка, особенно учитывая динамику последних месяцев. Несмотря на ожидания снижения ставки до 18-19%, ее сохранение на текущем уровне можно рассматривать как признак стабилизации экономической политики.

Перспективы движения ключевой ставки

Согласно прогнозам Центрального банка, в 2025 году ставка может варьироваться от 19% до 22%, а при благоприятных условиях — снизиться до 17-18%. Однако даже такое снижение вряд ли существенно изменит ситуацию на рынке недвижимости, который уже адаптировался к текущему уровню ставок. Кроме того, ЦБ указывает на возможные риски, связанные с механизмами рассрочек.

Как ставка влияет на рынок недвижимости?

При высоких ставках аренда жилья может дорожать, так как доступность ипотечного кредитования снижается. Однако рост цен на недвижимость в таких условиях не является однозначным — он возможен в районах с высокой инвестиционной привлекательностью и развитием инфраструктуры. Кроме того, ключевая ставка оказывает влияние на инфляцию: жесткая денежно-кредитная политика ЦБ направлена на ее замедление, что в долгосрочной перспективе может привести к снижению процентных ставок.

Текущие тенденции на рынке

Несмотря на высокий уровень ставок, спрос на недвижимость остается стабильным. По данным Росреестра, количество ипотечных сделок в январе 2025 года практически не изменилось по сравнению с предыдущими годами. Это связано с действием льготных программ и механизмов рассрочки, которые все активнее используются покупателями.

На первичном рынке увеличивается доля сделок с использованием рассрочек. В 2023 году доля таких сделок составляла 30–35%, в 2024 году — около 40%, а в начале 2025 года она достигла 45%.

Данные компании Смарент, такую динамику подтверждают. В структуре наших сделок, доля рассрочек увеличилась в январе 2025 года до 45% с 10% в  сентябре 2024 года. Этот тренд свидетельствует о гибкости застройщиков и адаптации к текущим экономическим условиям.

Основные риски при покупке недвижимости

В условиях высокой ключевой ставки и изменчивой макроэкономической ситуации покупатели должны учитывать ряд факторов:

1. Риски траншевой ипотеки. При покупке строящегося жилья часть стоимости может быть оплачена в рассрочку, но окончательный платеж по ипотеке зависит от будущего уровня ставок.
2. Сроки рассрочки. Короткие программы (менее года) могут создать финансовую нагрузку, если покупатель не располагает достаточным капиталом.
3. Ликвидность вторичного рынка. Высокие ставки ограничивают возможности продажи недвижимости по желаемой цене.
4. Динамика арендных ставок. В условиях роста спроса на аренду стоимость найма жилья с хорошей транспортной доступностью увеличивается.
5. Формирование рыночной стоимости. Стоимость объекта может не соответствовать ожиданиям при продаже, особенно если сделка была заключена по индивидуальным условиям.

Влияние инфляции

Рост инфляции, который по прогнозам ЦБ составит не менее 10% в 2025 году, также влияет на рынок недвижимости. Повышение цен на строительные материалы и работы приводит к удорожанию новостроек. Однако высокая ключевая ставка сдерживает чрезмерный рост цен, ограничивая спрос.

Интересно, что несмотря на рост ставок, объем сделок на вторичном рынке Москвы в январе 2025 года оказался выше, чем в 2021–2022 годах. Это свидетельствует о том, что недвижимость остается одним из наиболее надежных активов для вложений.

Что ожидать в 2025 году?

• Новостройки продолжат дорожать, так как застройщики адаптируются к изменению себестоимости строительства и спроса.
• Вторичный рынок сохранит стабильность, с ростом цен на уровне инфляции.
• Спрос на семейную ипотеку останется высоким, поддерживая сделки в этом сегменте.
• Количество предложений на рынке снизится, так как собственники не спешат расставаться с активами в условиях неопределенности.
• Рост цен на готовые квартиры с отделкой усилится из-за подорожания ремонта и материалов.

Выводы

Высокая ключевая ставка — это фактор, который оказывает влияние на рынок недвижимости, но не является единственным драйвером изменений. Покупка жилья требует детального анализа финансовых возможностей, понимания стратегии инвестирования и учета перспектив развития рынка. В текущих условиях гибридные модели покупки, сочетающие ипотеку, рассрочку и собственные накопления, становятся все более востребованными.

Рынок недвижимости продолжает адаптироваться, и грамотный подход к инвестициям позволит минимизировать возможные риски.