Рост доли рассрочек: временный тренд или новая реальность

По данным ДОМ.РФ, доля сделок с использованием наличных средств и рассрочек в совокупности составляет 44%. В данной статистике объединены две различных схемы. Основным фактором роста популярности рассрочек стало сокращение доступности ипотеки на фоне повышения ключевой ставки и изменения условий по госпрограммам льготной ипотеки. Интересно, что на этот инструмент обращают внимание и те, у кого есть средства на 100% оплату наличными. Для них рассрочка становится способом эффективного управления ликвидностью: внеся первоначальный взнос, оставшуюся сумму можно разместить на депозите и в итоге заработать. Так что из этих 44% больше половины составляют как раз рассрочки.

Стоит отметить: если бы ипотека оставалась столь же доступной, как прежде, объем рассрочек не демонстрировал бы такого роста. Однако текущая рыночная ситуация подталкивает покупателей искать альтернативные инструменты — и рассрочка стала одним из них.

Риски и последствия для девелоперов

Как и любой финансовый инструмент, рассрочка несет определенные риски — прежде всего, риск неплатежей со стороны покупателей. Пока на рынке нет официальной статистики по дефолтам, но, если говорить экспертно, эта доля не превышает 20% от всех сделок в рассрочку. При возникновении просрочек девелоперы, как правило, либо идут на реструктуризацию условий, предлагая, например, доплату за нарушение сроков, либо расторгают договор. В последнем случае объект возвращается в продажу, зачастую уже с приросшей рыночной стоимостью, что позволяет нивелировать возможные убытки.

Тем не менее, важно учитывать влияние таких ситуаций на наполнение счетов эскроу. При значительном росте доли расторгнутых сделок это может привести к увеличению стоимости проектного финансирования.

Горизонт выплат и влияние на рынок

Рост доли рассрочек начался весной 2023 года, когда вслед за ростом ключевой ставки стали сокращаться возможности ипотечного кредитования, в том числе и по льготным программам. Изначально рассрочки предлагались на срок до одного года. Однако с закреплением ключевой ставки на уровне 21% годовых девелоперы расширили сроки — сегодня на рынке доступны предложения сроком до трех лет и более.

Основной пик выплат по рассрочкам придется на 2027–2028 годы. Однако ожидать резкого обвала рынка не стоит — платежи будут распределены во времени, а покупатели, вероятно, либо смогут сами заработать, либо ждать снижения ключевой ставки, когда можно будет рефинансировать ипотеку под нормальный процент — хотя бы 15% годовых.

Что произойдет в случае массовых отказов от выплат?

Формально покупатель может отказаться от выполнения обязательств по договору, но это влечет штрафные санкции и потерю части уплаченных средств. Девелопер же может повторно выставить объект на рынок, зачастую по более высокой цене. Массового применения механизмов взыскания долгов (например, через коллекторские агентства) не ожидается — для застройщика такие случаи управляемы.

Если же значительное число квартир вернется в распоряжение застройщика после сдачи домов, ему предстоит нести расходы по содержанию недвижимости и налогообложению. Однако, с учетом временного распределения возвратов, такие издержки не станут критичными. Более того, возможны целевые распродажи этих квартир со скидками, что позволит быстрее их реализовать. Долго держать товар на витрине после сдачи дома никто не заинтересован. Но в любом случае застройщик на этих квартирах заработает больше, чем продав их сейчас по рассрочке.

Вывод

Рассрочка — не просто временная альтернатива ипотеке, а инструмент, позволяющий адаптироваться к текущей макроэкономической ситуации. При разумном управлении рисками она может быть выгодна и девелоперам, и покупателям.