Лев Мазараки — об искусстве с трезвым расчетом

В одном из СМИ вы сформулировали тезис: «Жилье превращается в произведение искусства». Насколько рынок премиальной недвижимости в 2025 году подтвердил этот вывод? Покупатель действительно пришел за «искусством» или же возобладало прагматическое стремление сохранить капитал?

Рынок не просто подтвердил этот вывод, он сделал его главным вектором. Но здесь важно понимать природу этого «искусства». Прагматизм и эстетический запрос покупателя сегодня неразрывно связаны.

В 2024 году доля чистого инвестиционного спроса составляла почти половину рынка, а в 2025 году при сохранении этой доминанты качественно изменилась структура внутри самого инвестиционного сегмента. Доля краткосрочных спекулятивных стратегий снизилась, покупатели переориентировались на среднесрочное и долгосрочное удержание активов, обладающих уникальными характеристиками.

В делюкс-сегменте мы видим четкое расслоение покупателей: в «обычной» элитной не­движимости клиенты часто торгуются, а в уникальных проектах нередко приобретают сразу несколько соседних лотов, вплоть до этажа, не торгуясь. Для них это не столько покупка, сколько пополнение коллекции.

Поэтому, отвечая на ваш вопрос, я скажу так: прагматизм никуда не делся. Недвижимость остается лучшим инструментом сохранения капитала, особенно в текущей экономической реальности. Но сегодняшний прагматизм заключается именно в осознании: сохранить и приумножить капитал способны только объекты, обладающие чертами произведения искусства — уникальной архитектурой, продуманной средой, безупречным качеством. Покупатель пришел за искусством, но с очень трезвым расчетом.

Каким стал 2025 год для сегмента «действительно элитный» (truly elite) в Москве? Часто говорят, что «элитка» живет по своим законам, отличным от массмаркета. Росли ли цены, менялась ли структура спроса? Были ли сделки, которые вы могли бы назвать знаковыми для рынка?

2025 год окончательно подтвердил, что если рынок недвижимости в целом чутко реагирует на ипотечные ставки и макроэкономические колебания, то «действительно элитный» живет по собственным законам. Итоги года говорят сами за себя: рекордные 549 млрд рублей привлеченного капитала и 3020 реализованных лотов. Объем денежных средств вырос на 16% при увеличении числа сделок всего на 3% — это означает выход на плато количественного насыщения, но колоссальный качественный рост.

Средняя цена сделки в делюкс-сегменте достигла почти 3 млн руб­лей за квадратный метр, что на 8% выше результата 2024 года. Но важна не столько общая динамика, сколько структура роста. Наибольший прирост показали лоты площадью 250–300 м² — на 21%. В группе квартир 200–250 «квадратов» рост составил 18%. Эта закономерность связана с измене­нием структуры спроса. Данные метражи представляют редкость, они переходят в разряд коллекционных.

Обратите внимание на географию: в топ‑3 локаций по спросу вошли Пресненский район, Дорогомилово и Раменки. Суммарно на них приходится более половины всех сделок. При этом Хамовники, исторически лидировавшие, опустились на пятую позицию, уступив место Даниловскому району. Это показывает, что покупатель ищет в первую очередь качественную среду.

Что касается знаковых проектов, яркий пример — развитие Цветного бульвара. Сегодня на Цветном строят несколько проектов высокого уровня. Это пример, как качественный проект может повысить рейтинг локации и создать новую точку притяжения.

Ваш прогноз на 2026 год. Сохранится ли инвестиционный аппетит к московской премиальной недвижимости? Или вероятнее, что мы увидим осторожность, связанную с макроэкономической ситуацией?

Я ожидаю, что 2026 год станет рекордным по объему инвестиций в элитную недвижимость. Этот прогноз основан на вполне конкретных макроэкономических предпосылках. Политика Центробанка, высокая ключевая ставка способствуют перетеканию денег в реальные активы. Недвижимость остается едва ли не единственным инструментом, позволяющим гарантированно сохранить капитал. Ограничения на вывод средств за рубеж способствуют тому, что деньги тратятся внутри страны.

Доминирование инвестиционно ориентированных сделок сохранится, но мотивационное наполнение продолжит эволюционировать в сторону долгосрочных стратегий. Ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики во втором полугодии и высокая вероятность дальнейшего ослабления руб­ля будут стимулировать новых инвесторов к входу в рынок.

Важный фактор — предложение. В 2026 году ожидается вывод не менее десяти новых проектов элитных новостроек. Расширение предложения при сохранении текущего уровня спроса позволит увеличить количество сделок на 25–30% относительно 2025 года. При этом средний бюджет приобретения продолжит рост, что обеспечит новый рекорд по объему привлеченных инвестиций.

Отмечу, что элитный сегмент менее подвержен паническим настроениям. Здесь решения принимаются взвешенно, но оперативно. Покупатель 2026 года приходит на сделку уже исчерпывающе информированным: он владеет данными по планировкам, сравнительному анализу рынка, юридической архитектуре и прогнозной ликвидности.

По ценам: мы прогнозируем рост в пределах 15% при сохранении дифференциации. Наибольший прирост покажут уникальные объекты в сильных локациях с продуманной концепцией. Рынок окончательно закрепился как территория предсказуемости и высоких профессиональных стандартов.