Рынок складской недвижимости: итоги 2024 года и перспективы развития

По итогам 2024 года производственно-складской сегмент демонстрирует устойчивый спрос, который продолжает существенно превышать объем доступного предложения. В ответ на существующий дефицит площадей инвесторы и собственники активно запускают новые проекты. Прогнозы показывают, что данная тенденция сохранится как минимум в течение следующих трех лет.

Рост арендных ставок

В 2024 году наблюдалось значительное увеличение арендных ставок на складскую недвижимость. Например, аренда склада класса «A» в Московской области составила порядка 20 миллионов рублей в месяц за площадь 11 000 м², что составляет примерно 21000 руб/м2/год.

Ключевые параметры складских помещений класса «A» включают:

• Отсутствие колонн или их расположение с шагом 9–12 м.
• Высота потолков около 12 м, что позволяет размещать не менее шести ярусов стеллажей.
• Полы из бетона с противопылевым покрытием, рассчитанные на нагрузку от 5 т/м² на высоте 1,2 м.
• Системы отопления и регулировки температуры.
• Пожарная сигнализация и автоматические системы пожаротушения.
• Круглосуточная охрана, видеонаблюдение и сигнализация.
• Автономные котельные и электрические подстанции.
• Доковые ворота (1 на каждые 500 м²) с регулируемыми площадками для погрузочно-разгрузочных работ.
• Парковочные зоны для легкового и грузового транспорта.
• Система контроля и управления доступом (СКУД).
• Огороженная охраняемая территория с освещением и благоустройством.
• Помещения для персонала и оптоволоконные коммуникации.

Дополнительно, наличие железнодорожных путей рядом с территорией является необязательным, но желательным критерием.

Динамика рынка

Рост ставок объясняется высоким спросом, который формирует предложение. Однако в текущих условиях ряд собственников сталкивается с проблемой длительного простоя объектов. Это связано с завышенными ставками, которые в некоторых случаях превышают стоимость аренды офисной и торговой недвижимости. В таких обстоятельствах пересмотр цен может стать необходимым шагом для сохранения конкурентоспособности.

Несмотря на высокую динамику рынка, многие арендодатели не готовы снижать ставки, что приводит к конфликту интересов между ними и арендаторами. Анализ текущих тенденций показывает, что арендные ставки достигли пикового значения. В ближайшей перспективе возможна их стабилизация или снижение. Однако нельзя исключать дальнейший рост из-за увеличения затрат на обслуживание объектов и оплату коммунальных услуг.

Компромисс как ключ к успеху

Для успешного заключения сделок важна готовность сторон к компромиссу. Даже минимальные уступки могут быть экономически выгоднее длительного простоя помещений, особенно в условиях высокой конкуренции.

Влияние комплексного развития территорий (КРТ)

Особое внимание следует уделить программе комплексного развития территорий (КРТ), активно реализуемой в Москве. Этот процесс может вынудить бизнес перемещаться в Московскую область, если объекты не интегрированы в официальную инфраструктуру района.

Собственникам рекомендуется ознакомиться с картой КРТ и быть готовыми к возможным изменениям. В случае получения предписания о переселении предусмотрена компенсация по рыночной стоимости объекта на основании независимой оценки. Это обеспечивает справедливое возмещение затрат и помогает бизнесу адаптироваться к новым условиям.