Меркулова Татьяна о правовой и налоговой среде вокруг посуточной аренды

Сопровождая партнерства курортных проектов с федеральными гостиничными операторами, я подробно работала с действующим регулированием краткосрочной аренды и средств размещения. Хочу поделиться обобщенным правовым обзором: как сегодня устроена система регулирования посуточной аренды жилых помещений и налогообложения арендных доходов, и какие тенденции в этой сфере определяют среду для собственников жилья по всей стране.

Базовая граница: жилищное законодательство

Отправная точка регулирования посуточной аренды — пункт 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ. Норма действует с 2019 года и однозначно запрещает использование жилых помещений в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг.

Ключевое правовое разъяснение этой нормы дал Конституционный суд РФ. Согласно его позиции, принципиальное значение имеет характер деятельности. Эпизодическая сдача квартиры по договору найма — это реализация собственником своих жилищных прав. Систематическая краткосрочная сдача с признаками гостиничного бизнеса — регулярная смена постояльцев без заключения договоров найма, наличие сервисной составляющей, маркетинговое позиционирование объекта как средства размещения — выходит за пределы жилищного использования и квалифицируется как оказание гостиничных услуг.

На практике это означает, что собственник, систематически сдающий квартиру в жилом доме посуточно, действует в правовом поле с высоким уровнем неопределенности. Жители многоквартирных домов все чаще обращаются с заявлениями к управляющим компаниям, в жилищные инспекции и в прокуратуру, требуя пресечения подобной деятельности. Эта общественная активность отражает понятный запрос: люди, купившие жилье в многоквартирном доме, рассчитывают на жилую среду, а не на поток сменяющихся туристов с бытовыми последствиями.

Классификация средств размещения

Параллельно с жилищной нормой в правовой системе появилось регулирование собственно гостиничной деятельности. С 1 января 2025 года в России действует обязательная классификация средств размещения, установленная Федеральным законом 436-ФЗ.

По этой классификации работать с туристами и размещаться на агрегаторах бронирований могут только объекты, внесенные в единый реестр на платформе «Гостеприимство» Росаккредитации. С 1 сентября 2025 года агрегаторы обязаны проверять наличие объекта в реестре и удалять из своих баз объекты, классификацию не прошедшие. Для прохождения классификации помещение должно иметь нежилое назначение, единое управление, изоляцию от жилой части здания и соответствовать ряду технических требований.

Обычная квартира в жилом многоквартирном доме под эти критерии в большинстве случаев не подходит. Это объективное правовое обстоятельство, не зависящее от желания собственника или маркетинговых обещаний застройщика на стадии продажи квартиры.

Налоговая среда вокруг арендных доходов

Параллельно с регулированием самой деятельности в России последовательно усиливается налоговый контроль над доходами от сдачи жилья. Несколько изменений последних лет создают новую среду для собственников, не декларирующих арендные доходы.

Прежде всего, ФНС располагает аналитическими инструментами для сопоставления данных Росреестра, объявлений на агрегаторах краткосрочной аренды и поступлений на банковские счета физических лиц. Это позволяет выявлять собственников, систематически получающих арендные платежи и не уплачивающих с них налог.

Летом 2025 года вступили в силу изменения, существенно расширяющие возможности налогового контроля. Поправки в статью 86 Налогового кодекса РФ позволяют ФНС точечно проверять банковские операции физических лиц при подозрении в уклонении от налогов. Закон 522-ФЗ внес изменения в антиотмывочное законодательство: банки обязаны отслеживать подозрительные операции и передавать информацию в Росфинмониторинг. Сопоставление поступлений на личные счета граждан с заявленными доходами становится регулярной аналитической практикой.

