Себестоимость растет — маржа стоит: новые риски для стройки

Стоимость строительства в России за последние четыре года увеличилась на 70%. Такие данные подтверждают как отраслевые исследования, так и официальная статистика. Только за последний год рост составил 13,2%, по информации Минстроя РФ.

Однако сами по себе растущие затраты — не единственная проблема, с которой сталкиваются участники строительного рынка. Современные девелоперы все чаще оказываются вовлечены не только в возведение жилья, но и в создание полноценной инфраструктуры: от детских садов и школ до транспортных и энергетических объектов. Одновременно они вынуждены адаптироваться к новым регуляторным требованиям, нестабильной геополитике и стремительно меняющимся ожиданиям потребителей.

Где дорожает строительство

Основные статьи роста затрат — это строительные материалы, рабочая сила, подключение инженерных сетей и маркетинг. Особенно резко выросли расходы на привлечение покупателей — затраты на продвижение проектов за последние годы практически удвоились. Существенное давление также оказывает модель финансирования через эскроу-счета, ограничивающая гибкость застройщика. Немаловажно и то, что стоимость приобретения земельных участков продолжает расти на фоне ограниченного предложения.

При этом маржинальность проектов вернулась к уровням, характерным для периода до пандемии — около 15%. Фактически, это означает, что значительная часть дополнительной выручки уходит на компенсацию возросших издержек.

Сдвиг в модели девелопмента

Рынок жилой недвижимости в России меняется. Традиционная модель, ориентированная исключительно на продажу квадратных метров, больше не отвечает требованиям времени. Новые проекты предполагают более высокий уровень интеграции в городскую среду, расширение социальной инфраструктуры и учет экологических стандартов.

Девелоперы теперь должны не только строить, но и координировать процессы с органами власти, банками, коммунальными и инженерными службами. В результате увеличиваются сроки реализации проектов, возрастает уровень административной нагрузки, растет необходимость в более комплексном управлении.

Совокупность факторов формирует среду:

• Поведение и запросы покупателей становятся более избирательными и рациональными.
• Регуляторные изменения требуют большей прозрачности и отчетности.
• Возрастает интерес к индивидуальному и малоэтажному строительству, в том числе к «off-grid» проектам.
• Внедрение цифровых решений в строительной отрасли по-прежнему остается фрагментарным.
• Геополитическая обстановка усложняет логистику и импорт оборудования.
• Повышаются требования к экологической и социальной ответственности компаний.

Как адаптируется отрасль

На фоне этих вызовов ключевыми конкурентными преимуществами становятся гибкость, цифровизация и стратегическое планирование. Все большую роль играют:

• Моделирование сценариев и анализ рисков еще на ранних стадиях проекта;
• Применение методов value engineering — пересмотра проектных решений с точки зрения соотношения цена/качество;
• Внедрение дашбордов и автоматизированных систем управления;
• Формирование проектных офисов с единым управлением финансами, сроками и техническим контролем.

Также растет значение командного опыта: передача знаний, подготовка внутренних специалистов и выстраивание процессов внутри девелоперских команд становятся не менее важными, чем внешние подрядчики и технологии.