Ритейл как актив: стратегия Asterus вместо быстрой прибыли
Asterus отказался от продажи ритейла и перешел к аренде — это усилило контроль среды и повысило долгосрочную стоимость проектов
Причина
Продажа коммерческих помещений инвесторам приводила к потере контроля над арендаторами, ошибкам в функциональном наполнении и необходимости доработок уже после ввода. В первой очереди проекта значительная часть помещений потребовала корректировок из-за несоответствия требованиям операторов. Это создавало дополнительные затраты, снижало качество среды и ограничивало потенциал капитализации проекта.
Задача
Сформировать управляемую коммерческую инфраструктуру как часть жилого проекта, обеспечив баланс функций, соответствие потребностям жителей и рост стоимости актива за счет долгосрочного управления.
Asterus внедрил единую ритейл-стратегию и перешел к модели долгосрочной аренды с централизованным управлением tenant mix. Базой стал жилой район ÁЛИА, где около 4,5% площадей отданы под коммерческую инфраструктуру — это порядка 125 тыс. кв. м и около 100 помещений средней площадью 90 кв. м.
Работа была выстроена как последовательный процесс. Приоритетами стратегии стали сценарное зонирование и акцент на семейные ценности: пешеходный променад (гастрономическая зона), детский маршрут, сервисный маршрут.
На первом этапе девелопер провел анализ окружения и конкурентной среды в части коммерческой инфраструктуры, выявил потенциальную емкость рынка с учетом предполагаемой численности населения в зоне влияния проекта. На основе геомоделирования и расчета интенсивности пешеходных потоков сформулировал логику размещения арендаторов и реализовал ее в первой очереди застройки района. Затем на основе первого опыта провел «работу над ошибками»: совместно с арендаторами проанализировал несоответствия помещений и сформировал требования под каждую категорию бизнеса.
На втором этапе для всех функций были разработаны детализированные технические задания — отдельно для ресторанов, супермаркетов, детских и медицинских центров, сервисов. Например, для общепита предусмотрены вентиляционные шахты и мощности, для продуктового ритейла — зоны разгрузки и подъездные пути, для детских учреждений — требования по доступности и безопасности.
На третьем этапе была внедрена система отбора арендаторов с учетом профиля, репутации и потребностей жителей, а также запущены меры поддержки в первый год для ускорения заполнения инфраструктуры. Параллельно выстроена коммуникация с жителями, позволяющая корректировать состав сервисов.
Такой алгоритм позволил перейти от стихийного формирования ритейла к управляемой модели с прогнозируемым результатом.
В проекте сформирована сбалансированная коммерческая инфраструктура: около 100 объектов стрит-ритейла с заранее заданной структурой функций. Девелопер сохраняет контроль над составом арендаторов и качеством среды, снижает необходимость последующих доработок помещений и формирует стабильный арендный поток вместо разовой выручки от продажи. Это повышает инвестиционную привлекательность и обеспечивает долгосрочный рост стоимости проекта.
Рубрики
Рекомендации партнеров:
Новости отрасли:
Все новости:
Публикация компании
Профиль
Социальные сети
Рубрики