Как купить недвижимость в Греции за 250 000 евро и получить ВНЖ в стране

В Евросоюзе все меньше государств выдают ВНЖ за инвестиции в недвижимость. В Греции такая возможность сохраняется: заявитель покупает объект на сумму от 250 000 € и становится резидентом страны.

Рассказываю, какие объекты подходят под опцию с минимальными вложениями, как проходит процесс покупки и каковы дополнительные расходы инвестора.

Обзор опции покупки недвижимости за 250 000 €

Греция выдает «золотую визу», или ВНЖ за инвестиции, с 2014 года. С тех пор условия получения визы менялись несколько раз. Последние изменения вступили в силу в 2024 году: порог инвестиций в недвижимость увеличился до 400 000 и 800 000 € в зависимости от региона страны.

Инвестиции от 250 000 € возможны только в здания под реставрацию или промышленные объекты, которые переводят в жилые.

Условия. Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвестор покупает подходящую недвижимость за 250 000 €, уплачивает дополнительные сборы и налоги. Разрешается купить только один объект в любом регионе страны. Требований к минимальной площади нет.

Требования к заявителям. Подать заявку на ВНЖ в Греции за инвестиции вправе инвестор старше 18 лет, без судимостей, с легальным доходом.

Вместе с инвестором греческий вид на жительство получают члены его семьи: супруга или супруг, дети до 20 лет включительно и родители без ограничений по возрасту.

Россияне и белорусы участвуют в программе золотой визы, только если имеют второе гражданство. Его также можно получить за инвестиции, например, в Вануату.

Срок получения ВНЖ — от 4 месяцев. Карта резидента действует 5 лет, после чего ее можно неоднократно продлевать.

Какие объекты может купить инвестор за 250 000 €

Инвесторы вправе купить недвижимость за 250 000 €, если это:

• промышленный объект, который перевели в жилой;
• или здание под реставрацию.

Промышленные объекты — это бывшие фабрики, склады, офисы. Здание должно быть выведено из эксплуатации и не использоваться по назначению более 5 лет. Эти здания переводят в жилые, чтобы переделать их в современные комплексы со стильными апартаментами.

Существует два пути. Первый — самостоятельно найти объект и сделать его реконструкцию. Выбрать объект можно через греческие сайты недвижимости или через агентства, которые работают с коммерческими зданиями.

Для реконструкции инвестор нанимает архитектора, инженера и подрядчиков с лицензией. Они разрабатывают архитектурный план. С ним нужно обратиться в местную строительную службу для получения одобрения начала работы. После завершения работ объект снова передают на проверку в строительную службу.

Закончить реконструкцию нужно до подачи заявления на ВНЖ. К этому моменту недвижимость должна соответствовать строительным нормам для жилья: быть с оборудованной кухней, санузлом, отоплением, вентиляцией.

Второй вариант — сотрудничество с иммиграционной компанией, которая сопровождает процесс получения золотой визы. Обычно у них есть база объектов от проверенных застройщиков: эта недвижимость уже получила основные разрешения и проектную документацию.

Недвижимость под реставрацию — это объекты под охраной государства, имеющие историческую ценность. Например, старинные особняки и доходные дома, которые государство разрешило использовать как жилье.

Инвестор покупает объект и вкладывает деньги в его реставрацию. Он финансирует проект и привлекает специалистов:

• архитекторов и инженеров, которые зарегистрированы в Технической палате Греции;
• строителей из государственного реестра;
• сертифицированных реставраторов из списка Министерства культуры, если в здании есть фасад с лепниной, колонны, мозаики.

Специалисты готовят проект реставрации, после чего инвестор согласует его в Совете по архитектуре Греции. Если решение положительное, строительная служба выдает разрешение на проведение работ.

Реставрацию здания разрешено закончить после получения ВНЖ, но к моменту первого продления статуса. То есть через 5 лет работы должны быть закончены.

Расходы при покупке недвижимости в Греции

Налоги. При покупке объекта инвестор уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% от договорной или кадастровой стоимости.

Собственник недвижимости платит ежегодный единый налог на владение: ставка составляет от 0,01 до 13 € за м². Если общая стоимость недвижимости более 500 000 €, нужно уплатить дополнительный налог — от 5 до 20% сверх этой суммы.

Услуги нотариуса. При сделках с недвижимостью в Греции должен присутствовать нотариус. Его услуги рассчитываются по тарифам Нотариальной палаты и составляют около 1,5% от суммы сделки.

Государственные сборы. Купленный объект нужно зарегистрировать в Государственном кадастровом реестре. За регистрацию уплачивается сбор в размере 0,6—0,8% от стоимости недвижимости.

В расходы также входит госпошлина в размере 0,475% и НДС 24% на сумму пошлины.