Сами доходы от сдачи жилья подлежат обложению налогом — в зависимости от выбранного налогового режима. Физические лица без статуса самозанятого или ИП уплачивают НДФЛ. Самозанятые могут уплачивать налог на профессиональный доход по ставке 4 или 6 процентов в зависимости от категории плательщика, но при условии, что деятельность остается арендой жилья, а не оказанием гостиничных услуг. Индивидуальные предприниматели применяют выбранный налоговый режим.

При выявлении незадекларированных доходов налогоплательщик обязан уплатить налог за период, штраф за несвоевременную уплату и пени. При установлении умышленного уклонения штраф может составлять до 40% от неуплаченной суммы. В случае значительных сумм неуплаченного налога возможна уголовная ответственность по статье 198 УК РФ.

Дополнительно отмечу, что переквалификация деятельности из «аренды жилья» в «оказание гостиничных услуг» лишает собственника права применять режим налога на профессиональный доход. В этом случае собственнику необходимо переходить на иной налоговый режим, что меняет всю экономику сдачи объекта.

Совокупная среда для собственника

Если собрать описанные нормы в единую картину, для собственника обычной квартиры в жилом многоквартирном доме, использующего ее для систематической краткосрочной сдачи, сегодня сложилась довольно жесткая правовая среда.

С одной стороны действует прямой запрет жилищного законодательства на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. С другой — невозможность пройти классификацию средства размещения и легально работать с агрегаторами бронирований. С третьей — последовательно усиливающийся налоговый контроль над поступлениями на счета физических лиц и активная позиция собственников соседних квартир, все чаще обращающихся в надзорные органы.

Каждый из этих факторов в отдельности не является непреодолимым. Но в совокупности они существенно меняют экономику и правовую устойчивость модели «купил квартиру — сдаю посуточно». То, что десять лет назад было повседневной практикой без особых правовых последствий, сегодня требует от собственника осознанной правовой позиции и понимания всех связанных с ней рисков.

Альтернативная правовая модель

Параллельно с ужесточением регулирования жилого сегмента развивается альтернативная правовая модель — сервисные апартаменты в составе классифицированных средств размещения. Это нежилые помещения, спроектированные и зарегистрированные именно как часть гостиничного комплекса, находящиеся под управлением единого профессионального оператора.

С точки зрения правовой архитектуры это принципиально другой объект. Запрет статьи 17 ЖК РФ к нему не применяется, поскольку речь идет не о жилом помещении. Классификация средства размещения проходится самим оператором как единым управляющим лицом всего объекта, что снимает с собственника юнита необходимость самостоятельно решать этот вопрос. Налоговая модель строится на договорных отношениях между собственником и оператором с прозрачным учетом доходов и обязательств.

Такая правовая конструкция уже реализована в ряде проектов на российском рынке, где профессиональные операторы работают с собственниками нежилых юнитов в составе гостиничных комплексов. Подготовка договорной документации, распределение ответственности между собственниками и оператором, налоговое и бухгалтерское оформление взаимоотношений — это стандартная, но сложная юридическая задача, результат которой — модель, где собственник изначально не сталкивается с рисками, сопровождающими использование обычного жилья для гостиничной деятельности.

Куда движется регулирование

Общее направление развития регулирования рынка краткосрочной аренды в России, на мой профессиональный взгляд, прозрачно. Государство движется в сторону формализации этого рынка: разделения жилой и гостиничной функций по правовому статусу объекта, обязательной классификации профессиональных средств размещения, прозрачного налогообложения доходов от любых форм аренды.

Это нормальное направление развития, аналогичное тому пути, которым в разные периоды прошли многие зрелые экономики. Для собственников недвижимости это означает необходимость более внимательного отношения к правовому статусу своих активов и более осознанного выбора между моделями владения и эксплуатации.

Тем, кто рассматривает курортную или арендную недвижимость как долгосрочный актив, имеет смысл обратить внимание именно на классифицированные средства размещения с профессиональным управлением. Это правовая модель, которая выстроена с учетом всех описанных норм и тенденций — и в этом смысле она наиболее устойчива к изменениям регулятивной среды.