Как смена собственника едва не стоила арендатору лишних расходов

Аренда коммерческой недвижимости — привычная часть бизнеса. Но что делать, если собственник помещения меняется, а арендная плата уходит прежнему получателю? Недавний спор между арендатором и конкурсным управляющим (ликвидатором), действующим в интересах банка — собственника помещения, демонстрирует как легко бизнес может столкнуться с неожиданными рисками.

Суть спора: заплатили, но не тому

В 2023 году компания-арендатор заключила договор аренды нежилых помещений с торговым центром. Казалось, все шло гладко, пока в начале 2024 года собственник помещений не сменился: сначала они перешли к банку в лице конкурсного управляющего, а затем, в марте, к новому владельцу в рамках процедуры банкротства банка.

Между сделками по продаже помещений от банка, в лице конкурсного управляющего, в пользу нового покупателя, конкурсный управляющий направил арендатору письмо, с указанием произвести оплату аренды на специальный расчетный счет.

В марте 2024 года арендатор добросовестно перечислил арендную плату по указанным реквизитам .

Но вскоре выяснилось, что во второй половине марта (оплаченного месяца) помещения были проданы конкурсным управляющим новому собственнику. Таким образом, формально арендатор оплатил всю часть аренды за март на счет, указанный конкурсным управляющим банка, в то время как помещение с середины этого месяца уже банку не принадлежало, так как было продано.

Арендатор посчитал, что часть платежа ушла не по адресу, поскольку конкурсный управляющий владел помещением только первую часть месяца, а оплату получил за полный месяц. Это стало поводом обратиться в суд с требованием вернуть «лишние» деньги как неосновательное обогащение.

Как следовало поступить в такой ситуации

В действительности конкурсный управляющий лично не получил оплаты, а во-вторых, никакой переплаты не возникло. Дело в том, согласно требованиям закона, для целей осуществления функций конкурсного управляющего необходимо открыть в банке России специальный расчетный счет. Именно в пределах данного счета конкурсный управляющий открывает лицевые счета (по сути, субсчета) конкретным банкам, признанными банкротами. Таким образом, деньги были перечислены не лично конкурсному управляющему, а надлежащему получателю, являвшемуся на тот момент собственником недвижимости — банку, но на специально открытые счета, как это предусмотрено процедурой банкротства.

В связи с полной оплатой аренды за март месяц компания-арендатор исполнила свои обязательства.

Что касается нового собственника помещения, который его купил со второй части оплаченного месяца, то он не вправе потребовать от арендатора повторного исполнения уже прекращенного обязательства.

Уроки для бизнеса

Этот кейс — пример того, как смена собственника помещения может создать риски для арендаторов. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, бизнесу стоит обратить внимание на несколько моментов:

1. Проверяйте собственника недвижимости. Перед осуществлением платежей уточняйте, кто владеет помещением. Это можно сделать заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В данном случае смена собственника произошла в середине месяца, что и вызвало путаницу.
2. Тщательно оформляйте платежи. Указывайте в платежном поручении точное назначение платежа, включая наименование получателя и период, за который платите.
3. Фиксируйте переписку. Сохраняйте всю юридически значимую переписку. В последующем она может стать важным доказательством в защите ваших прав.