Как увеличить шансы на одобрение ипотеки

Введение

Получение ипотеки в банке становится все более сложным процессом, особенно в 2025 году. Многие заемщики сталкиваются с отказом, даже имея стабильный доход и хорошую кредитную историю. Одновременно с этим 98% заявок, которые мы помогли подать нашим клиентам, желающим купить участок в одном из поселков компании Avo.estate, получают одобрение.

Есть проверенные способы значительно повысить шансы на одобрение ипотечного кредита. Более того, правильная подготовка документов и понимание требований банков могут стать решающим моментом при рассмотрении вашей заявки.

Основные причины отказа в ипотеке

Главная причина отказа в ипотеке часто связана с проблемами в кредитной истории заемщика. По данным Национального бюро кредитных историй, в начале 2025 года доля отклоненных ипотечных заявок достигла 56,2%, что значительно выше показателей конца 2024 года. При этом 17% заявителей получили отказ именно из-за плохой кредитной истории.

Банки тщательно изучают наличие просрочек и существующие долги. Интересно, что только 46% россиян активно следят за своим кредитным рейтингом.

Помимо проблем с кредитной историей, отказ банка в ипотеке может быть связан с недостаточным уровнем дохода заявителя. Высокая кредитная нагрузка также снижает шансы на одобрение. Требования банков к ипотеке стали более строгими в 2025 году, особенно в отношении первоначального взноса из собственных средств.

Проверка заемщиков включает анализ кредитной истории и оценку платежеспособности. Банки используют многоуровневую систему оценки, где кредитный отчет разделен на четыре основных раздела: 

• Персональные данные.
• Информация о займах.
• Источники кредитов.
• История запросов. 

Оценка рисков банками проводится с учетом новых стандартов, введенных в 2025 году.

Эксперты отмечают, что ошибки при подаче заявки на ипотеку часто связаны с неполным комплектом документов. Заемщики нередко неправильно оценивают свои финансовые возможности и игнорируют дополнительные расходы, связанные с ипотекой. Другие типичные ошибки включают невнимательное изучение договора и пропуск важных условий.

Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, необходимо заранее проверить свою кредитную историю, правильно оценить финансовые возможности и тщательно подготовить все необходимые документы. 

Как проверить и улучшить кредитную историю

Кредитная история — это набор сведений о вашем кредитном поведении: где и когда вы брали кредиты, как их погашали, допускали или нет просрочки. На основе этой информации формируется кредитный рейтинг, который напрямую влияет на возможность получения нового кредита в банке и на его условия.

Существует несколько способов узнать свою кредитную историю:

1. Самый быстрый способ — проверка онлайн через сайт бюро кредитных историй (НБКИ). Вам необходимо зарегистрироваться, ввести персональные данные и подтвердить личность через портал «Госуслуги». Процедура занимает около 2 минут. 
2. По закону вы имеете право дважды в год проверять свою кредитную историю бесплатно.
3. Запрос через Центральный каталог кредитных историй Банка России, который подскажет, в каком бюро хранится ваша история.

Как исправить ошибки в кредитной истории

Если вы обнаружили недостоверные данные в своей кредитной истории, то попробуйте сделать следующее. Заполните заявление об оспаривании и направьте его в бюро кредитных историй. По заявлению будет проведена проверка. Вы также можете обратиться напрямую к банку, предоставившему неверную информацию. Кредитор обязан в течение 10 рабочих дней обеспечить достоверность обнаружения или исправления ошибки. В случае получения отказа вы имеете право обжаловать решение кредитора или бюро в судебном порядке.

Практические шаги по поддержанию кредитного рейтинга

1. Своевременно вносите платежи по текущим кредитам — это главное правило хорошей кредитной истории.
2. Не допускайте просрочек даже на несколько дней.
3. Не подавайте слишком много заявок на кредит в разных банках одновременно — это снизит ваш рейтинг.
4. Поддерживайте разумную кредитную нагрузку — размер ежемесячных платежей не должен превышать 30-40% вашего дохода.
5. Регулярно проверяйте свою кредитную историю, чтобы выявить ошибки или следы мошенничества.

Информация в кредитной истории хранится 7 лет. Кредиторы особенно внимательно следят за вашей платежной дисциплиной в последние несколько лет.  Если вы начнете регулярно вносить платежи по кредитам, вы постепенно создадите себе хорошую историю, даже если раньше были проблемы. Будьте осторожны с предложениями «быстро исправить кредитную историю за деньги» — чаще всего это мошенники. Изменить плохую кредитную историю, не имея на то оснований, невозможно. 

Первоначальный взнос и сумма кредита

Большинство банков сейчас требуют взнос в размере 20-30% от стоимости недвижимости. При этом при взносе от 30% многие банки готовы смягчить требования к заемщику по другим параметрам.

