Офисы вне столицы: как регионы становятся новыми деловыми центрами

За последние два года в регионах зафиксирован почти 40-процентный рост сделок с офисной недвижимостью. Этому способствует сразу несколько факторов: региональные власти предлагают налоговые льготы, в городах остается достаточно территорий для застройки, активно развивается транспортная и инженерная инфраструктура.

Кроме того, сами компании чаще выбирают локации рядом с университетами, технопарками и ИТ-кластерами — там, где можно выстроить полноценную экосистему: жилье для сотрудников, гибкие офисные пространства, доступ к кадрам и научным партнерам, инфраструктуру для стартапов. Примеры — Иннополис в Татарстане и Академгородок в Новосибирске.

В статье рассмотрим, как развиваются новые деловые кластеры в российских городах, какие решения применяются в строительстве и почему это важно для будущего офисной недвижимости.

Екатеринбург: точечный рост и технологичные офисы

Екатеринбург стал одним из первых городов, где начали системно развивать офисные зоны. Здесь создаются отдельные деловые кластеры с современной инженерией и продуманной городской логистикой.

Что происходит:

• при проектировании офисов используют цифровые модели зданий (BIM), позволяющие заранее просчитать все инженерные решения;
• устанавливают системы управления зданием (BMS), которые регулируют климат, освещение и безопасность;
• строят энергоэффективные здания, часть из которых уже сертифицирована по международным «зеленым» стандартам.

Благодаря заранее просчитанным инженерным решениям — от разводки вентиляции до сценариев нагрузки на электросеть — и подключению к существующим сетям, новые офисы в Екатеринбурге запускаются на 2–3 месяца быстрее стандартных сроков. Это снижает затраты и позволяет оперативно заселять арендаторов.

Казань и Иннополис: поддержка технологий и бизнеса

В Татарстане создана четкая модель: строить деловые кварталы рядом с ИТ-парками и университетами. Это обеспечивает приток арендаторов, готовую экосистему и доступ к кадрам.

Чем выделяется регион:

• сниженные налоги на прибыль — до 5% для резидентов отдельных зон последующие 5 лет;
• удобные условия подключения к инженерным сетям через «единое окно»;
• высокая энергообеспеченность, что особенно важно для компаний с серверной нагрузкой.

Многие офисы проектируются как «умные» здания: управление всеми системами — через цифровую платформу. Это упрощает эксплуатацию и делает пространство многофункциональным.

Краснодар: офисы для агроиндустрии и южных IT-компаний

На юге России повысился спрос на офисные пространства — особенно со стороны агротехнологических компаний, логистики и IT. Краснодар предлагает комфортный климат, транспортную доступность и привлекательные условия для размещения бизнеса.

Что используют застройщики:

• энергоэффективные системы отопления и охлаждения, например, VRF-системы и геотермальные установки;
• цифровые двойники зданий — это помогает заранее спланировать работу всех систем и сократить время на пусконаладку;
• заранее подготовленные кабельные магистрали и инженерные решения для быстрой адаптации офисов под нужды арендаторов.

Новосибирск: офисы рядом с наукой

В Новосибирске активно развивается офисная инфраструктура вблизи Академгородка и технопарков. Здесь востребованы гибкие офисные помещения, которые можно использовать как для работы, так и для научных задач.

Характерные черты:

• усиленные вентиляционные системы и очистка воздуха — особенно важны для лабораторных помещений;
• новые здания спроектированы с расчетом на высокую нагрузку по электросети, подключение специализированного оборудования и поддержку цифровых систем;
• наличие серверных и технических помещений с повышенными требованиями к безопасности и надежности электроснабжения.

Реконструкция и новое строительство ведутся с расчетом на гибкое использование и техническую насыщенность.

Что это дает рынку и городу

1. Города получают стимул к обновлению инфраструктуры. Вслед за деловыми кластерами приходят новые дороги, общественный транспорт и инженерная инфраструктура. Все это создает условия для роста и улучшает качество жизни.
2. В регионах дешевле строить и арендовать. Это снижает барьер входа как для бизнеса, так и для застройщиков: проекты окупаются быстрее, офисы заполняются активнее.
3. Такие проекты создают рабочие места не только в крупных компаниях, но и в строительстве, обслуживании, логистике. Это важный фактор для городов, где раньше основная занятость концентрировалась в одном секторе, например, промышленности.
4. Снижается перегрузка мегаполисов. Вместо того чтобы продолжать уплотнение Москвы и Петербурга, бизнес и девелопмент распределяются более равномерно по стране. Это помогает сформировать устойчивую сеть деловых центров, где каждый город получает свою роль и специализацию.

Для рынка недвижимости это означает одно: растет интерес к функциональным и технологичным офисам, которые легко адаптировать под разные задачи. Компании ищут пространства с уже встроенными решениями — не требующие доработок и готовые к масштабированию. Там, где можно развиваться, запускать новые проекты и менять структуру работы — без бюрократии и затяжных пауз.

Деловая недвижимость — инструмент развития

Новые офисные кластеры в регионах становятся драйвером городской экономики. Они помогают создавать рабочие места, развивают прилегающую инфраструктуру и повышают деловую привлекательность целых территорий.

Сейчас формируются новые стандарты: больше внимания к энергоэффективности, цифровым системам, адаптивным форматам и городскому контексту. Это не разовая мера, а долгосрочная трансформация отрасли.