Кто такой GR в коммерческой недвижимости и почему без него не обойтись

Ключевой аспект девелопмента — наличие земельного участка в собственности или аренде. Земля — это точка отсчета: без нее невозможно начать ни проектирование, ни строительство. 

После этого формируется команда:

• Юрист, который ведет договорную и правовую часть.
• GR-специалист (Government Relations), он же технический заказчик, который занимается согласованиями и взаимодействием с органами власти.
• Финансист и экономист, оценивающие инвестиционную привлекательность проекта.
• Сметчик и менеджеры, отвечающие за документооборот, координацию процессов и контроль выполнения задач.

В современных реалиях многие застройщики работают с небольшими штатными командами, используя аутсорсинг. При этом GR-менеджер — зачастую внутренний сотрудник компании, который часто находится внутри компании, а в некоторых случаях эту функцию берет на себя сам инвестор.

Где девелоперу брать деньги на строительство

Финансирование строительных проектов может идти за счет собственных средств, банковских кредитов, инвестиций со стороны партнеров, венчурных фондов или частных лиц. Но даже при наличии денег проект может столкнуться с задержками и рисками — без выстроенного взаимодействия с государственными структурами.

Почему GR так важен для девелопмента

Строительство в Москве — это не только здание, но и часть городской среды. Девелопер должен учитывать градостроительные нормы, транспортные потоки, экологические и культурные ограничения. Чтобы получить разрешения, нужно пройти от 50 до 100 административных процедур.

Грамотная работа GR-специалиста минимизирует не только бюрократические риски, но и затраты на реализацию проекта.

Этим занимается GR-менеджер. Он:

• проводит аудит проектной документации;
• выявляет потенциальные риски;
• следит за соблюдением законодательства;
• сопровождает проект на всех этапах согласований.

Без него сроки растягиваются, а расходы растут — из-за удорожания стройматериалов, процентов по кредитам, арендных платежей. В худшем случае проект может не пройти согласования.

Компетентный GR-специалист понимает, как устроены регламенты, кому и какие документы направлять, как использовать цифровые сервисы (например, МОСРУ), чтобы ускорить процесс. Это позволяет сократить сроки согласований и снизить финансовые издержки.

Что делает GR-специалист

GR — это не про лоббизм, а про системную работу с государственными органами. Основные задачи включают:

• понимание, как устроена строительная вертикаль мэрии;
• знание градостроительного и земельного законодательства;
• опыт взаимодействия с органами власти;
• решение бюрократических задач на разных уровнях.

GR-менеджер сопровождает не только получение разрешения на строительство. В его зоне ответственности — реконструкция объектов, изменения в проекте, продление аренды земли, подключение к инженерным сетям.

С чего начинается стройка

Первый шаг — получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Этот документ определяет, что разрешено строить на участке. Без него нельзя даже начать проектирование.

Далее необходимо:

• пройти ГЗК (градостроительную земельную комиссию);
• собрать исходно-разрешительную документацию;
• подготовить проект с учетом ограничений;
• получить разрешение на строительство.

При этом важно учитывать регламенты: санитарно-защитные зоны, высотные ограничения, охранные зоны объектов культурного наследия. Даже небольшой объект требует серьезной юридической подготовки.

Вывод

Чтобы строить в 2025 году, нужны три ресурса: участок, команда и выстроенное взаимодействие с государством. Без грамотного GR-подхода даже опытные девелоперы сталкиваются с задержками. Устойчивый девелоперский бизнес — это не только про инвестиции, но и про стратегическую работу с регуляторами.