Правильный расчет доступной суммы кредита

Чтобы рассчитать доступную сумму кредита, нужно учитывать правило банков о платежной нагрузке: ежемесячный платеж не должен превышать 30-50% месячного дохода. 

Требования банков к первоначальному взносу

Требования к взносу различаются в зависимости от банка и программы кредитования. Крупные банки часто требуют от 15-20%, но условия могут существенно варьироваться. Некоторые банки предлагают сниженные ставки при взносе от 30-50%. Важно сравнивать предложения разных банков, поскольку разница в процентной ставке даже в 0,5% значительно влияет на итоговую переплату по ипотеке.

Программы с минимальным первоначальным взносом

Для тех, кто не может внести стандартный взнос, существуют специальные программы:

• Семейная ипотека со взносом от 15%.
• Ипотека с использованием материнского капитала как взноса.
• Программы банков для зарплатных клиентов с взносом от 10%.

Важно понимать, что минимальный взнос обычно означает более высокую ставку и переплату. 

Дополнительные источники дохода и их подтверждение 

В 2025 году банки готовы учитывать различные дополнительные источники дохода:

• Доход от подработки — оплата за работу по совместительству, фриланс, регулярные проектные работы.
• Доход от сдачи недвижимости — арендные платежи от сдачи квартиры, дома, коммерческой недвижимости.
• Доход от сдачи автомобиля — арендные платежи от каршеринговых сервисов или частной аренды.
• Доход от самозанятости — официальные поступления на счета самозанятых граждан.
• Дивиденды и процентный доход — выплаты по банковским вкладам и инвестициям.

Важно: в 2025 году банки предъявляют более строгие требования к самозанятым и фрилансерам. Согласно новым правилам, с октября 2025 года ЦБ обязывает банки требовать документы о доходах при выдаче кредитов на сумму более 1 млн рублей.

Оформление и подтверждение дохода от подработки

Для подтверждения дохода от подработки необходимо предоставить копию трудового договора по совместительству, справку 2-НДФЛ с места подработки, выписку с банковского счета, куда поступает зарплата. Если вы на фрилансе или самозанятый, то потребуются регистрацию в качестве самозанятого с оплатой налога на профессиональный доход, выписка из приложения «Мой налог» с историей платежей за 6-12 месяцев, выписка со счета, подтверждающую регулярность поступлений.

Важное условие — регулярность поступлений. Банки отдают предпочтение заемщикам, имеющим стабильные поступления на счета от дополнительных заработков на протяжении минимум 6 месяцев.

Документальное подтверждение дохода от сдачи недвижимости или автомобиля

Для учета доходов от аренды имущества банки требуют договор аренды с указанием суммы и сроков (желательно долгосрочный), документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, выписку со счета с поступлениями арендной платы, налоговую декларацию (если сдача оформлена официально). При сдаче автомобиля будьте готовы предоставить договор с каршеринговой компанией или частным арендатором, документы на транспортное средство, выписку со счета, подтверждающую регулярные поступления, документы, подтверждающие оплату налогов с доходов от аренды.

Чем более прозрачна история поступлений средств, тем лучше. Банки предпочитают безналичные поступления на счета, которые легко отследить.

Налоговые аспекты указания дополнительных доходов

Указывая дополнительные доходы для одобрения ипотеки, необходимо помнить о налоговых последствиях:

1. Для самозанятых — упрощенная система с уплатой налога на профессиональный доход (4% при работе с физлицами, 6% с юрлицами). С 2025 года самозанятым требуется сдавать дополнительную отчетность в Росстат в электронном виде.
2. Для арендодателей недвижимости и автомобилей:
   • Уплата НДФЛ 13% (или регистрация в качестве самозанятого).
   • Возможность получения налогового вычета при покупке жилья в ипотеку в размере 13% от стоимости жилья (до 2 млн рублей) и до 13% от выплаченных процентов (до 3 млн рублей).
   • Важное изменение: с 2025 года увеличился лимит дохода для самозанятых до 3 миллионов рублей в год, но вводится дополнительный налог для доходов свыше 2,8 миллиона рублей.

Помните, что скрытые доходы при оформлении ипотеки могут привести к проблемам. Сейчас банки и контролирующие органы усилили проверки источников доходов, поэтому прозрачность — наше все. 

