Недвижимость за биткоины: почему такие сделки могут обернуться судом

Когда рубль, и только рубль

Юридическая фирма «Шапенко и Партнеры» подготовила для РБК разбор, какие риски несут участники подобных сделок и как российское законодательство регулирует оборот криптовалюты при купле-продаже недвижимости.

Согласно статье 75 Конституции РФ и положениям статей 140, 317 Гражданского кодекса, единственным законным платежным средством в стране является российский рубль. Все денежные обязательства должны выражаться и исполняться в рублях, в том числе и при сделках с недвижимостью.

Да, стороны договора могут зафиксировать цену в эквиваленте иностранной валюты, но фактические расчеты на территории РФ должны производиться в рублях — наличными, безналичными или с использованием цифрового рубля.

Криптовалюта в этом контексте — «серый» актив. Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах» прямо запрещает принимать ее в качестве оплаты за товары, работы или услуги. Исключения законом не предусмотрены, а само распространение информации о возможности оплаты криптовалютой также попадает под запрет.

Что же будет, если рассчитаться биткоином

Попытка обойти запрет путем «двойной сделки» — например, оформить договор купли-продажи недвижимости в рублях, параллельно заключив договор купли-продажи криптовалюты, или мены активов — не снимает правовых рисков. В действующем законодательстве нет полноценного регулирования таких схем, а значит, их правовая устойчивость крайне низкая.

Последствия такой сделки могут быть серьезными:

• Признание сделки недействительной в судебном порядке.
• Отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности: оплата криптовалютой не подтверждает исполнение денежного обязательства в рублях.
• Налоговые претензии: доначисление НДФЛ или налога на прибыль, штрафы за занижение налоговой базы.
• Административная ответственность по статье 15.1 КоАП РФ.
• В исключительных случаях — уголовное преследование по статьям об отмывании доходов или мошенничестве, с реальными сроками до 10 лет.

Жестче с 2026 года

Ситуация будет ужесточаться. С начала 2026 года в России планируется ввести прямые штрафы за расчеты криптовалютой, о чем уже заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Позиция Центробанка остается последовательной: криптовалюту можно рассматривать лишь как инвестиционный актив, и то — только для квалифицированных инвесторов. Использование ее как платежного средства внутри страны регулятор намерен пресекать.

Что это значит для рынка

Любая попытка оформить сделку с недвижимостью с оплатой в криптовалюте на территории РФ — это игра с высокой степенью правового риска. Даже если стороны формально сохранят видимость расчетов в рублях, сам факт привязки сделки к цифровой валюте может вызвать вопросы у налоговых органов и регуляторов.

Для бизнеса это означает необходимость полного отказа от криптовалютных расчетов за недвижимость на территории РФ и, при желании интегрировать цифровые активы в сделки, — тщательной проработки альтернативных вариантов в рамках зарубежных юрисдикций.

Вывод

В настоящее время расчеты криптовалютой за недвижимость в России невозможны. До появления комплексного правового регулирования этого вопроса использование биткоина или иной цифровой валюты в таких сделках — это не инновация, а вероятный судебный спор, налоговые претензии и, в худшем случае, уголовная статья.

В интересах участников рынка — опираться на действующее законодательство и консультироваться с юристами, специализирующимися на цифровых активах и недвижимости, до того, как сделка будет заключена.