ЗПИФы с реальными активами: почему инвесторы выбирают инфраструктуру

Рынок ПИФов: рекордный старт 2026 года

Рынок паевых инвестиционных фондов в России вошел в 2026 год на новом витке роста. По данным Банка России, стоимость чистых активов ПИФов для неквалифицированных инвесторов на 28 февраля 2026 года достигла 4,63 трлн руб., увеличившись на 0,36 трлн руб. по сравнению с концом 2025 года, тогда как совокупная стоимость чистых активов всех ПИФов на 31 марта 2026 года превысила 23,1 трлн руб. При этом регулятор отмечает, что накопленная доходность закрытых паевых инвестиционных фондов за 2021–2025 годы составила 93,2%, заметно опередив как банковские вклады (58,7%), так и инфляцию (50,7%) за тот же период.

Активно растут закрытые фонды недвижимости и инфраструктурные ЗПИФы. По оценкам консультантов и управляющих компаний, только рынок ЗПИФов недвижимости по итогам первого квартала 2026 года приблизился к отметке около 1 трлн руб., показав прирост более 50% год к году — даже на фоне высокой ключевой ставки и непростой конъюнктуры.

От «классической» недвижимости к оборудованию и инфраструктуре

Если несколько лет назад ЗПИФы у большинства инвесторов ассоциировались прежде всего с коммерческой недвижимостью, то сейчас фокус постепенно смещается.

Рядом с фондами, владеющими торговыми центрами и апарт‑отелями, появляются проекты, в которых базовыми активами становятся производственные линии, логистические комплексы, отраслевые парки оборудования и специализированные устройства, работающие с населением или бизнесом.

Типичная конструкция такого фонда может выглядеть так: ЗПИФ создается на срок на несколько лет, привлекает от 200–300 млн руб. капитала и приобретает парк из нескольких десятков единиц оборудования или инфраструктурных объектов.

Далее фонд передает активы операционной компании по долгосрочному договору аренды и получает доход в виде арендных платежей и доли в прибыли оператора, который зарабатывает на сервисе и операционном потоке.

Что привлекает инвесторов в «железных» ЗПИФах

У таких фондов несколько факторов, которые делают их привлекательными для квалифицированных инвесторов и HNWI.

Во‑первых, это реальное обеспечение: инвестор покупает пай фонда, за которым стоят конкретные активы —  измеримое количество оборудования или инфраструктуры с понятной остаточной стоимостью, вместо абстрактного «портфеля бумаг».

Во‑вторых, доходность фонда напрямую привязана к денежному потоку от реального бизнеса: аренде, сервисным платежам, марже на операциях, а не только к движению котировок на бирже.

В типовых финансовых моделях по таким проектам инвесторам часто показывают целевой диапазон IRR на уровне 20–35% годовых в рублях при сроке инвестирования около семи лет. Эта премия к облигациям и депозитам воспринимается как компенсация за неликвидность, отраслевые риски и более сложную структуру проекта.

Почему этот сегмент не для всех

Несмотря на привлекательные цифры на слайдах, ЗПИФы с оборудованием и инфраструктурой в качестве базовых активов остаются профессиональным инструментом. Их доходность чувствительна к качеству оператора, структуре договоров и выполнению бизнес‑плана: в стресс‑сценариях IRR может опускаться до однозначных значений, а NPV — уходить в отрицательную зону, если выручка растет медленнее или маржа снижается быстрее, чем заложено в модели.

Поэтому инвесторам нужно смотреть на такие фонды не как на «супердепозит под 30–35%», а как на конкретный бизнес‑проект, завязанный на отраслевые и операционные риски. Перед покупкой паев имеет смысл внимательно разобрать структуру активов фонда, договоры с операторами, базовый и стресс‑сценарии и механизмы выхода, а не ориентироваться только на одну цифру доходности в презентации.

Для кого ЗПИФы с реальными активами могут стать полезным инструментом

Опыт рынка показывает, что основной спрос на такие продукты идет от инвесторов, у которых базовый ликвидный портфель уже сформирован.

Речь о частных квалифицированных инвесторах и HNWI, готовых выделять 5–20% капитала на альтернативные инструменты с реальным обеспечением и долгим горизонтом, чтобы диверсифицировать риски и получать доход от конкретных бизнес‑моделей.

Для этой аудитории ЗПИФы становятся способом не только повысить потенциальную доходность, но и выстроить прозрачную юридическую и налоговую конструкцию владения активами — будь то недвижимость, производственные объекты или инфраструктура. Но даже для них ключевой вопрос должен быть не «сколько процентов нарисовано в презентации», а «какие активы, договоры и денежные потоки за этой цифрой стоят».