Управляющие Accent обсудили экономику ЗПИФн с инвесторами клуба «Деньги»

12 апреля команда Accent приняла участие в закрытом инвест-завтраке клуба «Деньги» — профессионального сообщества инвесторов и предпринимателей, работающих с крупным капиталом. В рамках деловой программы генеральный директор УК «Акцент Управление Активами» Андрей Огородов и директор по развитию Accent Николай Русаков рассказали о практической стороне инвестиций в коммерческую недвижимость  ЗПИФ.

Значительная часть обсуждения прошла в формате открытого диалога. В ходе встречи обсуждение быстро сместилось от базовых вопросов к прикладным: инвесторы детально разбирали конструкцию фонда, роль специализированного депозитария, требования к оценке активов, рейтингу управляющей компании, а также сценарии выхода и поведение паев на вторичном рынке.

Представители Accent обозначили ключевые ориентиры, на которые инвестору стоит смотреть при выборе фонда недвижимости: в первую очередь — это сектор и локация объекта, его качество, структура аренды и управляющая компания. Именно сочетание этих факторов в итоге определяет устойчивость денежного потока и уровень риска. Отдельно было отмечено различие между фондами для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Квальные фонды предполагают более гибкие стратегии и могут включать объекты на разных стадиях (в том числе девелопмент и проекты с потенциалом роста стоимости). Неквальные, напротив, ориентированы на готовые, сданные в аренду активы и более предсказуемый доход. Выбор между ними зависит от горизонта инвестирования и допустимого уровня риска.

Существенная часть вопросов касалась практической стороны работы инструмента. Инвесторов интересовало, как устроен контроль внутри фонда, кто отвечает за ключевые решения и какие механизмы реально защищают капитал. В Accent пояснили, что управляющая компания принимает инвестиционные решения, однако все операции проходят через внешний контроль, что делает модель коллективных инвестиций более устойчивой с точки зрения защиты капитала.

Самая активная дискуссия развернулась вокруг ликвидности и вторичного рынка паев. Участники отметили, что вторичный рынок ЗПИФов недвижимости в целом остается ограниченным по объему: сделки носят эпизодический характер, а доступный объем в стакане, как правило, невелик. Это является особенностью сегмента и одним из ключевых вопросов для инвесторов. На этом фоне был поднят вопрос о возможности использования биржи как альтернативного канала входа в фонд — в том числе с дисконтом к размещению.

Как пояснил Николай Русаков, даже при росте торговой активности вторичный рынок не формирует сопоставимого с размещением объема:

«Вторичный рынок остается важным элементом ликвидности, однако его объем ограничен. Даже в периоды повышенного оборота, когда фонд „Акцент 5“ занимал лидирующие позиции по торгам на Московской бирже, доступный объем в стакане измеряется миллионами рублей и не сопоставим с объемами первичных сделок. В этой логике формирование крупных позиций происходит через размещение или прямое взаимодействие с управляющей компанией», — пояснил Николай Русаков.

Участники дискуссии согласились, что при относительно небольшом объеме вторичных сделок рынок выполняет свою функцию — обеспечивает возможность выхода и точечных сделок, но не формирует системного дисконта входа для инвестора.

Также были затронуты вопросы горизонта инвестирования и сценариев завершения фондов: в Accent подчеркнули, что ЗПИФ изначально структурируется как долгосрочный инструмент, а его закрытие представляет собой управляемый процесс с участием пайщиков и планированием реализации активов.

В ходе встречи к обсуждению активно подключились и участники, рассматривающие возможность структурирования собственных активов. Для них отдельно проговорили экономику фондовой модели: упаковка объекта в ЗПИФ имеет смысл при масштабе от 1 млрд рублей, что объясняется высоким уровнем инфраструктурых издержек на управление, контроль и сопровождение.
 

Мероприятие продемонстрировало, что интерес к ЗПИФам недвижимости становится более зрелым и прикладным. Фокус смещается от общего интереса к формату к вопросам конструкции фонда, качества управления, ликвидности и сценариев выхода. Это можно считать признаком того, что накопленный интерес к инструменту постепенно оформляется в более осознанный рыночный запрос.