АФК «Система» проанализировала тенденции на рынке недвижимости

Аналитики Группы АФК «Система» оценили состояние столичного рынка жилой недвижимости в сравнении с другими регионами России, а также ситуацию в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Средняя цена квадратного метра жилья в столице увеличилась на 19% в 2024 году, что позволило застройщикам сохранить рост продаж в денежном выражении, несмотря на снижение в «штуках». На рынок ИЖС заметно повлияло завершение ипотечной госпрограммы под 8% (на нее приходилось до 75% выданных ипотечных кредитов в этом сегменте), однако высокобюджетный сегмент мало зависит от ситуации с ипотекой: доля кредитных сделок здесь не превысила 2-3%, а средняя стоимость таких объектов выросла примерно на четверть по итогам 2024 года. 

Тенденции рынка жилой недвижимости Москвы 

В девелоперском активе АФК «Система» отмечают, что рынок недвижимости Москвы демонстрирует устойчивость, несмотря на общероссийские тренды снижения активности. Аудитория проектов в среднем и верхнем ценовых сегментах выбирает ценовую премию за высокое качество проектных решений и сервиса, что находит отражение в стратегии корпорации на рынке жилой недвижимости. 

Корпорация показала рекордные годовые результаты в этом сегменте по объему продаж и денежных поступлений за 2024 год, несмотря на рыночную турбулентность, реализовав почти 700 тыс. кв. м. Поступления по договорам с клиентами превзошли аналогичный показатель крайне удачного для отрасли 2021 года, превысив 95,5 млрд рублей. Перечисленные показатели росли двузначными темпами, что в корпорации связывают с высоким качеством портфеля жилой недвижимости и его сбалансированностью по регионам и сегментам. Дополнительную поддержку продажам оказала уверенная динамика цены, обусловленная повышением строительной готовности объектов. Средняя цена квартиры увеличилась почти до 280 тыс. рублей, в том числе рост в Москве и области составил 15%, в Санкт-Петербурге — 21%, а в регионах — 22%.   

Рыночные изменения последних двух лет отразились на колебаниях спроса. Если в 2023 году пик покупательской активности приходился на третий-четвертый кварталы в связи с ростом ключевой ставки и перетоком клиентов на первичный рынок, то в 2024 году наблюдалось необычное оживление спроса во втором квартале — в преддверии сворачивания льготной ипотеки. Несмотря на такое перераспределение, продажи последнего квартала 2024 года на 15% превзошли среднеквартальный объем продаж 2023 года. 

В целом на столичном рынке, по данным девелопера из Группы АФК «Система», рост цен в премиальном сегменте за прошлый год составил 24%, достигнув 826 тыс. рублей за квадратный метр. В сегменте «бизнес» цены выросли на 6% (до 405 тыс. рублей), а в «экономе» и «комфорте» — на 10% (до 287 тыс. рублей). При этом средняя площадь квартиры, приобретенной в Москве в 2024 году, составила 51 кв. м, что на 4% больше, чем годом ранее (49 кв. м). Наибольшая средняя площадь лота в первичной продаже зафиксирована в северокавказских регионах (от 60 до 73 кв. м), а наименьшая — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (40 кв. м). В среднем по стране этот показатель остается неизменным на уровне 47 кв. м уже в течение двух лет. 

«Рост контрактации и продаж в премиальном сегменте, особенно на фоне общего спада в регионах, говорит о том, что столица остается ключевым центром притяжения для инвестиций», — констатирует Никита Мурин, директор департамента аналитики и ценообразования крупного девелопера из портфеля АФК «Система».

По данным за 2024 год и январь 2025 года, российская столица демонстрирует уверенный рост контрактации на фоне общего снижения показателя по стране на 4%. В январе 2025 года объем контрактации в Москве увеличился на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это единственный регион из топ-10 по объемам контрактации, где в прошлом году был зафиксирован рост (+8%), тогда как в целом по России показатель снизился на 7%. 

При этом наиболее яркий рост зафиксирован в премиальном сегменте столичного рынка, где объемы контрактации выросли за прошлый год на 64%, что подчеркивает растущий спрос на высококачественное жилье среди состоятельных покупателей. В отдельных регионах, не входящих в первую десятку, наблюдалась даже более выраженная, чем в Москве, положительная динамика. Так, в Приморском крае продажи в денежном выражении выросли на 12%, в Хабаровском — на 20%. 

Москва сохраняет стабильность и по уровню продаж недвижимости в лотах. Несмотря на общероссийское снижение на 20% в январе 2025 года по сравнению с январем 2024-го, в столице этот показатель вырос на 14%, а в премиальном сегменте — на 28%. Отдельные регионы, не входящие в топ-10, также продемонстрировали значительный рост продаж в лотах в прошлом году (например, Бурятия — на 35%, Забайкальский край — на 52%), однако в большинстве регионов динамика остается значительно слабее московской. 

Тренды рынка ИЖС 

Сворачивание программы льготной ипотеки под 8%, которая позволяла не только оформить кредит на новостройки, но и направить средства на строительство и покупку частного дома, а также переход с 1 марта 2025 года ИЖС на механизм проектного финансирования с использованием эксроу-счетов, который действует на рынке городских новостроек с 2019 года, сказались на спросе.

«В первом полугодии 2024 года стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 10%, во втором — была разнонаправленная динамика: в бюджетном сегменте цены снизились на 7-8%, в некоторых проектах на 10-15%», — говорит Ольга Нерушева, представитель девелоперского актива АФК «Система», развивающего проекты в сфере ИЖС и деревянного домостроения.  

Так, на рынке Подмосковья, где корпорация реализует ряд проектов загородной недвижимости, в большинстве ценовых сегментов по итогам прошлого года отмечалось снижение цен. В верхних ценовых сегментах, напротив, был отмечен заметный рост средней стоимости объекта — примерно на 25%. При этом цены на стройматериалы в 2024 году выросли в среднем на 11%, подсчитали в корпорации.