Как выбрать надежного застройщика

Рынок недвижимости в 2025 году находится под влиянием высокой ключевой ставки. Кредиты стали дорогими, и строительные организации изыскивают возможности для привлечения клиентов: предлагают скидки, субсидирование ставки по ипотеке, рассрочку и другие привлекательные опции. И покупатели в массе своей озабочены тем, чтобы найти самую низкую цену, забывая о таком факторе, как надежность застройщика.

Покупатели отчасти правы: после того, как был введен в действие закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, а девелоперов обязали использовать счета эскроу, проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое. Но это не означает, что сделки на первичном рынке стали полностью безопасными.

Сохраняется риск банкротства девелоперов: часть из них работает на грани рентабельности из-за высоких процентных ставок и постоянного удорожания ресурсов. По этой же причине стройка может быть заморожена. Десятая часть новостроек сдается с задержкой в 6-9 месяцев: девелоперам нужно время, чтобы распродать остатки и погасить банковский кредит.

Приобретение новой квартиры — всегда радостное событие. Но, как и в случае с любой крупной инвестицией, здесь нужен взвешенный подход. Покупатель должен знать, как проверить застройщика, и в этой статье мы расскажем, каким фактам уделять внимание. В помощь вам — открытые данные и бесплатные онлайн-сервисы.

Опыт и масштаб деятельности

Профессионалов оценивают по делам и заслугам. Достижения скажут больше, чем красивые рекламные брошюры. Если девелопер много лет работает на рынке, реализовал десятки и даже сотни проектов, неизменно занимает первые строчки отраслевых рейтингов, то риск столкнуться с банкротством или мошенничеством близок к нулю.

Строитель без опыта часто рискует сам, поскольку ошибается в оценке своих сил и рыночной конъюнктуры. Известны случаи, когда компании закрывались после сдачи первого же проекта. Покупателям следует быть осторожными, даже если девелопер предлагает значительную скидку.

При покупке новостройки проверьте послужной список застройщика и обратите внимание на следующие пункты:

• Дата регистрации юрлица.
• Количество реализованных (сданных в эксплуатацию) проектов.
• Количество текущих проектов, находящихся в стадии строительства.
• Дополнительно: состояние дел с распроданностью жилья.
• Дополнительно: статистика задержки ввода больше чем на 6 месяцев.

Хороший показатель — когда организация работает более 5-7 лет и у нее есть хотя бы три сданных объекта. Признаки риска — когда девелопер появился на рынке 1-2 года назад и возводит первый дом.

Иногда новое юрлицо регистрируют после банкротства предыдущего. Изучите список учредителей, чтобы узнать, не числится ли за кем-то из них других фирм.

Сравните количество завершенных и строящихся объектов. Если первых меньше, чем вторых — есть вероятность «распыления» средств. Девелопер хочет успеть и тут, и там, но в итоге случаются повсеместные задержки.

Теперь поговорим о статистике распроданности и почему она важна. Дело в том, что строительство дома обходится дорого, и мало кто из строителей способен делать это полностью за счет собственных средств. А деньги дольщиков использовать нельзя: до окончания строительства они удерживаются на эскроу-счетах.

Банк, открывший счета, обеспечивает проектное финансирование стройки — выделяет застройщику кредит. Чем больше квартир продано, тем легче погасить кредит. Когда продажи идут не очень хорошо, девелопер вынужден затягивать ввод проекта в эксплуатацию. Это означает, что для покупателей переезд в новую квартиру задержится: ситуация, особенно неприятная для тех, кто вынужден арендовать жилье.  

В среднем по России количество нереализованных квартир в 2025 году увеличилось в 1,5 раза. Но по регионам статистика распроданности неоднородная: в Москве она составляет 77%, а в Ростовской области — 46%, согласно данным ЕИСЖС. Оптимальным считается показатель в 70% к моменту завершения строительства.

Где искать информацию о девелопере? На базе портала ДОМ.РФ создана Единая Информационная Система Жилищного Строительства — ЕИСЖС. Там есть Единый реестр застройщиков. В списке 4,7 тысячи компаний; нужная выбирается по названию, юридическому адресу, ИНН и другим параметрам. В карточке каждого контрагента указаны учредители, количество строящихся и сданных домов. Есть сведения о том, сколько объектов вводится с задержкой.

Наиболее полный объем данных предоставляет сайт Единого Государственного Реестра Юридических Лиц (ЕГРЮЛ) на портале Налоговой службы. Достаточно знать ИНН или наименование юрлица.

Сайты-агрегаторы вроде ЦИАН или Яндекс.Недвижимость тоже располагают информацией о застройщике. Наконец, можно обратиться к официальному сайту строящегося объекта или на сайт девелопера, в раздел «Наши проекты».

Финансовое состояние и судебные тяжбы

Всем девелоперам приходится обращаться за кредитами, чтобы построить дом. Банк выдает деньги под проценты, как и любому другому заемщику. Чем больше квартир застройщик продаст за время строительства объекта, тем легче ему погасить кредит. Если продажи идут не очень хорошо, возникает риск неуплаты. Помимо этого, компания может увязнуть в финансовых спорах с подрядчиками, собственниками инженерных сетей и прочими третьими лицами.

