Нужно ли согласовывать антресоль в нежилом здании

Если есть возможность, нужно получать максимальную отдачу от площади своего помещения или здания. Здесь может помочь перепланировка, за счет которой вы измените конфигурацию и характеристики объекта. сделаете его удобным для работы и взаимодействия с клиентами. Отличным решением станет возведение антресоли — площадки на возвышении в границах помещения. Это увеличивает полезное пространство и точно даст выгоды для бизнеса. Я расскажу, при каких условиях можно возвести антресоль и, самое главное, как согласовать такой элемент планировки.

Как антресоль в нежилом здании поможет вести бизнес и увеличить прибыль

Каждое помещение, условно. это коробка, чье пространство ограничено стенами (хотя бывают и помещения неправильной формы). Мы можем устанавливать и слонить перегородки, зонировать помещений за счет временных конструкций. Но все это не увеличивает полезную площадь объекта, ведь выйти за пределы стен не получится. Но есть интересное решение, которое стало особенно актуальным в последнее время — антресоль.

Если вы имеете смутное представление об антресоли, то сразу скажем, что это вовсе не встроенный шкаф на высоте из советских времен. Антресоль, как элемент планировки, описана в СП и нормативных актах так:

• это площадка на возвышении, под и над которой есть пространство для прохода людей и ведения деятельности;
• это площадка, чей размер не превышает 40% от площади помещения (согласитесь, это не так уж и мало);
• это площадка, на основании которой можно вести обычную деятельность и даже создавать новые помещения.

Антресоль можно идеально вписать в дизайн любого коммерческого помещения. К примеру, в кафе или ресторане на нее можно вынести дополнительные места для клиентов или вип-зоны. В офисах там появятся новые места для сотрудников, переговорные или кабинет руководителя. Также антресоль дает плюсы для расширения полезного пространства на производстве или складе.

Дополнительная площадь — это хороший шанс увеличить прибыль. Даже если антресоль станет местом для новых рабочих мест или зоной приема клиентов, это сразу скажется на доходах. Затраты на строительные работы и заказ документов окупятся если не мгновенно, то очень быстро. Теперь посмотрим, как же добиться всех перечисленных преимуществ и согласовать антресоль в нежилом здании.

Условия для возведения и согласования антресоли

К сожалению, антресоль не получится возвести абсолютно в любом помещении. Действует ряд сугубо технических ограничений, о которых мы косвенно упомянули выше:

• соотношение по площади антресоли и помещения (не более 40%, иначе мы получим новый этаж и реконструкцию);
• достаточная высота помещения, чем могут похвастаться далеко не все здания;
• состояние перекрытия и других конструкций, на которые будет приходиться дополнительный вес антресоли, нагрузки от соединений и т.д.

Высота, пожалуй, является самым важным «ограничителем». При всем желании, обойти эту характеристику нельзя, ведь потолок (верхнее перекрытие) не поднимешь просто так.

Пропорцию по площади антресоли и помещения задает проектировщик. Зная про ограничение в 40%, он никогда не допустит его превышения. Иначе мы получим реконструкцию с новым этажом, которую согласовать намного сложнее, дороже и дольше. Уложившись в 40%, мы проводим перепланировку. Для нежилых зданий ее согласование гораздо проще, а проблемы (вполне решаемые) могут возникнуть только при обращении в Росреестр.

Состояние, износ и нагрузки по несущим конструкциям важны при любом варианте перепланировки. Еще здесь нужно оценить, какую деятельность заказчик планирует вести на антресоли, что будет на ней размещено, сколько людей будет находиться там. Все это дополнительный вес, который придется выдержать перекрытию. А ведь еще важно правильно рассчитать нагрузки для основания и лестницы, опор и креплений самой антресоли.

Какие документы нужны на антресоль в нежилом здании

Перепланировка (с антресолью или без) — это комплекс строительных работ. Для них обязательно нужны документы. И хотя согласование перепланировки для нежилых зданий не проходит через надзорные органы, работать в помещении с документацией будет подрядчик. Плюс, она будет нужна для внесения изменений в ЕГРН, подготовки технического плана.

Два основных документы для изменения планировки с возведением антресоли — проект и техническое заключение. Там мы показываем:

• исходное состояние помещения и его конструкций, планировку на момент начала и завершения работ;
• перечень решений, которые предстоит реализовать в ходе перепланировки (например, для антресоли может потребоваться демонтаж стены и т.д.);
• решения по соединению и креплению конструкций, чтобы обеспечить их безопасную эксплуатацию;
• расчеты и обоснования по нагрузкам для перекрытия, лестницы и иных конструкций;
• дополнительные требования к безопасности, меры по усилению конструкций;
• характеристики строительных материалов, подобранные на основании проектных решений и расчетов.

