Как изменится налог на имущество

С 2027 года меняется подход государства к исчислению имущественных налогов организаций: ключевые функции переходят к налоговым органам, а бизнесу отводится роль проверки и своевременной реакции на расчеты ФНС России. Эти изменения уже закреплены Федеральным законом от 28.11.2025 425‑ФЗ и разъяснены в Письме ФНС России от 18.03.2026 БС‑36-21/2057. Для собственников и руководителей компаний это означает новые риски ошибок в расчетах, споров по кадастровой стоимости и штрафов за несвоевременную уплату.
В этой статье мы разберем, что именно меняется в налогообложении недвижимости в 2027 году, какие шаги стоит предпринять уже сейчас и в каких ситуациях без экспертизы по налогу на имущество и поддержки налогового юриста не обойтись.

Суть изменений: что именно меняется в 2027 году?

С 1 января 2027 года по налогу на имущество организаций в отношении объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости, налог будет рассчитывать не бухгалтерия компании, а налоговый орган. Основанием станут сведения Росреестра и других органов, передаваемые в ФНС России в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ и измененном Федеральным законом 425‑ФЗ.

ФНС России будет направлять организациям сообщения об исчисленных суммах налога и авансовых платежей, причем такие сообщения должны поступать не позднее чем за 10 рабочих дней до наступления срока уплаты. У организаций сохраняется обязанность своевременно перечислить налог, но исчезает необходимость подавать уведомления об исчисленных суммах по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости.

Одновременно законом 425‑ФЗ и разъяснениями ФНС уточнены сроки уплаты имущественных налогов: по результатам налогового периода уплата должна быть произведена не позднее 28 марта года, следующего за отчетным, а авансовые платежи — не позднее 28‑го числа второго месяца после окончания отчетного периода. Эти сроки, в частности, закреплены через изменения в статьях 363 и 397 НК РФ, вступающие в силу с 2027 года.

Важно понимать, что изменения касаются именно объектов, по которым налог на имущество организаций исчисляется исходя из кадастровой стоимости, а состав таких объектов и порядок их определения региональными властями также был скорректирован Федеральным законом 425‑ФЗ. Это означает, что перечень объектов, попадающих под новый порядок, должен быть своевременно актуализирован в учете компании.

Письмо ФНС России от 18.03.2026 БС‑36‑21/2057 содержит рекомендации по типовым вопросам применения новых норм, включая порядок формирования налоговой базы, источники данных для расчета и механизм работы с сообщениями об исчисленных суммах налогов. Фактически именно это письмо станет основным практическим ориентиром для взаимодействия бизнеса и налоговых органов в первый год применения новых правил.

Влияние на бизнес: риски и новые требования к управлению недвижимостью
Для крупных компаний и малого бизнеса важен не столько технический переход расчета к ФНС, сколько изменение конфигурации рисков по налогу на имущество организаций в 2027 году.

Во‑первых, возрастает значение корректности сведений об объектах недвижимости и их кадастровой стоимости: ошибки в государственных реестрах напрямую трансформируются в ошибки в налоговых сообщениях.

Во‑вторых, ответственность за своевременную проверку и реакцию на сообщения ФНС фактически ложится на компанию, хотя расчет выполняет налоговый орган.
В следствии этого можно выделить основные угрозы для бизнеса:
 

• некорректное включение объектов в перечни, облагаемые по кадастровой стоимости, что ведет к завышению налоговой базы;
• ошибки в кадастровой стоимости, не оспоренные в установленном порядке, которые автоматически переходят в расчеты налога;
• риски несвоевременной уплаты налога при позднем выявлении несоответствий в сообщении ФНС и, как следствие, пени и штрафы;
• недостаточная готовность бухгалтерии и финансовой службы к новой процедуре взаимодействия с налоговыми органами, включая подготовку пояснений и сопроводительных документов.

Данные риски требуют по‑новому выстроить налоговый аудит недвижимости, интегрировав его в общую систему управления активами и рисками. Речь идет не только о разовом пересмотре объектов перед 2027 годом, но и о постоянном контроле изменений кадастровой стоимости, статусов объектов и актуальности сведений, используемых ФНС.

Отдельного внимания требует взаимодействие с регионами по вопросу формирования перечней объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, и своевременное реагирование на изменения этих перечней. В сложных случаях, когда речь идет о значимых по стоимости активах, многофункциональных комплексах или спорной классификации здания, целесообразно заранее привлечь консультацию налогового юриста, чтобы минимизировать риск затяжных споров и доначислений.

Как избежать штрафов ФНС?

1. Провести инвентаризацию объектов недвижимости и статусов налогообложения:
Шаг первый — актуализировать внутренний реестр объектов недвижимости и сопоставить его с данными Росреестра и региональными перечнями объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости. Под руководством финансового директора или риск‑менеджера необходимо:
 

• проверить полноту перечня объектов на балансе и на вне балансовом учете;
• сопоставить характеристики объектов (назначение, площадь, адрес) с кадастровыми сведениями;
• выделить объекты, по которым налог на имущество уже рассчитывается по кадастровой стоимости, и те, которые могут попасть в перечни в ближайшие годы.

По крупным и спорным объектам (единые недвижимые комплексы, многофункциональные центры, объекты с измененным функциональным назначением) целесообразно предусмотреть отдельный блок экспертизы по налогу на имущество, чтобы оценить правомерность их включения в кадастровые перечни и потенциальную налоговую нагрузку.