При покупке квартиры убедитесь, что за девелопером не тянется шлейф судебных разбирательств и нерешенных проблем. Вам помогут в этом следующие инстанции:

1. Федеральная налоговая служба (ФНС).
2. Федеральная служба судебных приставов (ФССП).
3. Картотека арбитражных дел.
4. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
5. Государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Последний источник предназначен в большей степени для инвесторов и позволяет проанализировать основные финансовые показатели организации: ликвидность, рентабельность, структуру затрат и доходов, а также дебиторскую и кредиторскую задолженность. Когда гражданин вкладывает в недвижимость десятки и сотни миллионов рублей, что обычное дело в Москве, он обязан досконально проверить контрагента.

Если вам нужно просто оценить риски перед покупкой квартиры, проверьте участие юрлица в арбитражных спорах, особенно в качестве ответчика. Не открыта ли в отношении юридического лица процедура о признании его банкротом? Нет ли судебных исков о взыскании долгов? Чем больше таких фактов, тем очевиднее, что финансовое состояние фирмы нестабильное.

Плохой знак, если за девелопером есть недоимка по уплате налогов, или он несвоевременно предоставил налоговую отчетность. Узнать об этом поможет сервис «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС.

Единый Реестр Застройщиков

Не любая строительная компания имеет право возвести многоквартирный жилой дом. Для этого как минимум требуется проектная декларация и разрешение на строительство. Застройщик также должен располагать достаточным количеством собственных средств: не менее 10% от стоимости проекта, согласно Закону № 214-ФЗ.

Еще один важный аспект — использование девелопером счетов эскроу. Это гарантия, что ваши деньги не пропадут даже в случае банкротства исполнителя или замораживания стройки. Они хранятся в банке до тех пор, пока строитель не выполнит свои обязательства перед дольщиками.

Где проверить застройщика и посмотреть, какие документы у него есть? Пригодится уже упоминавшийся ранее портал ДОМ.РФ и Единый реестр застройщиков. В карточке объекта, в самой верхней части, там указано, работает ли фирма со счетами эскроу. Внизу, в разделе «Дополнительная информация», есть пункт «Документы», где находится проектная декларация.

Там же, в нижней части карточки, в пункте «Уполномоченные банки», вы сможете узнать аккредитацию застройщика: какие кредитные учреждения доверяют этой компании и готовы финансировать ее проекты. Хороший знак, когда в списке есть банки из первой десятки.

Деловая репутация и отзывы

Покупатели квартир в новостройках могут быть спокойны: такого хаоса, который царил на рынке недвижимости в конце 1990-х, сейчас нет. Возводить многоквартирные дома имеют право только проверенные застройщики, а весь процесс контролируется надзорными органами.

При этом нельзя утверждать, что в отрасли все идеально. Имеются и задержки сроков сдачи домов, и нарушения качества строительных работ. Никому из клиентов не хотелось бы с этим столкнуться, поэтому понятно их желание убедиться в надежности девелопера.

Одним из полезных источников является Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ). На сайте есть несколько сводных таблиц, в том числе — ТОП девелоперов по РФ в целом и по региону. Можно, например, выбрать лучшие строительные компании в Москве. Ориентироваться следует на рейтинг: он показан звездочками разного цвета. Темно-зеленая звездочка — наивысший показатель. Это означает, что практически 100% домов девелопер сдает в срок.

В интернете есть ряд сайтов и сервисов, позволяющих получить представление о строительной организации:

• «Отзовик».
• Яндекс.Недвижимость.
• Яндекс.Карты.
• Сообщества в соцсетях, объединяющие жильцов конкретного ЖК.
• Социальные сети и форумы по недвижимости, в том числе городские.
• Отраслевые СМИ — например, «Строительная газета».
• Региональные новостные порталы.
• Например, сайт «Новостройкино» показывает, сколько проектов строится, сколько завершено, процентный показатель своевременной сдачи и описание каждого жилого комплекса. Все объекты отмечены на карте, что дает наглядность и облегчает выбор.

5 пунктов для проверки застройщика

Давайте еще раз пробежимся по списку и вспомним, как убедиться в надежности девелопера при покупке новостройки. Ниже — перечень из пяти пунктов, требующих проверки.

Пункт первый: опыт и производственные показатели. Как долго фирма работает на рынке, сколько домов она успела построить и с каким результатом. Не получилось ли так, что учредители основали новое юрлицо после банкротства прежнего.

Пункт второй: финансовое положение. Не погряз ли девелопер в судебных тяжбах, не является ли он ответчиком по многочисленным арбитражным делам. Нет ли у него задолженности по уплате налогов.

Пункт третий: наличие документов. Разрешение на строительство, право на земельный участок, проектная декларация — это самый минимум. И убедитесь, что застройщик работает с эскроу-счетами: это гарантия сохранности ваших денег.

Пункт четвертый: положение строительной компании в рейтингах. Уточните, какое место девелопер занимает среди конкурентов. Нахождение в ТОП-10 говорит о высоком профессионализме. На это указывают и награды, присуждаемые в отрасли.

Пункт пятый: репутация и отношение клиентов. Отзывы тех, кто уже купил квартиру, покажут, насколько качественно застройщик выполняет работу и как он соблюдает сроки. Такие отзывы не всегда объективны, но соотношение положительных и отрицательных комментариев даст примерную картину.  

Если вы обнаружили серьезные проблемы по двум и более пунктам, то это повод выбрать другого девелопера.

Не ленитесь и потратьте 30 минут на то, чтобы проверить квартиру, которую собираетесь приобрести. Эти усилия в будущем окупятся сполна. Открытые данные — мощный, а главное, бесплатный инструмент, который помогает в выборе недвижимости, а также позволяет избежать ошибок и свести риски к минимуму.