Рынок апарт-отелей: перспективы развития сегмента и роль УК

Под эгидой чего для компании прошел 2025 год? Ключевые операционные показатели.

2025 год стал для нас годом устойчивого роста. Выручка сети увеличилась до 3 млрд 850 млн рублей.  С точки зрения операционных показателей мы продемонстрировали позитивную динамику: общее количество гостей по сети выросло на 16% — с 176 тысяч в 2024 году до 204,7 тысячи в 2025-м. Если говорить о загрузке, в сегменте краткосрочного размещения она сохранилась на уровне прошлого года — порядка 87 %. В сегменте долгосрочного размещения составила в среднем 91 %. При этом средний чек продолжил рост. ADR в краткосрочном размещении увеличился с 6 768 до 6 955 рублей, в долгосрочном — с 2 214 до 2 556 рублей. Мы видим, как изменился портрет гостя: значительно увеличилось число деловых путешественников. Существенно расширилась география гостей: помимо активного развития внутреннего туризма, который формирует устойчивый спрос и загрузку, прочные позиции заняли туристы из КНР, стран СНГ и Ближнего Востока. В плане кадровой политики текучесть персонала по сети снизилась более чем на 10% по сравнению с 2024 годом, индекс вовлеченности вырос на 10%, eNPS — на 16%.

2026 год многие участники рынка называют еще более сложным. Вы согласны с этим?

Да, и причины здесь носят системный характер. Во-первых, мы будем наблюдать тенденцию к стагнации стоимости размещения, темп прироста ADR сокращается. Во-вторых, мы ожидаем рост издержек и налогов, и все это на фоне кадрового голода. Как результат — увеличение нагрузки на рентабельность бизнеса с двух сторон: и со стороны расходов, и со стороны доходов. Кроме этого, значительно усилится конкуренция за гостя. Внутренний туризм уже не переживает такой бум, как 2-3 года назад, много путешественников снова начинают выбирать зарубежные направления в связи с введением безвизового режима с Китаем, Саудовской Аравией.

Как в этих условиях будет выстраиваться стратегия вашей компании?

В таких условиях мы работаем над оптимизацией бизнес-процессов, централизацией и укрупнением некоторых функций, а также масштабированием сети — запуском новых проектов в Санкт-Петербурге: YES Leader и YES Primorsky, с общим номерным фондом 1 587 юнитов. При этом, в связи с запуском отелей, предстоит большая работа по привлечению дополнительных кадров. Мы расширяем деятельность по работе с вузами, продумываем разные источники подбора персонала и развиваем учебный центр YES. Дополнительно, в соответствии со стратегией развития компании, мы планируем расширять географию присутствия как в России, так и за рубежом, с фокусом на рынки СНГ, ОАЭ, Таиланда и другие перспективные направления. Считаю, что в 2026 году мы сфокусируемся именно на этих глобальных направлениях работы для достижения высоких результатов бизнеса.

Как меняется рынок управления апарт-отелями в России?

Мы видим устойчивый рост доли апарт-отелей. C 2018 года рынок демонстрирует положительную динамику. В период с 2021 по 2024 год объем предложений в сегменте увеличился более чем на 70%, что отражает высокий инвестиционный и девелоперский интерес к формату. На мой взгляд, рынок управления в России будет развиваться по модели, близкой к США, где около 80 % объектов размещения работают под управлением сетевых операторов. Такой подход позволит оптимизировать затраты, особенно в условиях сокращения рентабельности при текущем росте налогов, себестоимости и нехватке трудовых ресурсов. В данной ситуации сетевые объекты будут чувствовать себя заметно увереннее, чем одиночные проекты. Наличие сети дает возможность комплексно рекламировать, продвигать, распределять затраты между объектами и добиваться повышенной эффективности отдельно взятого из них. Поэтому сетевые форматы в будущем будут превалирующей долей и в сегменте гостиниц, и в сегменте апарт-отелей.

В чем заключается ценность сетевого апарт-отеля для гостя и для застройщика?

Попадая в наши апарт-отели, гости оказываются в среде единомышленников с развитой инфраструктурой, событиями и мероприятиями. Формируется комьюнити, и, даже перемещаясь между разными городами, люди осознанно выбирают наши проекты, понимая, что окажутся в знакомой атмосфере и схожем окружении. Для застройщика наличие крупного сетевого оператора становится серьезным конкурентным преимуществом. В борьбе за инвестора это дополнительный стимул при продаже юнитов, поскольку сетевые стандарты дают предсказуемую и прозрачную модель управления, экспертность и доверие к продукту.

