Залог недвижимости и ипотечные закладные: как остаться в правовом поле

Проблема мошенничества в сфере недвижимости и кредитования приобретает прямо-таки катастрофические масштабы: люди теряют не просто деньги, но и единственное жилье. С чем вы это связываете? Почему обманутых должников становится все больше?

К сожалению, во многом это происходит из-за несознательности граждан. Людям тяжело брать на себя ответственность за свои поступки, в обществе нет сформировавшейся финансовой культуры, но при этом многие хотят легких денег.

Кроме того, злую шутку сыграла доступность кредитов. Ведь многие берут займы, не имея стабильного дохода и не анализируя план выплат. В итоге не справляются с нагрузкой и оформляют новые кредиты, чтобы платить старые. Ну а когда человек окончательно запутывается в финансовых обязательствах, в игру вступают либо юристы, обещающие списать долги, либо ростовщики, которые предлагают объединить все займы в один, обеспеченный залогом. Этим залогом, как правило, становится недвижимость, и зачастую это единственное жилье должника.

И что может произойти, если человек выбирает второй вариант? О чем нужно помнить, оформляя кредит под залог недвижимости?

Даже финансово грамотные люди часто не понимают, что залог жилья неминуемо ведет к его отчуждению в случае неуплаты долга. Это самое главное, что нужно знать о возможных последствиях.

Может быть, стоит ограничить граждан в праве закладывать свое имущество, чтобы не допускать подобных ситуаций?

Такого запрета государства, конечно, ввести не может, это было бы нарушением Конституции и Гражданского кодекса. Но на некоторые нюансы законодательства я бы рекомендовала обратить внимание. 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он предусматривал изменения, в частности, в Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Суть поправок заключалась в том, что займы и кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, могут выдавать только профессиональные участки рынка, имеющие на это лицензию и состоящие в реестре Банка России. Проблема только в том, что этот закон не распространяется на действия частных лиц, выдающих такие займы, и, соответственно, никак не ограничивает их действий.  

И что делать с физлицами, выдающими займы под залог недвижимости?

Если это незаконная предпринимательская деятельность или мошенничество, то поступать так, как велит закон. Даже если случай был единичный, и человек говорит, что не знал об ограничениях. Незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности.

Есть ли какие-то способы, позволяющие всем сторонам оставаться в правовом поле?

Да, в 2020 году «Первая Гильдия Ростовщиков» запустила проект, главным инструментом которого стали ипотечные закладные.

Чем отличается покупка ипотечной закладной от выдачи займа под залог?

Тем, что в первом случае кредит выдавал банк. Он осуществлял проверку заемщика, и взыскание долга происходит в соответствии с законодательством. Соответственно, залогодержатель защищен от претензий. Но существует вероятность, что при распространении этого инструмента эффект будет тот же, что и с частными кредиторами. Ведь многие заемщики, которые не смогут выполнить взятые на себя обязательства, начнут ссылаться на несправедливость законов.

И как избежать подобных ситуаций?

Я неоднократно говорила о необходимости ввести процедуру тестирования для граждан, осуществляющих сделки купли-продажи или залога недвижимости. Это должен быть своего рода экзамен, который подтвердит «сделкоспособность» человека. Если гражданин не сдаст тест, то сделки с его имуществом будут заблокированы Росреестром. Для простоты использования такой сервис может быть интегрирован в Госуслуги. Кроме того, могут быть введены специальные разрешения именно для операций с ипотечными закладными.

Это простой механизм, который позволит быстро купировать проблему, но не решит ее в корне. Только кропотливая многолетняя работа с мышлением и осознанностью граждан, с их способностью брать на себя ответственность за свои поступки изменит ситуацию. И заниматься финансовым просвещением должно не только государство, но и бизнес-сообщество, заинтересованное в адекватных, профессиональных и честных клиентах. Наша компания ведет эту деятельность на системной основе.