Документы как основа пожарной безопасности: что должно быть у застройщика

Предпринимательская деятельность всегда связана с риском. Однако не всегда руководители бизнеса задумываются о возможных угрозах, связанных с возникновением какой-либо чрезвычайной ситуации, особенно с пожаром.

Несмотря на то, что такие риски для предпринимателей, включая девелоперов, не являются первоочередными, зачастую именно они приводят к миллионным и даже миллиардным убыткам и долгим судебным процессам.

В статье разберем, какие документы должны быть у застройщика перед передачей объекта заказчику, чтобы быть юридически готовым к происшествию и минимизировать его последствия.

Документы на этапе проектирования и строительства

Озаботиться пожарной безопасностью на объекте строительства необходимо уже на стадии проектирования и подготовки соответствующей проектной документации. При этом крайне важно, чтобы проектные решения впоследствии совпадали с фактической реализацией и были адаптированы под конкретный объект.

При разработке проектной документации должны быть учтены все расчеты пожарного риска и факторы, влияющие на пожарную безопасность объекта, включая категории помещений по огневой опасности, функциональное назначение объекта строительства и технологические процессы, для которых предназначен объект. Кроме того, применяемые технические решения по противопожарным системам (сигнализация, пожаротушение, дымоудаление и т. д.) должны быть достаточно обоснованны и отвечать требованиям пожарной безопасности.

Исходя из этого, еще на стадии заключения договора девелоперу необходимо регламентировать указанные вопросы, а в техническом задании предусмотреть особенности противопожарной защиты объекта строительства.

Для систем пожарной безопасности необходимо подготовить акты ввода в эксплуатацию, которые бы подтверждали работоспособность данных систем защиты.  Следует провести и документально зафиксировать испытания систем после их установки, а также получить необходимую документацию от поставщиков/подрядчиков.

Игнорирование или формальное отношение к системам пожарной безопасности на стадии проектирования или ввода в эксплуатацию могут привести к тому, что все последующие недостатки, выявленные уже в ходе использования объекта, будут отнесены к зоне ответственности девелопера.

Более того, в случае несрабатывания или нештатного срабатывания систем противопожарной защиты во время пожара при отсутствии подтверждения работоспособности таких систем на момент их ввода в эксплуатацию, имущественную ответственность за последствия пожара может понести именно застройщик.

Документы, необходимые при сдаче объекта арендатору

Зачастую крупные объекты строительства, например, складские комплексы, передаются компаниям в долгосрочную аренду. В таком случае также надо учитывать особенности эксплуатации данных объектов. В частности, необходимо документально разграничить эксплуатационную ответственность по системам пожарной безопасности с арендатором.

Для этого следует определить:

• кто отвечает за работоспособность систем;
• кто отвечает за сохранность систем;
• кто проводит их обслуживание и ремонт.

Без такого документального разграничения эксплуатационной ответственности девелопер может оказаться главным ответственным лицом за работоспособность всех систем пожарной безопасности.

Нередко строительство объекта подразумевает его поэтапную передачу заказчику, чтобы последний мог выполнять работы по эксплуатации здания непосредственно на территории объекта в переданной ему части.

Для такой поэтапности необходимо, чтобы в договоре с заказчиком были определены критерии готовности объекта и работы, которые заказчик будет осуществлять своими силами, включая сроки их выполнения.

Непосредственно при передаче здания заказчику в рамках соответствующего этапа застройщику следует подписать с ним акт передачи объекта, в котором зафиксировать:

• соответствие объекта критериям готовности для текущего этапа;
• готовность систем пожарной безопасности, предусмотренных на текущем этапе;
• уведомление заказчика о правилах производства работ и нахождения на территории объекта, а также об ограничениях, которые применяются при осуществлении работ на территории объекта.

Такой акт в последующем поможет защитить девелопера, если заказчик, например, нарушит правила производства работ или будет их осуществлять вразрез с установленными застройщиком ограничениями, что может повлечь возникновение чрезвычайной ситуации.