 Как вы оцениваете перспективы развития франшизы в апарт-сегменте?

По мере развития рынка и роста узнаваемости отечественных брендов формат франшизы будет становиться все более востребованным. Однако рынок остается достаточно молодым. Мы, в свою очередь, являемся родоначальниками формата апарт-отелей, в том числе франчайзинговой модели в этом сегменте. Его активное развитие началось с открытия нашего первого апарт-отеля YES Hoshimina в 2014 году, и с тех пор франшиза последовательно набирает популярность и становится все более востребованной. Мы видим значительное количество таких проектов в Санкт-Петербурге, однако сегодня формат активно выходит за пределы столичных городов. Наблюдается активный интерес со стороны застройщиков, которые хотят реализовывать и, возможно, даже быть первыми, представляя такой продукт с надежным партнером и сетевым оператором в своем регионе. Обращения девелоперов и количество заключенных нами проектов подтверждают востребованность как самого формата апарт-отелей, так и модели взаимодействия по франшизе. В портфеле нашей компании два франчайзинговых проекта в Петербурге, проекты в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Казани, Благовещенске, Ростове-на-Дону и за рубежом — в Азербайджане, в курортном городе SEA BREEZE.

Должна ли УК нести ответственность за доходность, заявленную девелопером?

Именно управляющая компания несет ответственность за заявленную доходность. Девелопер может давать ориентиры, но его задача — построить качественный продукт, передать его в рамках договора долевого участия, и на этом ответственность застройщика заканчивается. Непосредственно процессом и качеством управления, объемом загрузки и тарифами занимается сама управляющая компания. Именно от успешности и эффективности ее работы будет зависеть доходность собственника. Поэтому при выборе потенциального проекта необходимо обращать внимание не только на сам объект, его локацию и застройщика, но и на экспертизу управляющей компании.

Какие компетенции вы считаете ключевыми для УК в апарт-сегменте?

На мой взгляд, управляющая компания должна подключаться и участвовать в разработке продукта с этапа проектирования, закладывая корректную отельную технологию. После ввода в эксплуатацию объект должен пройти гостиничную сертификацию, и ему присваивается звездность. Важно, чтобы проект соответствовал отельным требованиям и принципам работы самой УК. Оператор должен разбираться в продукте, закладывать необходимые технологические, корректные планировочные и инфраструктурные решения, общественные пространства, правильное распределение номеров по категориям еще на этапе проектирования. Кроме этого, ключевой компетенцией УК является операционная деятельность, которая заключается не только в обеспечении сервиса для гостей, но и в правильном взаимодействии с собственниками юнитов, которые ожидают ответов на их вопросы, своевременных выплат и качественного обслуживания. Классического гостиничного опыта здесь недостаточно. Поэтому при выборе УК важно смотреть на ее экспертизу и понимать, какими объектами с множественными собственниками она управляла ранее.

Как вы оцениваете перспективы рынка апарт-отелей в ближайшие годы?

Мы видим, как рынок меняется: апарт-отели демонстрируют устойчивый рост и постепенно вытесняют классические отели с лидирующих позиций. Этот формат становится одним из самых перспективных инвестиционных направлений на российском рынке недвижимости. По прогнозам экспертов, к 2027 году доля апарт-отелей в структуре коллективных средств размещения вырастет до 18–20 % против текущих 14 %. Мы также будем наблюдать смещение интереса девелоперов в сторону курортных локаций с активно развивающимся туризмом: Сочи, Крым, Алтай, Карелия. Вторая тенденция, которую хочется выделить — это переориентация девелоперов из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы: Новосибирск, Казань, Нижний Новгород и другие крупные центры. Это открывает значительный потенциал для региональных рынков.

 Какую роль в этих условиях будут играть управляющие компании?

В условиях усиления конкуренции роль профессиональных управляющих компаний будет только возрастать.  Мы ожидаем дальнейшее укрупнение рынка УК: системные игроки с гостиничной экспертизой и централизованным управлением будут усиливать позиции, вытесняя локальных операторов. Ужесточение законодательства, обязательная классификация и рост требований к сервису дополнительно повышают планку входа на рынок. На мой взгляд, в ближайшие годы апарт-отели окончательно закрепятся как один из ключевых и наиболее востребованных сегментов гостиничной индустрии.

 Какую задачу вы ставите перед собой на фоне трансформации рынка?

 Наша ключевая задача — сохранить и укрепить ведущую роль в сегменте апарт-отелей, предлагая партнерам комплексное решение, которое позволяет превратить отельный номер в инвестиционно привлекательный актив под управлением сильного гостиничного оператора.