Суд обязал продать домовладение на условиях предварительного договора

Суть спора

Клиент, собиравшийся покупать загородный дом, обратился в адвокатское бюро Ant Attorneys для составления предварительного договора купли-продажи и юридического сопровождения сделки. Адвокаты Бюро составили предварительный договор, который наш клиент (далее — Покупатель) заключил с продавцом (далее — Продавец).

По условиям предварительного договора, Покупатель и Продавец обязались в течение года с момента его подписания заключить основной договор купли-продажи недвижимости. В рамках предварительного договора были определены:

· предмет основного договора — загородный дом и прилегающий к нему земельный участок;

· цена сделки —  25 млн рублей в валюте;

· а также иные условия, на которых должен быть заключен основной договор.

При подписании предварительного договора Покупатель передал Продавцу задаток, который составил 10% от цены договора.  

Примерно за месяц до предполагаемой даты заключения основного договора Продавец сообщил, что передумал продавать дом и землю и предложил вернуть полученный задаток. Кроме того, Продавец завил, что не признает взятые в рамках предварительного договора обязательства. Вскоре также выяснилось, что еще до истечения срока действия предварительного договора Продавец продал недвижимость другому покупателю и зарегистрировал переход права собственности в Росреестре.

Действия Ant Attorneys по защите прав Покупателя

Столкнувшись с отказом, Покупатель сообщил о случившемся в Ant Attorneys. Команда Бюро предложила стратегию по защите прав Покупателя и немедленно приступила к ее реализации.

Фиксируем отказа Продавца от исполнения договора

Предварительный договор еще действовал, поэтому адвокаты Бюро в срочном порядке направили Продавцу телеграмму, предложив время и место для подписания основного договора и обозначив готовность Покупателя немедленно внести полную сумму сделки.

Чтобы иметь возможность зафиксировать факт уклонения от исполнения договора, встречу назначили в офисе адвокатского Бюро, расположенном в бизнес-центре, охрана которого отмечает всех посетителей здания в специальном журнале.  На назначенную встречу Продавец ожидаемо не явился, о чем был составлен акт с участием охраны бизнес-центра.

В тот же день подписанные Покупателем проекты основного договора купли-продажи недвижимости были направлены Продавцу курьерской службой «Почты России» — с описью вложений и уведомлением о вручении. Полученные через несколько дней документы Продавец не стал подписывать. Он также полностью прекратил общение с адвокатами Бюро и Покупателем.

Пробуем «вписать» Покупателя в договор купли-продажи

Так как Продавец не просто отказался исполнять условия предварительного договора, но и успел продать недвижимость, адвокаты Бюро начали готовить иск о переводе прав и обязанностей с нового покупателя на нашего клиента. Это можно было сделать  в рамках договора купли-продажи, который Продавец заключил с новым покупателем.  Этот договор нарушил права нашего клиента, так как был подписан, когда действовал предварительный договор. Если бы иск был подан, наш клиент мог бы внести в депозит суда полную стоимость сделки, после чего суд заменил бы имя нового покупателя в реестре недвижимости именем нашего клиента.  

Узнав о таком способе юридической защиты, Продавец расторг сделку купли-продажи с новым покупателем, вновь став собственником спорной недвижимости. По всей видимости, Продавец надеялся, что ему удастся уйти от обязательств, так как к тому моменту срок действия предварительного договора истек.

Дело №1: о продаже спорной недвижимости

Узнав, что право собственности вернулось к Продавцу, адвокаты Бюро Ant Attorneys обратились в суд с иском о понуждении Продавца к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора.

Разбирательство длилось год. Продавец активно возражал против иска, приводя аргументы, которые, по его мнению, мешают заключению сделки. Например, ответчик сообщал, что, к дому была пристроена веранда, и это увеличило площадь дома и существенно изменило характеристики объекта договора.

Другой уловкой Продавца стало привлечение к делу супруги. Она подала отельный иск с требованием признать предварительный договор недействительным, так как не давала нотариального согласия на его заключение, а спорная недвижимость является совместно нажитым имуществом.

Все аргументы ответчика и его супруги суд счел неубедительными. Суд вынес решение, обязывающее Продавца заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. И по закону такой договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда. После этого оставалось добиться фактического осуществления сделки, для чего был подан еще один иск и регистрации прав покупателя в публичном реестре недвижимости.  

Дело №2: о фактической передаче недвижимости

Несмотря на решение суда, Продавец отказывался передавать дом и землю Покупателю и уклонялся от получения денег. Адвокаты Бюро обратились в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности и обязать Продавца передать спорное имущество. Деньги, которые Покупатель должен был заплатить Продавцу, внесли в депозит суда.

Пока длилось разбирательство, супруга Продавца подала к нему отдельный иск о разделе имущества, требуя выделить в ее собственность 1/2 долю земли и дома. Цель этих действий — помешать вынесению решения в пользу Покупателя в рамках его разбирательств с Продавцом.

В ответ адвокаты Бюро подали ходатайство о привлечении Покупателя в качестве третьего лица в дело о разделе имущества супругов. Наша позиция заключалась в том, что супруга Продавца имеет право лишь на денежную компенсацию, но не может претендовать на получение доли в натуре, т.к. есть решение суда, согласно которому спорное имущество уже отчуждено в пользу нашего клиента на условиях, закрепленных в предварительном договоре.  

Несмотря на все уловки и ухищрения ответчика, судебное решение было вынесено в пользу нашего клиента. Суд осуществил государственную регистрацию перехода права собственности на спорную недвижимость от Продавца на имя Покупателя. Такое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о Покупателе как о собственнике спорной недвижимости. И с момента внесения записи в ЕГРН наш клиент получает право вступить во владение землей и домом.