Сопутствующие расходы составляет около 10% от суммы инвестиций, то есть около 25 000 €. В нее входят пошлины, налоги, услуги переводчика, адвоката и нотариуса.

Пошаговый план: как купить недвижимость и получить золотую визу

Процесс получения вида на жительство в Греции зависит от выбранного объекта и индивидуальной ситуации инвестора. Но можно выделить общие этапы, которые проходит заявитель до получения статуса.

Предварительная проверка. Если инвестор подает заявку на ВНЖ в Греции через иммиграционного агента, комплаенс-специалист оценивает риски отказа в выдаче статуса. Он изучает документы инвестора и помогает найти решение потенциальных проблем.

Выбор объекта. Инвестор подбирает недвижимость самостоятельно или с помощью специалистов, исходя из задач и бюджета.

Подготовка документов. Для подачи заявки на ВНЖ потребуется паспорт, фотографии, заявление, медицинская страховка, сертификат о здоровье, подтверждение источника дохода и квитанция об уплате государственных сборов.

Дополнительно инвестор может предоставить свидетельство о браке или рождении детей, если ВНЖ получают и члены его семьи.

Получение налогового номера. Для покупки недвижимости потребуется налоговый номер. Его могут выдать адвокату по доверенности.

Покупка недвижимости. Когда инвестор подписал финальный договор купли-продажи и уплатил полную стоимость объекта, адвокат передает договор на регистрацию в земельный кадастр и получает сертификат о регистрации.

Подача заявки на ВНЖ. Заявление подают онлайн на официальном сайте миграционной службы Греции. Инвестору выдают сертификат, по которому он может находиться в стране до одобрения заявки.

На этом этапе уплачивают госпошлину в размере 2000 € за себя и 150 € за каждого члена семьи.

Сдача биометрии. Адвокат записывает инвестора в отделение миграционной службы Греции. Сдать биометрию нужно в течение шести месяцев с даты подачи на ВНЖ и до истечения одного года.

Получение ВНЖ в Греции. После одобрения заявки инвестор получает карту резидента на 5 лет с возможностью продления.

Риски при покупке недвижимости для золотой визы в Грецию

Объект не соответствует условиям. Перед покупкой важно убедиться, что недвижимость подходит для получения золотой визы. Например, здание под реставрацию имеет разрешение на использование в качестве жилого и статус охраняемого объекта.

Для промышленной недвижимости необходимо действующее разрешение на смену назначения с нежилого на жилое.

Дополнительные расходы. В старых зданиях и бывших промышленных объектах часто обнаруживаются скрытые дефекты. Чтобы их устранить, потребуется больше времени и денег.

Не соблюдены сроки выполнения работ. Инвестор не сможет подать заявку на ВНЖ, если промышленная недвижимость еще не переведена в жилую. Для охраняемых зданий условия мягче: реставрацию можно завершить после получения ВНЖ, но до первого продления — то есть в течение пяти лет.

Возможности, которая дает золотая виза в Грецию

Безвизовые поездки. ВНЖ в Греции дает право без виз путешествовать по Шенгенской зоне и проводить там до 90 дней в течение 180. Например, из международного аэропорта Афин можно отправиться в Рим за 30 €, поездка занимает около двух часов.

Нет требований к проживанию. Переезд в Грецию — право инвестора, а не обязанность. Чтобы сохранять золотую визу, не нужно жить в стране — достаточно продолжать соответствовать условиям получения статуса. Например, сохранять недвижимость в собственности.

Возвратные инвестиции. Если инвестор получил постоянный ВНЖ в Греции или гражданство страны, он может продать недвижимость и вернуть вложения.

Доступ к образованию и здравоохранению. Инвестор может обучать детей в греческих школах и университетах на тех же условиях, что и граждане страны. Также резидентам Греции доступно бесплатное лечение в государственных больницах.

Путь к гражданству. Через 7 лет проживания в Греции инвестор вправе подать заявку на гражданство страны.

Главное о том, как получить ВНЖ в Греции через покупку недвижимости

1. Греция выдает золотую визу за покупку недвижимости стоимостью от 250 000 €.
2. Минимальный порог действует по опции со зданиями под реставрацию и промышленными объектами, которые переводят в жилье.
3. Перевод в жилье нужно завершить до подачи заявки на ВНЖ. Реконструкцию здания разрешается закончить после получения статуса, но до продления карты резидента.
4. Первая карта ВНЖ действует 5 лет. Ее продлевают на аналогичный срок, если инвестор продолжает соответствовать условиям получения золотой визы.
5. ВНЖ в Греции за инвестиции дает право без виз путешествовать по Шенгенской зоне, переехать в страну вместе с семьей, а также претендовать на гражданство через 7 лет.