Рынок недвижимости России в 2025–2026 годах: прогноз

После нескольких лет бурного роста рынок недвижимости России вступил в фазу нестабильности. Повышенные ставки по ипотеке, экономическая неопределенность и возможные новые регуляторные меры делают перспективы рынка на 2025–2026 годы неопределенными. В этом материале мы разберем ключевые факторы, влияющие на цены, спрос и условия покупки недвижимости в ближайшие 1–2 года.

Основные драйверы и ограничения рынка в 2025–2026 годах

Рост ключевой ставки ЦБ и его влияние

Ключевая ставка ЦБ остается одним из главных факторов, определяющих спрос на жилье. В 2024 году ставка была увеличена до 15–21%, что сделало ипотеку дорогой и сократило число потенциальных покупателей. В 2025 году возможны два сценария:

• Оптимистичный: если инфляция замедлится, ЦБ сможет снизить ставку до 10–12% к концу 2025 года. Это приведет к оживлению рынка, хотя массового роста сделок ожидать не стоит — граждане по-прежнему будут осторожны с крупными покупками.
• Пессимистичный: если инфляция останется высокой, регулятор не сможет смягчить монетарную политику. В этом случае ставка сохранится на уровне 15–18%, а спрос на ипотеку останется на исторических минимумах.

Вывод: в 2025 году рынок продолжит адаптацию к высоким ставкам. Если смягчения не произойдет, спрос останется низким, а цены стабилизируются или даже пойдут вниз в отдельных сегментах.

Что будет с ценами на жилье в 2025–2026 годах?

Стоимость недвижимости в России зависит от двух ключевых факторов: спроса (покупателей) и предложения (застройщиков). В ближайшие 1–2 года можно выделить несколько основных тенденций:

• Стагнация или умеренный рост цен в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Краснодар, Казань). В этих городах сохраняется инвестиционная привлекательность, но потенциал роста ограничен дорогой ипотекой. Ожидается рост на 3–5% в год, что ниже инфляции.
• Падение цен в регионах. В городах с низким спросом и переизбытком жилья (например, Тольятти, Нижний Тагил, Омск) цены могут упасть на 5–10%.
• Новые квартиры по спецусловиям. В условиях низкого спроса застройщики будут предлагать скидки, рассрочки и субсидированные ипотечные ставки.

Вывод: цены в крупных городах останутся стабильными или покажут небольшой рост, а в регионах возможны скидки и снижение стоимости жилья.

Прогноз по ипотеке: субсидии и новые программы

Сохранится ли льготная ипотека?

Льготная ипотека на новостройки официально завершилась в июле 2024 года, но семейная ипотека под 6% и IT-ипотека останутся доступными до 2030 года. Однако условия становятся жестче:

• Семейная ипотека. Правительство обсуждает отмену лимитов по сумме кредита, а также возможность распространения программы на вторичное жилье.
• IT-ипотека. В 2025 году Москва и Санкт-Петербург исключены из программы, что снизит спрос на новые проекты в этих городах.
• Субсидированные ставки от застройщиков. Девелоперы предлагают ипотеку от 0,1% до 5% на ограниченный срок, но после этого периода ставка возрастает до рыночного уровня.

Вывод: в 2025–2026 годах ипотека останется дорогой, но отдельные категории покупателей смогут воспользоваться субсидированными программами.

Стоит ли покупать недвижимость в 2025 году?

Снижение доходности арендного бизнеса

Доходность от аренды недвижимости в крупных городах снижается. Если раньше можно было рассчитывать на 6–8% годовых, то сейчас средний показатель падает до 4–5%, а в некоторых случаях и ниже.

Причины:

• Высокие цены на покупку жилья.
• Снижение платежеспособности арендаторов.
• Рост налоговой нагрузки (обсуждается налог на вторую и последующие квартиры).

Однако в некоторых регионах аренда все еще остается выгодной, например, в Сочи и Краснодаре, где высокая туристическая активность.

Вывод: покупать квартиры для сдачи в аренду становятся менее привлекательными. Стоит рассмотреть апартаменты с гостиничным сервисом, где есть возможность управления доходностью.

Что лучше: ждать или покупать сейчас?

Для тех, кто планирует покупку жилья для жизни, лучше не откладывать сделку. Даже если ипотека дорогая, продавцы готовы идти на уступки, а застройщики предлагают рассрочки.

Для инвесторов ситуация сложнее:

• Если покупка для долгосрочной сдачи — стоит выбрать ликвидные локации.
• Если для перепродажи — рынок нестабилен, и рост цен маловероятен.

Вывод: если квартира нужна для жизни — покупать можно. Если цель — получить доход, важно тщательно выбирать объект.

Заключение

Рынок недвижимости России в 2025–2026 годах останется сложным, но не рухнет. Основные тренды:

• Цены будут стабильными в крупных городах, но могут снизиться в регионах.
• Ипотека останется дорогой, но для семей и IT-специалистов сохранятся льготы.
• Покупателям стоит внимательно выбирать недвижимость — сейчас лучшее время для торга.