Филипп Шраге: «Рынок офисов в Петербурге меняет формат»

На фоне роста арендных ставок и себестоимости строительства девелоперы все чаще переходят к продаже офисных блоков. По словам Филиппа Шраге (Kronung Group), это логичный шаг. 

Переориентация застройщиков на продажу офисных площадей — закономерный ответ на текущие макроэкономические реалии. Сегодня рынок аренды в Петербурге переживает фазу острого дефицита качественных офисов, особенно в сегменте А. За полгода арендные ставки здесь выросли до примерно 3 000 руб. за квадратный метр в месяц, а вакантность, по данным аналитиков Kronung Group, удерживается на уровне 3–4 %. Это обеспечивает владельцам активов высокую операционную доходность и подогревает интерес инвесторов.

Параллельно усиливается давление на ликвидность девелоперов: высокие кредитные ставки, рост себестоимости строительства (до 186–200 тыс. руб. за квадратный метр) и ужесточение условий банковского финансирования заставляют искать быстрые способы возврата вложений. Продажа офисных блоков позволяет ускорить оборачиваемость проекта, не дожидаясь долгосрочного эффекта от арендной модели.

Такая стратегия меняет и саму структуру рынка. В игру входят корпоративные клиенты, частные инвестфонды и локальные инвесторы, готовые держать активы в долгосрочном владении или сдавать их через операторов. Однако их число ограничено, а риск-аппетит снижается из-за дорогих кредитов. Поэтому успешность проектов во многом зависит от гибкости девелопера и понимания локальных условий.

Если на рынок действительно выйдет порядка 140 тыс. кв. м офисов на продажу к середине 2029 года (при общем объеме оферты около 268 тыс. кв. м), эффект будет неоднозначным. С одной стороны, часть площадей уйдет из арендного пула — это поддержит ставки и доходность для оставшихся арендодателей. С другой — рост объемов «на продажу» усилит ценовую конкуренцию и вынудит застройщиков делать проекты максимально прозрачными и финансово привлекательными для покупателей.

Для девелопера плюсы очевидны: быстрая монетизация, снижение операционных рисков, переход к проектной прибыли. Минусы — потеря будущего арендного потока, узкий круг инвесторов и риск ценового давления при избытке предложений.

Краткосрочно спрос на качественные офисы остается устойчивым: низкая вакантность, активность корпоративных арендаторов и рост ставок сохраняются. Однако рынок сделок заметно остыл — в первой половине 2025 года объемы продаж снизились, что отражает осторожность инвесторов и переход части спроса в аренду. Качественные блоки по-прежнему «уходят» быстро, а вот крупные или нетипичные лоты реализовать сложнее.

В целом стратегия продаж офисных площадей выглядит адекватным ответом на текущие финансовые вызовы и рост себестоимости строительства. Но ее успех требует тонкой настройки под локальный спрос и гибкости в ценообразовании. При сохранении низкой вакантности и высоких арендных ставок петербургский офисный рынок остается привлекательным, но решающими факторами станут качество локации, прозрачность проекта и доступность финансирования как для застройщика, так и для инвестора.