Подготовка и подача документов

Полный перечень документов для подачи заявок на ипотеку в 2025 году

Для оформления ипотеки в 2025 году потребуются следующие документы:

• Паспорт и другие документы, удостоверяющие личность.
• Справка о доходах (2-НДФЛ или в форме банка).
• Трудовая книжка или трудовой договор (стаж не менее года).
• Документы на приобретаемую недвижимость.
• Подтверждение первоначального финансового состояния (выписка со счета).
• Для льготных программ: документы, подтверждающие право на участие (свидетельства о признании детей для «Семейной ипотеки», подтверждения трудоустройства в IT-компании).

Как правильно заполнять анкету и декларировать доходы

При заполнении анкеты на ипотеку внимательно проверяйте каждый пункт. Укажите все источники доходов, включая дополнительные заработки. Правдивая информация о финансовой важности — банки проверяют данные через налоговую службу и кредитные бюро.

Особое внимание уделите разделу о трудоустройстве: укажите точное название компании, фактический адрес, контактные данные руководителя. При декларировании доходов избегайте как занижения (отказ в кредит), так и завышения (риск невыплаты).

Распространенные ошибки при подготовке документов

К самым частым ошибкам относятся такие ситуации, как подан неполный комплект документов при подаче заявок, не учтены кредитные обязательства, неправильно указана информация о приобретаемом объекте, есть расхождения в указанных доходах с реальными данными, имеются ошибки в ваших данных, датах выдачи документов

Важность предоставления достоверной информации

Банки в 2025 году ввели усовершенствованные системы проверок, выявляющие даже малейшие несоответствия. Недостоверные данные ведут к отказу в кредите и включению в «черный список» банка. Кроме того, предоставление заведомо ложных сведений может повлечь за собой юридическую ответственность.

Тщательно проверяйте правильность всей информации перед подачей заявок. Помните, что честность с банком — ваш ключ к успешному ипотечному кредитованию и выгодным условиям.

Как выбрать банк с наивысшей вероятностью одобрения

1. Подавать заявку в банк, где вы зарплатный клиент: банк видит финансовую активность и регулярные поступления на счет.
2. Проверить свою кредитную историю перед подачей заявки и исправить возможные ошибки или закрыть имеющиеся задолженности.
3. Привлечь платежеспособных созаемщиков или поручителей с подтвержденным доходом.
4. Избегать множественных заявок в разные банки, поскольку отказ одного банка может повлечь автоматические отказы в других.
5. Выбирать программы, соответствующие вашему профилю: молодым семьям, IT-специалистам, военнослужащим следует обращаться к профильным программам.

Специальные программы для заемщиков с неидеальной кредитной историей

Некоторые банки готовы выдавать ипотечные кредиты заемщикам с неидеальной кредитной историей под более высокий процент. Иногда есть вариант использовать имеющуюся недвижимость как дополнительное обеспечение. Есть также программы с привлечением поручителей: наличие надежных поручителей с хорошей кредитной историей и стабильным доходом повышает шансы на одобрение. Кроме того, некоторые застройщики совместно с банками предлагают специальные условия для заемщиков с проблемной кредитной историей.

Заключение

Получение ипотеки стало более сложным процессом, требующим тщательной подготовки. В 2025 году банки ужесточили требования к заемщикам: первоначальный взнос теперь можно вносить только из собственных средств, материнского капитала или других государственных субсидий, а кредитная история проверяется особенно тщательно.

При рассмотрении заявки на ипотеку банки учитывают стабильность дохода заемщика, его платежеспособность и кредитную историю. Оптимальный размер первоначального взноса составляет 20-30% от стоимости квартиры. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от дохода семьи.

Для повышения шансов на одобрение рекомендуется подавать заявку в банк, где вы являетесь зарплатным клиентом, привлекать платежеспособных созаемщиков и избегать множественных заявок в разные банки. 

Мы сопровождаем клиентов на всем пути — от подачи заявки в банк до получения средств. Резидентам наших поселков — Bayside Residence, Woodside Residence и Lakeside Residence — это помогло при покупке участка и строительства дома на нем. И нам кажется это правильным решением — помогать приобрести загородную недвижимость за счет средств ипотеки. Тем более, что со многими крупными банками у нас налажены партнерские отношения. 

Чек-лист для подготовки к подаче заявки на ипотеку

1. Проверьте кредитную историю и исправьте возможные ошибки.
2. Рассчитайте оптимальную сумму кредита и размер первоначального взноса.
3. Подготовьте полный пакет документов (паспорт, СНИЛС, подтверждение дохода, трудовая книжка).
4. Легализуйте все источники дохода, включая дополнительные.
5. Выберите программу ипотечного кредитования, соответствующую вашему профилю.
6. Тщательно заполните анкету, указывая только правдивую информацию.
7. Изучите требования конкретного банка к заемщикам.

Правильная подготовка к ипотеке — залог успешного приобретения жилья и избежания проблем с кредитными обязательствами в будущем.