2. Оценить корректность кадастровой стоимости и перспективы ее оспаривания:
Так как налоговая база по кадастровым объектам напрямую зависит от кадастровой стоимости, ошибки в оценке приведут к систематическому завышению налога. До вступления в силу новых правил в 2027 году имеет смысл:
 

1. сформировать перечень объектов с наибольшей налоговой нагрузкой;
2. сравнить кадастровую стоимость с рыночными оценками и показателями по сопоставимым объектам;
3. рассмотреть целесообразность оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях и судах с учетом сроков и потенциальной экономии.

Проработка стратегии оспаривания обычно требует участия специалистов по оценке и налоговых юристов, так как ошибки на этапе подготовки документов или выбора методики могут привести к отказу и потере времени. В значимых кейсах разумно заранее заложить бюджет на консультацию налогового юриста и независимую оценку.

3. Настроить процессы работы с сообщениями ФНС и пояснениями:
С 2027 года ключевым процессом станет прием, анализ и оперативное реагирование на сообщения ФНС об исчисленных суммах налога на имущество организаций. Руководителю важно обеспечить:

• выделение ответственного подразделения или сотрудника за мониторинг сообщений на Личном кабинете налогоплательщика и по официальным каналам связи;
• регламент проверки полученных сумм с использованием внутренних реестров объектов и данных кадастра;
• алгоритм подготовки и направления пояснений в случае несогласия с расчетом, с учетом сроков рассмотрения, указанных в рекомендации ФНС.

Здесь критично, чтобы юристы и бухгалтерия работали синхронно: финансовый блок фиксирует расхождения, а юридическая служба или внешний консультант формулирует правовую позицию и пакет документов. В сложных ситуациях (спор по квалификации объекта, разногласия по составу имущества, конфликтные проверки) безопаснее заранее подключать экспертную поддержку по налогу на имущество, чтобы минимизировать риск эскалации спора до доначислений и судебных разбирательств.

4. Обновить учетную политику и внутренние регламенты:
Изменение порядка исчисления и уплаты имущественных налогов требует корректировки внутренней нормативной базы компании.
Рекомендуется:

• пересмотреть учетную политику в части отражения операций по налогу на имущество, в том числе по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости и по среднегодовой стоимости имущества;
• обновить регламенты взаимодействия бухгалтерии, юридической службы, подразделения по управлению недвижимостью и юнитов, отвечающих за инвестиционные проекты;
• встроить контрольные процедуры, связанные с изменением кадастровой стоимости, вводом новых объектов в эксплуатацию и переводом объектов между категориями.

Такая работа на стыке налогового и корпоративного права обычно выходит за рамки стандартной практики бухгалтерии, поэтому участие профильного юриста или команды консультантов позволяет выстроить процессы так, чтобы они выдерживали проверку ФНС и внешнего аудитора.

5. Обучить ключевых сотрудников и выстроить постоянный налоговый аудит недвижимости:
Для устойчивого прохождения 2027 года и последующих периодов важна не только разовая подготовка, но и встроенный механизм регулярного налогового аудита недвижимости. Практически это означает:

• обучение финансового и юридического блока особенностям применения Федерального закона 425‑ФЗ и разъяснений ФНС по имущественным налогам;
• внедрение ежегодного цикла проверки состава объектов, их кадастровых параметров и корректности налоговой нагрузки;
• использование внешней экспертизы по налогу на имущество для независимой оценки рисков и спорных кейсов.

Такой подход снижает вероятность накопления системных ошибок, которые проявляются только при выездной проверке или при смене собственников/инвесторов.

Важно! Когда без налогового юриста лучше не рисковать!

В ряде ситуаций стоимость ошибки несоизмеримо выше экономии на экспертах, и это особенно актуально в переходный период 2027 года.
Обязательно необходимо привлечь налогового юриста, если:

• в собственности компании есть крупные объекты недвижимости с высокой кадастровой стоимостью или сложной структурой (торговые и бизнес‑центры, склады, производственные комплексы);
• есть расхождения между данными бухгалтерского учета и сведениями Росреестра или региональных перечней;
• планируются сделки M&A, реструктуризация активов или ввод в эксплуатацию новых объектов в 2026–2027 годах;
• поступили сообщения ФНС с суммами налога, которые существенно отличаются от ожидаемых, и требуется подготовка мотивированных пояснений.

В этих сценариях консультация налогового юриста позволяет не только минимизировать риск штрафов ФНС, но и выстроить позицию, устойчивую в случае последующих споров и проверок.
Исходя из этого, новые правила исчисления налога на имущество организаций в 2027 году не снижают значимость управленческих решений, а лишь смещают точку контроля — от расчета внутри компании к контролю за корректностью данных, которыми пользуется ФНС. Для первых лиц бизнеса это означает необходимость уже сегодня утвердить план подготовки к реформе: провести налоговый аудит недвижимости, проверить кадастровые данные, обновить регламенты и определить, в каких вопросах критична внешняя экспертиза по налогу на имущество.

Если вы хотите пройти 2027 год без штрафов и непредвиденных доначислений, имеет смысл уже сейчас запланировать стратегическую сессию с участием собственников, финансового директора и налогового юриста.