Личный фонд для недвижимости: как сохранить актив — управление без споров

С момента появления в России личных фондов прошло более двух лет, и за это время сформировалась четкая практика передачи в них недвижимости — от квартир до промышленных объектов. Какие этапы проходит актив при передаче в фонд? Кто управляет им после передачи, и как устроено налогообложение? Сохраняется ли конфиденциальность владельца? Разобраться в этих вопросах помогает Ольга Александрова, директор первого в России Агентства по управлению личными фондами.

— Как недвижимость становится активом Личного фонда? 

— Процесс передачи — это не просто внесение в список, а четко регламентированная процедура. Первый и обязательный этап — проведение независимой оценки рыночной стоимости объекта. 

У нас часто спрашивают, можно ли использовать для этого кадастровую стоимость из выписки ЕГРН или цену приобретения объекта, например, 20-летней давности. Нет, это недопустимо. Требуется именно текущая рыночная оценка, проведенная профессиональным оценщиком в установленные сроки перед включением актива в фонд. 

После того как отчет об оценке готов, владелец принимает официальное решение о включении данного актива в личный фонд. Далее следуют юридические процедуры: оформление документов, подробное описание объекта в учредительных документах фонда и постановка его на баланс. Только после этого недвижимость становится официальным активом Личного фонда.

—Кто и как занимается эксплуатацией недвижимости после ее передачи в фонд, например, сдачей в аренду?

— Это очень важный вопрос, который имеет два аспекта: юридический и практический. Строго с точки зрения закона, после передачи актива учредитель утрачивает прямое право управления. Недвижимость становится собственностью личного фонда — самостоятельного юридического лица. Следовательно, все операционные функции, включая сдачу в аренду, техническое обслуживание и распоряжение, осуществляет управляющий фонда. Учредитель не может единолично отдавать распоряжения по такому активу. 

Однако учредитель сохраняет возможность контроля. Закон позволяет ему входить в состав коллегиального органа управления фондом, например, в Наблюдательный совет. Через этот орган он может утверждать ключевые решения управляющего, стратегию использования активов и общую деятельность.

Таким образом, на практике учредитель сохраняет значительное влияние на судьбу переданной недвижимости, но осуществляет его не прямо, а опосредованно — через корпоративные процедуры, закрепленные в уставе фонда. Фактическое управление остается за назначенным профессионалом, а стратегический контроль — за учредителем.

— Нужно ли платить налоги при передаче недвижимости в фонд?

— Нет, сама операция по передаче недвижимости в личный фонд не облагается налогом. Это аналогично внесению актива в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью — такая передача не признается реализацией и не приводит к налоговым обязательствам для учредителя.

— При этом доход от актива, например, арендная плата, уже облагается налогом?

— Верно. Фонд является самостоятельным налогоплательщиком. Если недвижимость приносит доход, например, сдается в аренду, фонд платит налог на прибыль. На него будет действовать пониженная ставка налога на прибыль. Если стандартная ставка составляет 25%, то для фондов с 2025 года установлена льготная ставка в размере 15%, что уже не малый бонус. Затем, при распределении этого дохода бенефициарам, последние тоже будут уплачивать налоги, так как эти выплаты подлежат обложению НДФЛ.

—Насколько прозрачна информация о самом фонде и его активах? Может ли любой человек получить сведения, например, о конкретном объекте недвижимости, принадлежащем фонду?

— На сегодняшний день ситуация с доступом к информации кардинально изменилась. В России действует строгий режим защиты персональных данных. Сведения о собственниках объектов недвижимости, включая физических лиц, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) являются закрытыми.  Данные защищены на законодательном уровне. Таким образом, конфиденциальность владельца актива, переданного в фонд, обеспечивается в полной мере.

— Как вы считаете, изменится ли отношение к личным фондам в России в ближайшие 5 лет?

— Прогнозировать сложно. Опыт внедрения других юридических инструментов в России показывает, что наш менталитет предполагает очень осторожное отношение к новшествам. Люди долго изучают, присматриваются, оценивают риски. И только, когда появляется уверенность и успешные кейсы, может начаться массовый интерес.

Сейчас мы действительно наблюдаем рост активности создания Личных фондов, но он сопровождается значительной долей осторожности. Тем не менее, я считаю это направление очень перспективным. Востребованность европейских трастов нашими бизнесменами в прошлом доказывает, что потребность в таких инструментах существует. Сейчас, когда использование иностранных структур для активов в РФ ограничено, российские личные фонды становятся логичной альтернативой.

Думаю, массовым продуктом Личные фонды в обозримом будущем не станут. Это было и останется нишевым инструментом для узкого круга лиц. Однако, их распространенность точно возрастет в той целевой аудитории, для которой защита активов и продуманное наследование являются осознанной необходимостью.