Первичный рынок жилья в Москве: как изменится спрос

2026 год мы рассматриваем как переходный и во многом стабилизационный. Рынок уже прошел фазу резкого охлаждения, и при сохранении текущих макроэкономических условий есть потенциал аккуратного восстановления, прежде всего, в бизнес- и премиальном сегментах.

При этом девелоперы будут действовать осторожнее: запусков новых проектов и очередей станет меньше, маржинальность останется под давлением, но системных рисков или массовых срывов сроков мы не ожидаем. Проектное финансирование по-прежнему выполняет стабилизирующую роль.

Стоит обратить внимание на тот факт, что в Москве новые проекты смещаются в сторону более дорогих классов — бизнес, премиум, элит. Это результат и высокой стоимости участков и городской программы реновации, из-за которых девелоперам становится сложнее работать в сегменте доступного комфорт-класса. Также сокращается доля проектов с отделкой — рынок возвращается к формату «коробки», что в нынешних условиях экономически проще для девелопера.

Среди выраженных трендов — дефицит трехкомнатных квартир. В массовом сегменте Москвы их предложение за несколько лет сократилось почти вдвое: доля в экспозиции снизилась с 19% до 11%. Семейная ипотека стимулирует спрос на большие форматы, но застройщики по-прежнему ориентируются на студии и «однушки», потому что они проще продаются и удерживают бюджет покупки. В результате рынок испытывает дисбаланс: компактных квартир много, семейных — мало. Это толкает цены на увеличенные планировки вверх.

Покупательский спрос в 2026 году, скорее всего, останется на уровне 2025 года — без резкого роста, но и без обвала. Часть спроса была реализована заранее, на фоне ожиданий изменений в условиях семейной ипотеки, однако сохраняется и отложенный интерес, который может проявиться при улучшении кредитных условий. Льготные программы по-прежнему являются основным инструментом покупки, так что все будет зависеть от ключевой ставки. Пока ипотека остается дорогой и нишевой, даже при плавном снижении ключевой ставки.

А вот доля инвестиционных покупок заметно снижается: рынок все больше ориентируется на реальных конечных покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания.

Цены будут расти точечно и умеренно — в пределах инфляции, прежде всего в устойчивых сегментах и форматах, где предложение объективно сокращается. Сильные проекты — в хороших локациях и с высокой стройготовностью — могут прибавить 5–10% (в пределах инфляции). Проекты на ранней стадии и менее престижные локации будут активнее использовать скрытые скидки.