Бизнес возвращается в город: технопарки как новая точка роста

Индустриальная недвижимость в Петербурге сегодня меняет привычную географию. Если раньше производственные и складские проекты чаще уходили за КАД или размещались в устаревших промышленных корпусах, то сейчас бизнес все чаще ищет компактные и технологичные площадки внутри городской агломерации. На этом фоне формат городских технопарков становится одним из наиболее заметных направлений для малого и среднего производства, сервисных компаний и технологических резидентов.

Современный бизнес все больше ориентируется на принцип «экономики близости». Близость к сотрудникам, заказчикам и транспортным узлам позволяет сокращать издержки и повышать гибкость процессов. Именно поэтому растет интерес к форматам light industrial и городским технопаркам, которые объединяют производственные, складские, офисные и сервисные функции в рамках одной площадки. Такие объекты позволяют компаниям использовать необходимый объем пространства и одновременно получать доступ к инженерной инфраструктуре и профессиональному управлению объектом.

Для Петербурга этот тренд особенно актуален. Свободных площадок под новое индустриальное строительство внутри городской черты остается немного, а часть существующих территорий уже не соответствует современным требованиям по инженерному обеспечению и качеству среды.

При этом рынок Петербурга находится только в начале своего развития. По данным Nikoliers, объем готового предложения light industrial в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет около 136 тыс. кв. м, или примерно 2% складского фонда региона. Для сравнения, в Московском регионе этот показатель уже превышает 1 млн кв. м. Такая разница говорит о том, что сегмент в Петербурге пока находится на стадии формирования.

Дальнейшее развитие рынка будет связано не только с появлением новых площадей, но и с усложнением самих проектов. Речь идет о гибридных форматах, где производственные помещения сочетаются с офисами, шоурумами, сервисными пространствами и инфраструктурой для сотрудников.

Одновременно меняется и роль индустриальных объектов в городской среде. Если раньше производственная недвижимость воспринималась как обособленная территория, то сегодня девелоперы стремятся интегрировать ее в городскую ткань. В результате появляются проекты, рассчитанные не только на производство и хранение продукции, но и на работу с клиентами, развитие сервисных функций и создание комфортных условий для персонала.

В условиях дефицита кадров транспортная доступность становится одним из ключевых факторов выбора локации наряду со стоимостью аренды и техническими характеристиками объекта. Сегодня ценность индустриального объекта во многом определяется тем, насколько он помогает бизнесу быть ближе к рынку. Когда производство находится внутри города, компания получает иной уровень операционной эффективности и доступ к более широкому кадровому потенциалу. В этом смысле индустриальная недвижимость перестает быть просто набором квадратных метров и становится фактором конкурентоспособности бизнеса.

На изменение спроса реагируют и сами девелоперы. Если еще несколько лет назад основным запросом бизнеса были квадратные метры как таковые, то сегодня компании все чаще ищут готовую среду для работы: с понятной инженерной инфраструктурой, логистикой, сервисом и возможностью масштабирования.

Поэтому на рынке набирают популярность новые форматы индустриальной недвижимости — производственные коворкинги, городские технопарки и проекты build-to-suit, которые создаются под задачи конкретных резидентов. Такой подход позволяет компаниям сосредоточиться на развитии бизнеса, не отвлекая ресурсы на строительство и эксплуатацию собственных объектов.

Показательно и то, что в Петербурге все больше внимания уделяется промышленному редевелопменту — вовлечению существующих городских территорий в современный экономический оборот. Одним из наиболее заметных примеров становится развитие формата городских технопарков, где на одной площадке объединяются производственные, складские, офисные и сервисные функции. Для резидентов это означает возможность выстраивать ключевые бизнес-процессы в рамках единой экосистемы.

Кроме того, растет спрос на специализированные производственные объекты. Особенно это заметно в высокотехнологичных отраслях, где предприятиям требуются не просто помещения, а комплексы с чистыми комнатами, исследовательскими лабораториями, современной инженерной инфраструктурой и возможностями для дальнейшего развития производства.

Запрос со стороны бизнеса сегодня связан не только с поиском площадей, но и с понятной инфраструктурой и сопровождением объекта. В этих условиях возрастает роль управляющей компании, которая берет на себя вопросы содержания имущества, обеспечения безопасности комплекса и взаимодействия с государственными и проверяющими органами, а также ресурсоснабжающими организациями.

В перспективе сегмент продолжит усложняться. На рынок могут выходить многоэтажные индустриальные решения, гибридные объекты с производственной, офисной и клиентской функцией, а также площадки для технологических компаний.

Локация становится стратегическим фактором: бизнес стремится туда, где удобнее сотрудникам, ближе клиенты и быстрее логистика.

Для Петербурга развитие городских технопарков может стать одним из инструментов обновления промышленной инфраструктуры. Речь идет не только о строительстве новых площадей, но и о создании условий для размещения высокотехнологичных производств внутри городской среды. Подписанные на ПМЭФ соглашения показывают, что интерес к таким форматам существует как со стороны девелоперов, так и со стороны потенциальных резидентов.

Все это позволяет говорить о постепенном переходе от единичных проектов к формированию нового сегмента городской индустриальной недвижимости.