Для нежилого здания оба документа может подготовить проектная компания. Если речь идет об узаконивании антресоли, возведенной без проекта, то будет нужно только техническое заключение.

Для проектирования мы используем различные материалы — поэтажные планы и техпаспорт, выписку из ЕГРН и т.д. Их можно запросить в архивах или в БТИ, у собственника здания. Если для расчетов требуется обследование, мы направляем на место техника или инженера.

И после завершения перепланировки необходимо оформление документов. На уровне заказчик/подрядчик таковым будет акт о приемке работ. Далее, наш кадастровый инженер выезжает для обмеров. Это нужно для сбора данных при разработке технического плана. Именно этот документ предоставляем в Управление Росреестра. Регистратор перенесет сведения в ЕГРН. Там будет показана обновленная информация о помещении, в том числе о планировке с антресолью.

Почему важны расчеты нагрузок

Я уже упомянул о важности сбора и расчета нагрузок. Без этого при проектировании антресоли не обойтись. У заказчика просим предоставить данные:

• о видах деятельности, которые будут вестись в самом помещении и на антресоли;
• об оборудовании, которое будет размещено на антресоли (например, тяжелый станок или тренажеры фитнес-зала);
• о количестве людей (персонал, клиенты), которые будут находиться на основании и лестнице антресоли постоянно или временно.

Все проектные решения будут основаны на заявленной информации. Если эти показатели изменятся, то нагрузки могут быть совершенно другими. Соответственно, мы делаем такое примечание в проекте.

С учетом указанных данных и состояния перекрытия, можно подобрать характеристики конструкций. Сейчас на рынке есть легкие и прочные материалы, с которыми можно уложиться даже в самых сложных задачах. Если подрядчик не отступит от проекта и не решит сам заменить что-либо ради экономии, проблем при возведении и эксплуатации не возникнет. Чтобы полностью исключить такие риски, можно заказать услугу авторского надзора (мы ее тоже предлагаем).

Согласования антресоли в нежилом здании

Строительные работы в нежилом здании и их последствия не несут угроз в той степени, как для жильцов многоквартирных домов. Поэтому и процесс согласования антресоли сводится к следующему:

• для перепланировки достаточно заказать проект и техническое заключение (документы утверждает сам собственник и руководитель проектной компании);
• получать разрешение и акт приемки через надзорные органы не нужно (кроме изменения фасадных решений, что тоже может включать перепланировка);
• единственным ведомством, которое проверит документы на перепланировку с антресолью, станет Росреестр.

Главное, чтобы проектные решения и содержание техзаключения соответствовали Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП. Там перечислены работы, которые можно провести без разрешения на строительство (реконструкцию). Соответствие этому нормативному акту — залог отсутствия штрафов и предписаний.

Позиция Росреестра и судебная практика

Выбрав обычные решения по изменению планировки (например, демонтаж ненесущей перегородки или создание дверного проема между комнатами), мы обычно не сталкиваемся с замечаниями регистраторов Росреестра. Но заявив антресоль, мы наверняка получим приостановку, а затем и отказ в регистрационно-учетных действиях. На данный момент ситуация такова:

• проводя кадастровый учет, регистратор проверяет объем, характер и последствия строительных работ, наличие обязательных разрешений;
• несмотря на нормативные акты, антресоль нередко считаю новым этажом, что автоматически влечет требование о предоставлении разрешения на строительство (не во всех регионах, но тем не менее);
• при приостановке от заявителя просят предоставить указанное выше разрешение, что является невыполним требованием;
• так как причина приостановки не устранена, регистратор выносит решение об отказе.

Переписка и личное взаимодействие не помогает снять замечания. Но остается вариант с обжалованием незаконных действий должностных лиц. Именно так мы и делаем, чтобы официально узаконить перепланировку с антресолью.

Ключевыми документами для обоснования доводов в суде являются проект, техзаключение и технический план. Именно там будет видно, что размер антресоли не превышает 40%, и ее нельзя отнести к новому этажу с реконструкцией. Дела завершаются удовлетворением исков, и у нас есть уже несколько положительных кейсов по Москве. К сожалению, на действия регистраторов это пока не повлияло, хотя они исполняют судебные акты (зачастую без обжалования).

Я описал все ключевые проблемы и сложности, которые стоит учитывать при согласованиях антресоли в нежилом здании. Все решаемо, но может повлиять на сроки. Зная позицию того же Росреестра, мы сразу доводим ее до заказчика при заключении договора. Это позволяет избежать конфликтных ситуаций в будущем.