Какие факторы влияют на девелоперов

Предпосылки к росту затрат на строительство

За последнее время возникло как минимум два дополнительных к инфляции фактора, способных привести к росту цен на жилье. Во-первых, это повышение НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года. Подъем ставки требует от сферы недвижимости разовой перенастройки: квартиры как конечный продукт этим налогом не облагаются, но налог «зашивается» в материалы, услуги подрядчиков, логистику и оборудование по цепочке. В итоге себестоимость строительства прибавит не 2%, а гораздо больше. Причем цены начали пересматриваться не с начала года, а с момента, когда стало известно о повышении НДС. В рознице для конечного потребителя эффект может составить 10–15% за год с учетом влияния инфляции и в зависимости от класса проекта и структуры затрат.

Во-вторых, с 1 марта 2026 года вступил в силу национальный стандарт по отделке в новостройках. ГОСТ «Отделочные работы. Требования к результатам работ» предусматривает единый стандарт для оценки внутренней отделки в новостройках. Речь идет, в частности, о штукатурных, облицовочных, малярных и обойных работах. Стандарт предполагает восемь классов: в рамках первого предусмотрены наиболее жесткие требования к отделке, к восьмому условия смягчаются.

Сейчас для девелоперов соблюдение нового стандарта является добровольным. Придерживаться ГОСТа будет необходимо только в тех случаях, когда это прописывается в документации девелопера. Стоимость чистовой отделки на данный момент находится в диапазоне от 15−25 тысяч рублей за квадратный метр в массовом сегменте до 55 тысяч в элитных объектах. Работа по стандартам может привести к увеличению этих цифр на 10–20%. Часть этих затрат девелоперы переложат на покупателя. При этом влияние стандарта повлияет на конечную стоимость недвижимости нелинейно: многое будет определяться сегментом, к которому принадлежит объект, конкуренцией и текущей рыночной ситуацией.

Смягчение ДКП как фактор поддержки девелоперской деятельности

В мае прошлого 2025 года Банк России перешел к постепенному смягчению денежно-кредитной политики, которое продолжается до сих пор. Если снижение ключевой ставки будет укладываться в базовый прогноз Банка России, в течение года смягчение должно способствовать нивелированию негативных эффектов для строительной отрасли.

Для ряда закредитованных застройщиков смягчение денежно-кредитных условий будет означать сокращение долговой нагрузки. Для других — повысит доступность заемного капитала для инвестиционных проектов. Однако даже в том случае, если к концу года ключевая ставка достигнет 10–12%, эти денежно-кредитные условия все еще будут недостаточными для восстановления спроса в отрасли.

В отличие от НДС, влияние ставки на сферу недвижимости растянуто во времени и долгосрочно, поэтому может быть не так заметно. Более того, если эффект от изменения налогообложения конечный потребитель заметит, то от пересмотра ключевой ставки именно в ценах вряд ли ощутит. Она скорее окажет оздоравливающее воздействие на сами компании, которые последние несколько лет работали в сложных условиях жесткой ДКП. Кроме того, доступнее станут рыночные ставки по ипотеке, которые напрямую коррелируют с ключевой. Однако, на мой взгляд, в структуре заемщиков в 2026 году по-прежнему будут доминировать те, кто покупает жилье, пользуясь госпрограммами.

Считаю, что в 2026 году рынок продолжит находиться в сдержанном состоянии. Нас ждет замедление процессов реализации объектов, выход на рынок строительства только самых ликвидных активов застройщиков, поэтапность реализации объектов. В целом это прогноз на ближайшие несколько лет, так как рынок недвижимости инертный и будет реагировать на смягчение денежно-кредитных условий с определенным временным лагом.