Почему так сложно купить квартиру на вторичном рынке

«Хочу купить квартиру — и не могу». Эту фразу сегодня можно услышать все чаще, и дело не всегда в высоких ценах или дорогой ипотеке. Дело в дефиците предложения на вторичном рынке. Казалось бы, со снижением ставок по ипотеке и депозитам, вторичка должна оживать. Спрос, действительно есть, однако собственники не спешат расставаться со своими квартирами, особенно если они были приобретены на выгодных условиях — в рассрочку или дешевую ипотеку. Продажа в такой ситуации кажется им нерациональной. Во-первых, они теряют выгодные условия рассрочки или ипотеки. Во-вторых, цены на новостройки, как правило, превышают цены на вторичном рынке даже при сопоставимом качестве, поэтому реинвестировать средства может быть сложнее. В-третьих, риски качества и сроков завершения проектов возросли, а оценить перспективы роста цены новостройки без профессионального опыта сложно. Именно поэтому многие собственники предпочитают не рисковать, а удерживать свой актив, особенно если он качественный и приносит положительный денежный поток.

В результате покупатели, готовые вложить деньги в недвижимость, сталкиваются с ограниченным выбором: в большинстве случаев продают неликвидные варианты — студии в «полях» Московской области без инфраструктуры и транспортной доступности или 60-метровые однушки. Другими словами, продается то, где собственники не хотят ни жить сами, ни сдавать.

Для того чтобы рынок недвижимости работал правильно и не было дисбаланса, люди должны не только покупать недвижимость, но и продавать ее, создавая новый спрос и предложение — это своего рода «машинное масло» для всего механизма. Когда вторичный рынок тормозит, то меняются правила игры: сроки поиска подходящей квартиры на вторичке увеличиваются, а конкуренция за ликвидные объекты становится жестче. Итог предсказуем: рост цен именно в сегменте востребованных квартир, где предложение минимально.

Более того, покупатели, не находя нужных вариантов на вторичке, все чаще обращаются к новостройкам за со 100%-ным капиталом. Застройщики в этом случае оказываются в выигрышной позиции: именно они способны предложить широкий выбор и гибкие условия покупки. Но для рынка в целом это означает перекос: когда одна часть системы перегружена спросом, а другая фактически парализована.

Ситуация на вторичном рынке напрямую зависит от денежно-кредитной политики. Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ сделает ипотеку доступнее и усилит спроса. При этом дорогие депозиты начинают заканчиваться, а новые ставки редко превышают 13-15%. В таких условиях покупатели будут активнее выводить средства с вкладов, и хотя процесс будет плавным, интерес к недвижимости как к инструменту сохранения капитала неизбежно возрастет. Однако предложение вряд ли вырастет столь же быстро. Владельцы по-прежнему будут удерживать ликвидные квартиры, предпочитая не расставаться с ценными и надежными активами. Это создаст дополнительное давление на цены во вторичном сегменте и усилит конкуренцию за качественные объекты. В последнем квартале года вторичный рынок недвижимости может столкнуться с еще более выраженным дефицитом: спрос растет, а предложение остается ограниченным.

Для собственников жилья текущая ситуация открывает окно возможностей. При высоком спросе и ограниченном предложении ликвидные объекты уходят быстро и по хорошей цене. Особенно это актуально в период до конца года: традиционно осень считается активным сезоном на рынке недвижимости, а снижение ставки ЦБ может дополнительно подтолкнуть покупателей к сделкам.

Но выходить в продажу правильнее уже сейчас, потому что процесс занимает время. В среднем на поиск покупателя и закрытие сделки уходит 2–3 месяца. Это значит, что собственники, которые решат выставить квартиру в сентябре, имеют шанс успеть завершить сделку до новогодних каникул, когда активность рынка резко падает. Полученные средства можно использовать для реинвестиции уже в начале следующего года — тогда цены на новостройки традиционно корректируются. Таким образом, продажа сегодня позволяет не просто зафиксировать прибыль, но и подготовиться к новым инвестиционным возможностям.